Wohnungsnot in Deutschland: SVR-Gutachten zeigt dramatische Lage

Das SVR-Jahresgutachten 2026 zeigt eine tiefe Krise am deutschen Wohnungsmarkt mit steigender Wohnungslosigkeit und wachsender Wohnarmut unter Rentnern.

Besonders Menschen mit Migrationshintergrund trifft es hart. Das zeigt das Jahresgutachten des Sachverständigenrats für Integration und Migration (SVR) vom Mai 2026.

Bundesweit fehlen rund 1,4 Millionen Wohnungen – vor allem im unteren und mittleren Preissegment. Die Bevölkerungszahl stieg bis 2025 auf etwa 83,5 Millionen Menschen. Der Zuwachs von rund 3,7 Millionen seit 1990 geht maßgeblich auf Zuwanderung zurück. Der Wohnungsbau konnte damit nicht Schritt halten. Die Folge: steigende Mieten, mehr soziale Ungleichheit und Diskriminierung bei der Wohnungsvergabe.

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Migranten wohnen schlechter – und zahlen mehr

Die Daten des SVR belegen eine strukturelle Benachteiligung. Migranten haben im Schnitt weniger Wohnfläche pro Person und leben häufiger in überbelegten Haushalten. Besonders deutlich wird der Unterschied bei der Eigentumsquote: Während mehr als die Hälfte der Menschen ohne Migrationshintergrund in den eigenen vier Wänden lebt, liegt dieser Anteil bei Migranten unter 33 Prozent.

Rund 60 Prozent der Zuwanderer leben in Ballungsräumen. Dort sind sie von der Mietpreisentwicklung besonders betroffen. Hinzu kommt Diskriminierung. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) Anfang 2026 setzte ein Zeichen: Ein Kläger erhielt 3.000 Euro Entschädigung, weil ein Makler ihn wegen seines Namens benachteiligt hatte. Der SVR plädiert für anonymisierte Bewerbungsphasen bei der Wohnungsvergabe. So soll die Auswahl zunächst ausschließlich nach sachlichen Kriterien erfolgen.

Wohnungslosigkeit explodiert – paradoxer Leerstand

Die Zahl der Wohnungslosen hat sich innerhalb von zwei Jahren verdoppelt. 2024 registrierte die Statistik rund 532.000 Betroffene. Der Anteil der Menschen ohne deutschen Pass liegt bei etwa 86 Prozent. Neuzuwanderer haben auf dem regulären Wohnungsmarkt kaum Chancen und bleiben oft in Notunterkünften.

Gleichzeitig ein paradoxes Phänomen: Bundesweit stehen rund 1,7 Millionen Wohnungen leer. Studien warnen, dass dieser Leerstand bis 2045 aufgrund demografischer Verschiebungen in ländlichen Regionen weiter steigen könnte. Der Druck auf die Städte bleibt dagegen unvermindert hoch.

Experten weisen auf einen weiteren Effekt hin: Alte Mietverträge mit niedrigen Mieten blockieren die Mobilität am Markt. Mieter scheuen den Umzug in kleinere, aber teurere Wohnungen. Selbst das politische Ziel von 400.000 Neubauten pro Jahr reicht unter den aktuellen Rahmenbedingungen nicht aus.

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Wohnarmut bedroht zunehmend Rentner

Ein wachsendes Problem ist die sogenannte Wohnarmut. Eine Untersuchung des Pestel-Instituts und der Gewerkschaft IG Bau prognostiziert eine Verschärfung in den kommenden zehn Jahren. Von den rund 12,9 Millionen Babyboomern, die in diesem Zeitraum in Rente gehen, werden voraussichtlich etwa 5 Millionen eine monatliche Rente von weniger als 800 Euro beziehen. Für sie stellen die Wohnkosten das größte Armutsrisiko dar.

Die Zahl der Rentner, die auf Grundsicherung angewiesen sind, ist deutlich gestiegen. Lag der Anteil 2010 noch bei 2,5 Prozent, erreichte er 2026 einen Wert von 4,3 Prozent – ein Anstieg von etwa 70 Prozent. Nahezu jeder fitte Mensch über 65 Jahre gilt mittlerweile als armutsgefährdet. Umfragen zufolge äußern rund 70 Prozent der Bundesbürger Sorgen vor Altersarmut.

