Mietrecht II: Bundesjustizministerium will Mieter stärker schützen

Das Bundesjustizministerium hat einen Gesetzentwurf vorgelegt, der den Mieterschutz ab 2026 deutlich ausbauen soll. Justizministerin Stefanie Hubig will mit dem Paket „Mietrecht II“ gängige Umgehungsstrategien der Mietpreisbremse stoppen. Der Entwurf sieht eine Deckelung für Indexmieten, klare Regeln für Möblierungszuschläge und einen besseren Kündigungsschutz vor.

Der Vorschlag trifft auf einen weiterhin angespannten Wohnungsmarkt. Die bis 2029 verlängerte Mietpreisbremse soll durch die neuen Regeln schärfer werden. Gleichzeitig stehen Vermieter ab Mitte 2026 vor strengeren energetischen Vorgaben durch das Gebäudeenergiegesetz. Der Entwurf versucht einen Interessenausgleich, stößt aber bereits auf geteiltes Echo.

Ein Kernpunkt der Reform ist die Begrenzung von Indexmieten. In angespannten Märkten sollen Mieterhöhungen künftig auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr gedeckelt sein – auch wenn die Inflation höher liegt. Damit reagiert die Politik auf die teils drastischen Steigerungen der vergangenen Jahre, die Indexverträge zur Kostenfalle machten.

Ein weiteres Ziel: Die Umgehung der Mietpreisbremse durch möblierte Vermietungen soll erschwert werden. Vermieter müssen Möblierungszuschläge künftig transparent ausweisen. Der Zuschlag muss sich am Zeitwert der Einrichtung orientieren.

• Für voll möblierte Wohnungen ist eine Pauschale von 5 Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen.
• Wird der Zuschlag nicht gesondert genannt, gilt die Wohnung als unmöbliert – die Mietpreisbremse greift dann voll.

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Kurzzeitmieten begrenzen, Kündigungsschutz ausweiten

Die Reform nimmt auch die Kurzzeitvermietung in den Blick. Mietverträge zum vorübergehenden Gebrauch sollen auf maximal sechs Monate begrenzt werden. Ihr Abschluss ist nur noch möglich, wenn Mieter einen besonderen Anlass für die kurze Anmietung haben. Die Maßnahme soll Wohnraum für langfristige Mietverhältnisse sichern.

Zudem wird der Schutz bei Zahlungsrückständen gestärkt. Die sogenannte Schonfristzahlung soll auf ordentliche Kündigungen ausgeweitet werden. Mieter können eine Kündigung wegen Mietrückstands somit einmalig unwirksam machen, wenn sie die volle Summe nachzahlen. Befürworter sehen darin eine faire „zweite Chance“ für unverschuldete finanzielle Engpässe.

Doppelbelastung für Vermieter: GEG und Förderkürzung

Parallel zur Mietrechtsreform kommen auf Eigentümer ab 2026 weitere Pflichten. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) entfaltet seine volle Wirkung: In Großstädten über 100.000 Einwohner müssen neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Das erhöht den Sanierungsdruck.

Gleichzeitig sinkt voraussichtlich die staatliche Förderung. Der Etat der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) soll von rund 15,3 Milliarden Euro auf etwa 12 bis 12,6 Milliarden Euro gekürzt werden. Das könnte größere Modernisierungen erschweren. Eine Entlastung für Mieter gibt es jedoch: Erhaltene Fördergelder müssen Vermieter vollständig von den umlegbaren Modernisierungskosten abziehen.

Was kommt als nächstes?

Der Referentenentwurf markiert den Start des Gesetzgebungsverfahrens. Verbände und Länder haben bis Anfang März Zeit für Stellungnahmen. Anschließend beraten Bundeskabinett und Bundestag. Änderungen im parlamentarischen Prozess sind noch möglich.

Parallel arbeitet eine Expertenkommission an weiteren Reformvorschlägen, die Ende 2026 vorliegen sollen. Diskutiert werden unter anderem Bußgelder bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse. Deutlich ist: Das Mietrecht bleibt ein zentrales politisches Feld mit weiterem Handlungsbedarf.

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