Immobilienpreise in Westeuropa ziehen wieder an

Wohnungspreise in Deutschland und Schweiz steigen moderat. Neue Mietrechtsreform und Gebäudemodernisierungsgesetz stehen an.

Im ersten Quartal 2026 zeigt sich der Markt stabilisiert.

In der Schweiz legten Eigentumswohnungen um 1,4 Prozent zu – ein Plus von 4,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Einfamilienhäuser verteuerten sich um 0,7 Prozent. Für das Gesamtjahr prognostizieren Experten einen weiteren Anstieg um rund 3,0 Prozent. Grund: knappes Angebot und stabile Zinsen.

Auch in Deutschland geht der Bundesverband der Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) von einem moderaten Plus von 3,1 Prozent aus. Bereits im dritten Quartal 2025 lagen die Preise 3,3 Prozent über dem Vorjahreszeitraum.

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Doch der Neubau hinkt hinterher. Die Zielmarke von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr bleibt Utopie. 2024 wurden mit 216.000 Genehmigungen ein Tiefstand seit 2010 erreicht, 2025 stieg die Zahl nur leicht auf rund 238.500.

Die Hälfte der Bauunternehmen klagt über Auftragsmangel. Hauptursachen: Personalmangel in Behörden, rund 3.800 DIN-Normen und die Stellplatzpflicht, die Baukosten um geschätzt 10 Prozent treibt. Der sogenannte „Gebäudetyp E“ soll Abhilfe schaffen – frühestens 2027.

Mietrechtsreform: Neue Regeln für Vermieter

Das Bundeskabinett verabschiedete Ende April 2026 einen Reform-Entwurf. Zentrale Punkte:

• Möbelzuschlag: Bei möbliertem Wohnen auf maximal 10 Prozent der Nettokaltmiete gedeckelt oder am Zeitwert orientiert.
• Indexmietverträge: Steigerungen über 3 Prozent pro Jahr werden künftig nur noch zur Hälfte auf Mieter umgelegt.
• Kurzzeitmietverträge: Grundsätzlich auf sechs Monate begrenzt, Verlängerung auf acht nur unter strengen Auflagen.
• Kündigungsschutz: Die Schonfrist bei Zahlungsverzug soll künftig auch bei ordentlichen Kündigungen greifen.

Parallel dazu einigte sich die schwarz-rote Koalition auf das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG). Die Verabschiedung im Kabinett ist für Mitte Mai 2026 geplant. Kernstück: die 50/50-Regel. Vermieter müssen beim Neueinbau einer Gas- oder Ölheizung die Hälfte der CO2-Kosten, Gasnetzentgelte und Biogas-Aufschläge tragen.

Wirtschaftsverbände wie der ZVEH fordern verlässliche Förderzusagen über 2029 hinaus und eine Senkung der Stromsteuer auf das EU-Mindestmaß.

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Soziale Schieflage: Mieten fressen Einkommen

Die Anspannung zeigt sich in neuen Suchstrategien. In Hamburg stieg die Zahl der Tauschangebote deutlich. Eine Auswertung von über 5.000 Inseraten aus dem ersten Quartal 2026 belegt den Trend.

Die durchschnittliche Kaltmiete bei Neuvermietungen liegt in der Hansestadt bei 15,88 Euro pro Quadratmeter. Im Umland sind es 12,65 Euro – ein Plus von 4,8 Prozent. Der Mieterverein warnt: Manche Mieter geben mehr als 60 Prozent ihres Einkommens für Wohnkosten aus.

In Kreisen wie Pinneberg erreichte die Zahl der Räumungsklagen bereits Ende April das Niveau eines gesamten Vorjahres.

Trotz dieser Belastungen plant Bauministerin Verena Hubertz Einsparungen. Um Vorgaben von einer Milliarde Euro für 2027 zu erfüllen, sollen die Ausgaben für das Wohngeld sinken. Aktuell beziehen rund 1,2 Millionen Haushalte diese Unterstützung, veranschlagt mit 2,4 Milliarden Euro für 2026.