Die Arbeitnehmervertreter fordern eine Stärkung der gesetzlichen Rente und eine stärkere Besteuerung hoher Vermögenseinkommen. Bundeskanzler Merz hat die angespannte Lage der Rentenfinanzierung bereits thematisiert.

Politische Reformen auf den Weg gebracht

Die Bundesregierung hat im Mai 2026 mit mehreren Gesetzentwürfen reagiert. Das Bundeskabinett beschloss eine Reform des Mietrechts, die unter anderem eine Stärkung der Mietpreisbremse vorsieht. In Nordrhein-Westfalen gelten bereits spezifische Regelungen: eine Kappungsgrenze von 15 Prozent innerhalb von drei Jahren in angespannten Märkten sowie die Deckelung der Kaution auf maximal drei Nettokaltmieten.

Anfang Mai 2026 trat das Bundestariftreuegesetz in Kraft. Das Kabinett verabschiedete zudem die Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), um die energetische Modernisierung voranzutreiben.

Auf kommunaler Ebene entstehen ebenfalls Lösungen. In Thüringen nutzen mittlerweile mehr als 200 Kommunen ein digitales Wärmekataster. Dieses Instrument soll die bis 2028 verpflichtende Wärmeplanung unterstützen. Ziel ist es, die derzeit zu 97 Prozent auf fossilen Brennstoffen basierende Wärmeversorgung bis 2045 auf erneuerbare Energien umzustellen.

In Fürstenfeldbruck plant die örtliche Wohnungsbaugesellschaft rund 50 geförderte und barrierefreie Wohnungen – bezugsfertig bis 2028. Auch in Soest entstehen spezielle Wohnplätze für Menschen mit Behinderung, gefördert durch Landes- und Bundesmittel.

Globale Perspektive: Drei Milliarden ohne angemessenen Wohnraum

Die Wohnungsnot ist kein rein deutsches Problem. Beim World Urban Forum in Baku diskutierten im Mai 2026 über 40.000 Teilnehmer über globale Lösungsansätze. Laut UN-Habitat verfügen weltweit etwa drei Milliarden Menschen nicht über angemessenen Wohnraum. Besonders besorgniserregend: Die Wohnkosten haben sich global seit 2010 vervierfacht. Rund 20 Prozent der Haushalte weltweit müssen inzwischen mehr als 40 Prozent ihres Einkommens für das Wohnen aufwenden.

Im nationalen Vergleich zeigt das Statistische Bundesamt eine durchschnittliche Mietbelastungsquote von etwa 27,9 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens. Regional gibt es starke Unterschiede: In Bremen, Hamburg und Schleswig-Holstein liegen die Werte oft über 30 Prozent, in Mecklenburg-Vorpommern bei knapp 26 Prozent. Der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum ist längst zu einer zentralen sozialen Frage geworden.

Ausblick: Die Herausforderungen bleiben

Die Probleme des deutschen Wohnungsmarkts werden auch in der zweiten Hälfte des Jahrzehnts bestehen bleiben. Die Politik versucht mit Mietrechtsreformen und Förderprogrammen gegenzusteuern. Doch hohe Baukosten und regulatorische Anforderungen hemmen die Neubauaktivitäten.

Die Forderung des SVR nach mehr Transparenz und Diskriminierungsschutz könnte künftig stärker in gesetzliche Regelungen einfließen. Langfristig wird entscheidend sein, ob es gelingt, den Neubau massiv zu beschleunigen und gleichzeitig den Bestand energetisch zu sanieren – ohne die Mieten weiter in die Höhe zu treiben. Bis 2045 soll die Wärmeversorgung klimaneutral sein. Das erfordert enorme Investitionen von Kommunen und privaten Eigentümern. Die Balance zwischen Klimaschutz, sozialer Verträglichkeit und demografischer Anpassung wird die Branche noch über Jahrzehnte beschäftigen.