Immobilienpreise fallen im Februar leicht – Analysten sehen langfristig Plus

Deutsche Immobilienpreise gaben im Februar minimal nach, wobei der Neubau unter Druck steht. Analysten erwarten jedoch langfristig einen Preisanstieg, der die Inflation übertrifft.

Deutsche Immobilienpreise gaben im Februar minimal nach. Das ist der zweite Monatsrückgang in Folge, wie der Europace Hauspreis-Index (EPX) zeigt. Doch während der Neubau unter Druck steht, bleiben Bestandsimmobilien wertstabil. Und die langfristige Prognose von Experten ist klar: Die Preise werden stärker steigen als die Inflation.

Europace-Index: Bestand stützt, Neubau schwächelt

Der Gesamtindex fiel im Februar um 0,04 Prozent. Damit setzt sich der leichte Abwärtstrend vom Januar fort. Im Jahresvergleich sind die Preise aber noch immer 1,45 Prozent höher.

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Die Entwicklung spaltet den Markt: Eigentumswohnungen legten im Februar leicht zu (+0,27%). Bestehende Ein- und Zweifamilienhäuser blieben nahezu stabil (-0,02%). Unter Druck geriet der Neubau. Hier sanken die Transaktionspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,33 Prozent. „Das aktuelle Marktwachstum findet primär im Bestand und nicht im Neubau statt“, so die Analyse von Europace.

Hohe Baukosten bremsen Neubau-Nachfrage

Der Rückgang bei Neubauten hat einen klaren Grund: die anhaltend hohen Baukosten. Diese liegen laut Statistischem Bundesamt auf einem historischen Höchststand. Zwar hat sich die Teuerungsrate abgeflacht, doch Material, Löhne und energetische Vorgaben machen Bauprojekte teuer.

Die Folge? Viele private Haushalte können sich den Neubau nicht mehr leisten. Die Nachfrage sinkt – und damit auch die Preise in den Transaktionsdaten. Ein Lichtblick: Die Zahl der Baugenehmigungen stieg 2025 wieder deutlich an, besonders für Einfamilienhäuser.

Langfrist-Prognose: Preise steigen schneller als Inflation

Trotz der aktuellen Delle blicken Analysten optimistisch in die Zukunft. Eine Reuters-Umfrage unter zwölf Experten prognostiziert für 2026 einen Preisanstieg von durchschnittlich 3,3 Prozent. Für 2027 und 2028 werden jeweils 3,0 Prozent erwartet.

Die allgemeine Inflation soll im gleichen Zeitraum nur bei etwa 2,0 Prozent liegen. Immobilien bleiben damit ein Inflationsschutz – doch für Erstkäufer wird der Erwerb weiter schwerer. ING-Chefvolkswirt Carsten Brzeski warnt vor wirtschaftlicher Unsicherheit und betont: „Die Erschwinglichkeit von Wohneigentum bleibt ein zentrales Problem.“

Was bedeutet das für Kaufinteressenten?

Die Lage zwingt zu einer differenzierten Betrachtung. Die Nachfrage weicht massiv auf den Bestand aus, was die Preise für bestehende Wohnungen und Häuser in guten Lagen stützt. Ein weiterer Treiber: steigende Mieten. Wenn die Monatsmiete die Rate für einen Kredit erreicht, wird der Kauf trotz hoher Zinsen wieder attraktiv.

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Gleichzeitig haben sich die Erwartungen von Käufern und Verkäufern angeglichen. Die meisten Analysten rechnen damit, dass die EZB die Leitzinsen in diesem Jahr stabil hält. Das schafft Planungssicherheit.

Energieeffizienz wird zum Preistreiber Nummer eins

Pauschale Preissteigerungen sind vorbei. Künftig wird die energetische Qualität eines Gebäudes immer wichtiger für den Wert. Unsanierte Bestandsimmobilien mit schlechter Energiebilanz dürften weiter Verhandlungsspielraum bieten.

Gut sanierte Bestandsobjekte oder top-gelegene Wohnungen hingegen profitieren von der Angebotsknappheit. Sie werden die prognostizierten Preissteigerungen wohl am ehesten realisieren. Für Käufer und Verkäufer gilt: Fundierte Daten zu tatsächlichen Kaufpreisen sind entscheidender denn je.