Einschnitte beim sozialen Wohnungsbau oder bei bestehenden Förderprogrammen schloss die Ministerin aus.

Gleichzeitig sorgt die geplante Kürzung der Bundeszuschüsse zur Rentenversicherung durch Finanzminister Klingbeil für Diskussionen. Experten rechnen mit einem Anstieg der Rentenbeiträge auf 18,8 Prozent – das schmälert die verfügbaren Einkommen weiter.

Neue Konzepte gegen die Krise

Einige Akteure setzen auf Innovation. GARBE Urban Real Estate Germany stellte Anfang Mai das Konzept URBANROSTS vor. Es baut auf Erfahrungen mit dem Holzhochhaus in der Hamburger HafenCity auf. Ziel: serieller Holzhybridbau im Mietwohnungssegment mit Homeoffice-Plätzen und gemeinschaftlichen Fitnessräumen.

Auch die öffentliche Hand reagiert. In Frankfurt fördert die Stadt Projekte der ABG Frankfurt Holding im Gallus und in Höchst mit über 16 Millionen Euro. Die Mieten liegen teilweise bei 7 Euro pro Quadratmeter.

Auf Investorenseite bündelt Tikehau Capital sein Immobiliengeschäft auf einer neuen, internationalen Plattform. Nach der Integration der Sparte Sofidy verwaltet das Unternehmen rund 14,3 Milliarden Euro im Real-Asset-Bereich – etwa 27 Prozent des gesamten verwalteten Vermögens.

Auch bei den PropTechs gibt es Bewegung. Pocket House verstärkt seine Präsenz in Deutschland. Zum 1. Mai 2026 ernannte das Unternehmen einen neuen Leiter für Commercial Development, um das Geschäft mit Gewerbeimmobilien zu skalieren.

Europäische Städte schlagen Alarm

Der Wohnungsmarkt steht vor einer strukturellen Zäsur. Die Leerstandsquoten in Großstädten wie Köln liegen bei 5,1 Prozent – leicht gestiegen, aber im Bundesdurchschnitt von etwa 10 Prozent noch gesund. Doch für einkommensschwache Haushalte verschärft sich die Lage dramatisch.

Eine Koalition europäischer Bürgermeister, darunter Roms Stadtoberhaupt Roberto Gualtieri, warnt: Die Mieten stiegen in Teilen Europas um bis zu 60 Prozent. Bezahlbarer Wohnraum als Säule des Sozialmodells drohe zu erodieren.

In Deutschland wird die Zahl der Wohnungslosen Anfang 2024 auf etwa 532.000 geschätzt. Bei den untergebrachten Personen beträgt der Anteil deutscher Staatsangehöriger nur 14 Prozent, bei der verdeckten Wohnungslosigkeit liegt er bei über 81 Prozent.

Ausblick: Entscheidende Monate

Die kommenden Wochen werden durch die Umsetzung der gesetzlichen Neuerungen geprägt. Die Branche blickt gespannt auf die Mitte Mai 2026 erwarteten Kabinettsbeschlüsse zum Gebäudemodernisierungsgesetz.

In Berlin strebt Wirtschaftssenatorin Giffey eine vollständige Glasfaserabdeckung bis 2028 an. Anfang Mai 2026 ist bereits eine Million Haushalte versorgt – das Ziel gewinnt an Realismus.

Für 2027 zeichnen sich neue Konfliktfelder ab: die geplanten Wohngeldkürzungen und die potenzielle Verteuerung von Neubauten durch wegfallende Subventionen oder steigende Sozialversicherungsbeiträge.

Ob der Gebäudetyp E 2027 die erhoffte Entlastung bringt, bleibt offen. Der Druck auf die Politik, die Wohnungslosigkeit bis 2030 zu überwinden, wächst – auch durch parlamentarische Anfragen.