EuGH verschärft Regeln für kommunale Grundstücksverkäufe
11.02.2026 - 06:03:12
Eine neue EuGH-Rechtsprechung stellt Deutschlands Städte und Gemeinden vor massive Probleme. Sie müssen Grundstücksverkäufe an Unternehmen jetzt noch strenger am Marktwert ausrichten – sonst drohen teure Rückforderungen und nichtige Verträge. Die EU-Kommission wertet jeden Abschlag als illegale Subvention.
Was ist eine verbotene Beihilfe?
Das EU-Beihilferecht verbietet staatliche Vorteile, die den Wettbewerb verzerren. Verkauft eine Kommune ein Grundstück unter Wert, ist die Differenz bereits eine illegale Subvention. Das gilt selbst dann, wenn die Absicht nobel ist: etwa um Arbeitsplätze zu schaffen oder die Innenstadt zu beleben. Aus Brüsseler Sicht handelt die öffentliche Hand dann nicht wie ein privater Investor, der den bestmöglichen Preis erzielen will.
Ein Urteil als Warnschuss
Im Oktober 2023 lieferte der Europäische Gerichtshof (EuGH, Az. C 325/22) die Blaupause für die verschärfte Praxis. Die Richter stellten klar:
* Pauschale Schätzungen oder regionale Durchschnittspreise reichen nicht aus.
* Eine unabhängige Verkehrswertgutachtung für das konkrete Grundstück ist zwingend.
* Die Prüfung gilt zum Zeitpunkt des Verkaufs – spätere Nutzungsänderungen sind irrelevant.
Dieser Fall gilt als deutliches Signal an alle Kommunen: Die EU schaut genau hin.
Der Konflikt: Höchstgebot vs. bestes Konzept
Rechtlich am sichersten ist ein offenes Bieterverfahren, bei dem der Meistbietende gewinnt. So entsteht ein unanfechtbarer Marktpreis. Doch viele Kommunen verfolgen andere Ziele: Sie wollen bezahlbaren Wohnraum, einen Technologie-Campus oder einen bestimmten Laden im Zentrum.
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Dafür nutzen sie oft Konzeptvergaben, bei denen das überzeugendste Nutzungsversprechen den Zuschlag erhält – nicht der höchste Preis. Genau hier lauert die Falle. Sonderauflagen, die den Wert mindern, können schnell als versteckter Vorteil für den Käufer gewertet werden. Die Kommune muss ihre Rolle als Verkäuferin und Stadtplanerin ständig neu austarieren.
Die Folgen sind drastisch
Ein Verstoß gegen das Beihilferecht hat schwerwiegende Konsequenzen:
* Nichtigkeit des Vertrags: Geschäfte ohne EU-Genehmigung sind oft nichtig. Das bedeutet Rechtschaos und mögliche Rückabwicklung.
* Rückforderung: Das Unternehmen muss die Differenz zum Marktwert plus Zinsen zurückzahlen.
* Klagerisiko: Konkurrenten, die sich benachteiligt fühlen, können klagen.
Diese finanziellen Risiken müssen kommunale Unternehmen sogar in ihren Bilanzen berücksichtigen.
Spagat zwischen Planung und Wettbewerb
Die strengen Regeln beschneiden die Handlungsfreiheit der Kommunen erheblich. Die schnelle, gezielte Ansiedlung von Unternehmen – oft durch Direktverkäufe – wird zum bürokratischen Hindernislauf. Es entsteht ein Grundsatzkonflikt: die lokale Planungshoheit gegen das EU-weite Gebot des fairen Wettbewerbs.
Experten raten daher dringend zur Professionalisierung. Jeder Verkauf muss lückenlos dokumentiert und durch ein Gutachten abgesichert werden. Die Ära der unkomplizierten „Deals“ zur Wirtschaftsförderung ist vorbei.
