Kabinett beschließt schärferes Mietrecht gegen steigende Preise

Das Bundeskabinett beschließt ein umfassendes Mietrechtspaket mit schärferen Regeln für Indexmieten und einer verlängerten Mietpreisbremse bis 2029.

Unter dem Arbeitstitel „Mietrecht II“ soll es Mieter in angespannten Wohnungsmärkten stärker schützen. Im Kern geht es um neue Regeln für Indexmieten, eine verlängerte Mietpreisbremse und strengere Transparenz bei möblierten Wohnungen.

Neue Indexmiet-Regeln bei hoher Inflation

Der umstrittenste Punkt der Reform: die Neuregelung von Indexmietverträgen. In angespannten Märkten soll künftig nicht mehr die gesamte Inflation auf die Miete umgelegt werden können. Steigt der Verbraucherpreisindex um mehr als 3,0 Prozent, wird nur noch die Hälfte des darüber liegenden Teils berücksichtigt.

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Im Zuge der neuen gesetzlichen Regelungen wird es für Vermieter immer wichtiger, die ortsübliche Vergleichsmiete exakt zu kennen, um rechtssichere Anpassungen vorzunehmen. Experten warnen vor Fehlern bei der Mietpreiseinstufung, die bares Geld kosten können. Mietspiegel-Report 2026 jetzt kostenlos herunterladen

Ursprünglich war eine harte Deckelung auf 3,5 Prozent pro Jahr geplant – doch die setzte sich in den Ressortabstimmungen nicht durch. Der Kompromiss schützt Mieter vor extremen Sprüngen, ohne die Kopplung an die Preisentwicklung komplett aufzugeben. Allerdings gilt die Einschränkung nur in Gebieten mit aktiver Mietpreisbremse.

Bundesjustizministerin Stefanie Hubig räumte schwierige Verhandlungen ein. Die Verständigung sei hart erkämpft, aber nun lägen wirksame Grenzen gegen Umgehungen vor. Kritik kommt von den Grünen: Abgeordnete Hanna Steinmüller hält die Berechnung für „extrem kompliziert“. Mieter breuchten beinahe betriebswirtschaftliche Kenntnisse, um ihre Miete nachzuprüfen.

Mietpreisbremse bis 2029 verlängert

Die bereits 2015 eingeführte Mietpreisbremse wird bis Ende 2029 fortgeführt. Sie erlaubt Ländern, die Miete bei Neuvermietungen in begehrten Lagen auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete zu begrenzen. Ohne die Verlängerung wäre die Regelung vielerorts 2027 ausgelaufen.

Verschärft wird auch die Kappungsgrenze für bestehende Mietverhältnisse. In Gebieten mit Wohnungsmangel dürfen Mieten künftig nur noch um maximal 11 Prozent innerhalb von drei Jahren steigen – bisher waren es 15 Prozent. Bundesbauministerin Klara Geywitz nannte den Schritt notwendig, um den sozialen Frieden in den Städten zu wahren.

Schluss mit Mietpreis-Tricks bei möblierten Wohnungen

Die Vermietung von möbliertem Wohnraum galt lange als Schlupfloch für Umgehungen der Mietpreisbremse. Das ändert sich jetzt: Vermieter müssen den Möblierungszuschlag in angespannten Märkten gesondert ausweisen. Der Aufschlag muss sich am Zeitwert der Möbel orientieren.

Für voll möblierte Wohnungen gilt eine vereinfachte Pauschale von zehn Prozent der Nettokaltmiete. Gibt der Vermieter keine Auskunft, gilt die Wohnung als unmöbliert – das erleichtert Mietern die Durchsetzung ihrer Rechte erheblich.

Auch Kurzzeitmietverträge werden eingeschränkt. Sie sind künftig auf maximal sechs Monate begrenzt, eine Verlängerung auf acht Monate nur bei nachweislich unvorhergesehenem Bedarf möglich. Werden die Fristen überschritten, greifen automatisch alle Mieterschutzvorschriften.

Mehr Schutz bei Kündigungen und Modernisierungen

Beim Kündigungsschutz gibt es eine wichtige Neuerung: Bisher konnten Mieter eine fristlose Kündigung durch Nachzahlung der Rückstände abwenden – nicht aber eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung. Künftig macht die Schonfristzahlung auch eine ordentliche Kündigung einmalig unwirksam. Der Deutsche Mieterbund begrüßt die Änderung, kritisiert aber die Beschränkung auf einen einmaligen Fall.

Bei Modernisierungen wird der Schwellenwert für das vereinfachte Mieterhöhungsverfahren von 10.000 auf 20.000 Euro angehoben. Das soll Kleinvermietern energetische Sanierungen erleichtern. Die absolute Kappungsgrenze von maximal drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren bleibt bestehen.

Immobilienwirtschaft warnt vor Investitionsbremse

Die Reform kommt in einer Phase, in der die Bauaktivitäten hinter den Zielen zurückbleiben. Während die Regierung von einem Verbraucherschutzschild spricht, kommen aus der Immobilienwirtschaft warnende Stimmen.

Iris Schöberl vom Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) kritisiert, die Maßnahmen seien gut gemeint, aber kontraproduktiv. Ein Klima der Unsicherheit und immer strengere Regulierungen erschwerten Investitionen in den dringend benötigten Wohnungsneubau.

Der Verband Haus & Grund sieht insbesondere bei den Indexmieten und den Dokumentationspflichten erhebliche bürokratische Hürden. Mietervereine fordern dagegen, die Regelungen bundesweit und nicht nur in ausgewiesenen Gebieten gelten zu lassen.

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Bundestag berät – Inkrafttreten im Herbst 2026

Nach dem Kabinettsbeschluss geht der Entwurf nun in die parlamentarische Beratung. Experten erwarten intensive Debatten, besonders über die technische Umsetzung der Indexmiet-Kappung und die Definitionshoheit der Länder bei der Ausweisung angespannter Märkte. Auch der Bundesrat muss zustimmen.

Angestrebt wird ein Inkrafttreten im Herbst 2026 oder Anfang 2027. Die tatsächliche Wirkung hängt maßgeblich davon ab, wie konsequent die Länder ihre Ermächtigungen nutzen. In Bayern wird bereits mit einer zeitnahen Aktualisierung der entsprechenden Verordnungen gerechnet.