Deutschlands Wohnungsmarkt: 1,4 Millionen Wohnungen fehlen

Fehlende Wohnungen, steigende Mieten und soziale Ungleichheit belasten den deutschen Wohnungsmarkt. Experten warnen vor einer Zuspitzung der Krise.

Neubauzahlen bleiben weit hinter den Zielen zurück, neue Gutachten zeigen tiefe soziale Risse. Besonders Menschen mit Migrationshintergrund und die Generation der Babyboomer stehen vor massiven Hürden.

Bundesweit fehlen nach Schätzungen des Sachverständigenrats für Integration und Migration (SVR) rund 1,4 Millionen Wohnungen. Die Zahl der Wohnungslosen ist in den vergangenen zwei Jahren explodiert. Experten warnen: Die Kombination aus steigenden CO2-Preisen, Bürokratie und fehlenden Flächen gefährdet die soziale Stabilität.

Systematische Benachteiligung auf dem Mietmarkt

Das aktuelle SVR-Jahresgutachten 2026 belegt eine systematische Benachteiligung von Menschen mit Migrationshintergrund. Sie leben auf deutlich weniger Wohnfläche und sind überproportional häufig von Überbelegung betroffen.

Mehr als die Hälfte der Haushalte ohne Migrationshintergrund lebt im Wohneigentum. Bei Migranten liegt diese Quote bei unter 33 Prozent. Zudem müssen sie einen wesentlich höheren Anteil ihres Einkommens für die Miete aufwenden.

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Das Gutachten identifiziert als Ursachen nicht nur niedrigere Einkommen oder unsichere Aufenthaltsstatus. Auch eine fortbestehende Diskriminierung auf dem privaten Wohnungsmarkt spielt eine zentrale Rolle. Ein BGH-Urteil aus dem Jahr 2026 unterstreicht das Problem: Ein Kläger erhielt 3.000 Euro Entschädigung, weil er aufgrund seines Namens bei der Wohnungssuche diskriminiert wurde. Der SVR empfiehlt daher anonymisierte Bewerbungsphasen bei der Wohnungsvergabe.

Die Lage spiegelt sich auch in den Zahlen zur Wohnungslosigkeit wider. 2024 wurden rund 532.000 wohnungslose Personen registriert – eine Verdopplung innerhalb von zwei Jahren. Besonders alarmierend: Etwa 86 Prozent der Betroffenen besitzen keinen deutschen Pass.

Babyboomer: Fünf Millionen Rentner mit weniger als 800 Euro

Parallel dazu rückt die finanzielle Belastung älterer Mitbürger in den Fokus. Eine Untersuchung des Pestel-Instituts und der IG Bau warnt vor einer drohenden Welle der Wohnarmut im Alter.

In den kommenden zehn Jahren gehen rund fünf Millionen Babyboomer in Rente – mit einer monatlichen Altersvorsorge von weniger als 800 Euro. Das entspricht etwa 40 Prozent der insgesamt 12,9 Millionen Neurentner in diesem Zeitraum.

Der Trend ist bereits sichtbar: In den vergangenen 15 Jahren stieg der Anteil der Rentner, die auf Grundsicherung angewiesen sind, um 70 Prozent. Lag die Quote 2010 noch bei 2,5 Prozent, liegt sie heute bei etwa 4,3 Prozent. Fast jeder fünfte Mensch über 65 Jahre gilt als armutsgefährdet.

Die Verunsicherung in der Bevölkerung wächst: Umfragen zeigen, dass etwa 70 Prozent der Bundesbürger Sorgen vor Altersarmut haben. Hilfsorganisationen wie die Tafeln bestätigen den Trend – jeder fÜnfte Kunde ist bereits ein Rentner.

Hohe Wohnkosten fressen einen immer größeren Teil der Renten auf. Viele Senioren bleiben in ihren oft zu groß gewordenen, aber dank alter Mietverträge noch bezahlbaren Wohnungen. Das blockiert den Nachzug von Familien in größere Wohneinheiten. Die WirtschaftsWoche wies Mitte Mai darauf hin: Rein rechnerisch gibt es genug Wohnraum, doch Marktstarren und fehlende Anreize für Wohnungstausche verhindern eine effiziente Nutzung.

Neubau: Bürokratie und Kosten bremsen aus

Trotz des enormen Bedarfs bleibt die Bautätigkeit hinter den Erwartungen zurück. 2024 wurden lediglich 250.000 Wohnungen fertiggestellt – benötigt werden mindestens 320.000. Für 2027 prognostizieren Experten eine Lücke von insgesamt 830.000 Wohnungen.

Die Hauptgründe: ausufernde Bürokratie, gestiegene Materialkosten und akuter Fachkräftemangel. Seit der Jahrtausendwende ist die Zahl der Bauvorschriften auf rund 20.000 angestiegen. Das verzögert Bauvorhaben und verteuert sie massiv.

Alternative Konzepte wie modulares Bauen oder Mitarbeiterwohnungen werden diskutiert. Erste Projekte zeigen, dass Fortschritte möglich sind. In Fürstenfeldbruck plant eine Wohnungsbaugesellschaft 50 geförderte Wohnungen an mehreren Standorten. In Olching entstehen 19 barrierefreie Wohnungen für Mitarbeiter des Landkreises. In Soest begann nach langjährigen Bemühungen der Bau von 36 Wohnplätzen für Menschen mit Behinderungen – ein 10-Millionen-Euro-Projekt, gefördert durch die Sozialstiftung NRW sowie Bundes- und Landesmittel.

Kommunale Wohnungsunternehmen stehen unter enormem Modernisierungsdruck. Die rund 790 im GdW organisierten Unternehmen mit etwa 2,5 Millionen Wohneinheiten müssen bis 2027 die CSRD-Anforderungen erfüllen. Die CO2-Preise liegen 2026 zwischen 55 und 65 Euro pro Tonne, sollen bis 2030 auf 90 Euro und bis 2033 auf bis zu 200 Euro steigen. Diese Kosten müssen bei gedeckelten Modernisierungsumlagen finanziert werden.

Das Leerstands-Paradoxon: 1,7 Millionen Wohnungen stehen leer

Die Krise ist kein rein urbanes Phänomen, auch wenn der Druck in Städten wie Berlin, München oder Köln am höchsten ist. In Köln müssen Vermieter die Mietpreisbremse beachten, die Neumieten auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.

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Gleichzeitig gibt es ein erhebliches Leerstands-Paradoxon: Rund 1,7 Millionen Wohnungen stehen bundesweit leer. Diese Reserve ist jedoch oft nicht dort verfügbar, wo die Nachfrage am größten ist – oder befindet sich in einem Zustand, der keine sofortige Vermietung erlaubt.

Ein weiteres Instrument zur Steuerung ist die kommunale Wärmeplanung, die bis 2028 für alle Gemeinden Pflicht wird. In Thüringen nutzen bereits über 200 Kommunen ein digitales Wärmekataster. Städte wie Erfurt und Jena müssen ihre Planungen bis Ende Juni 2026 vorlegen. Da die Wärmeversorgung in Thüringen noch zu 97 Prozent auf fossilen Brennstoffen basiert, ist der Investitionsbedarf für Fernwärmenetze gewaltig.

International wird das Problem ebenfalls mit wachsender Sorge betrachtet. Beim World Urban Forum in Baku Mitte Mai 2026 wurde deutlich: Weltweit leben etwa drei Milliarden Menschen ohne angemessenen Wohnraum. Rund 20 Prozent aller Haushalte geben mehr als 40 Prozent ihres Einkommens für das Wohnen aus.

Was jetzt passieren muss

Die kommenden Jahre werden für den deutschen Wohnungsmarkt entscheidend sein. Bundesregierung und Länder versuchen, durch Förderprogramme und straffere Planungsverfahren den Neubau anzukurbeln. Verbände wie die IG Bau fordern stärkere Unterstützung für einkommensschwache Haushalte und Rentner.

Sollten die Fertigstellungszahlen nicht deutlich steigen, wird sich der Wettbewerb um den vorhandenen Wohnraum weiter verschärfen. Experten rechnen damit, dass der Mangel bis 2027 seinen vorläufigen Höhepunkt erreicht. Die Integration von ESG-Kriterien in die Strategien der Wohnungsunternehmen wird eine Schlüsselrolle spielen – um Klimaschutzziele zu erreichen und bezahlbaren Wohnraum langfristig zu sichern.