Mietrecht 2026: Bundesregierung plant strengere Regeln

Das geplante Mietrecht II deckelt Indexmieten und reguliert möblierte Wohnungen. Ein BGH-Urteil verbietet gewinnbringende Untervermietung und Bundesländer weiten die Mietpreisbremse aus.

Der deutsche Immobilienmarkt steht vor den größten mietrechtlichen Veränderungen der vergangenen Jahre. Im Zentrum steht der Referentenentwurf „Mietrecht II“ des Bundesjustizministeriums. Da die Stellungnahmefrist für Länder und Verbände am 6. März abläuft, spitzt sich die Debatte zwischen Mieterschützern und Eigentümerverbänden zu. Parallel schaffen ein BGH-Urteil und neue Landesverordnungen bereits Fakten.

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Index- und möblierte Mieten im Visier

Das Gesetzespaket von Justizministerin Stefanie Hubig zielt darauf ab, Lücken in angespannten Wohnungsmärkten zu schließen. Ein Kernpunkt: die Deckelung von Indexmieten. In regulierten Gebieten sollen Mietsteigerungen bei inflationsgekoppelten Verträgen künftig auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr begrenzt werden.

Zudem nimmt der Entwurf die Vermietung möblierten Wohnraums ins Visier, die oft zur Umgehung der Mietpreisbremse genutzt wurde. Vermieter sollen den Möblierungszuschlag künftig transparent ausweisen müssen. Für voll möblierte Wohnungen ist eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen. Auch Kurzzeitmietverträge werden strenger reguliert – sie sollen auf maximal sechs Monate begrenzt werden.

Die Opposition kritisiert die Pläne als zu starr. Der Vizevorsitzende der Unionsfraktion, Günter Krings, warnt: Eine schematische Sechs-Monats-Grenze könnte Investitionen bremsen.

Erleichterungen für Modernisierer und Schutz bei Zahlungsschwierigkeiten

Neben Einschränkungen bietet der Entwurf auch Erleichterungen. So soll die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Mieterhöhungen nach Modernisierungen von 10.000 auf 20.000 Euro verdoppelt werden. Das soll private Kleinvermietern motivieren, ihren Wohn bestand energetisch aufzuwerten, ohne in Bürokratie zu ersticken.

Gleichzeitig wird der Mieterschutz gestärkt. Die sogenannte Schonfristzahlung wird ausgeweitet. Künftig können Mieter auch eine ordentliche Kündigung einmalig abwenden, wenn sie ihre Mietrückstände vollständig begleichen. Bislang war das nur bei fristlosen Kündigungen möglich.

BGH kippt Gewinnerzielung durch Untervermietung

Abseits der Gesetzgebung hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit einem Urteil für Aufsehen gesorgt. Die Richter stellten klar: Mieter dürfen ihre Wohnung nicht mit Gewinnabsicht untervermieten. Im verhandelten Fall zahlte ein Berliner Mieter 460 Euro Nettokaltmiete, vermietete die Wohnung während eines Auslandsaufenthalts aber für 1.100 Euro weiter.

Der BGH bestätigt die Kündigung durch die Vermieterin. Das Recht auf Untervermietung diene nur dazu, die eigene finanzielle Belastung abzufedern – nicht zur Gewinnerzielung. Rechtsexperten rechnen mit erheblichen Auswirkungen auf Tausende bestehende Untermietverhältnisse.

Mietpreisbremse erfasst weitere Ostseegemeinden

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Während der Bund die Rahmenbedingungen neu justiert, handeln auch die Länder. Mecklenburg-Vorpommern hat die Mietpreisbremse deutlich ausgeweitet. Galt sie zuvor nur in Rostock und Greifswald, sind nun acht stark frequentierte Ostseegemeinden wie Binz, Kühlungsborn und Heringsdorf betroffen.

Gutachten hatten dort einen angespannten Wohnungsmarkt mit überdurchschnittlich steigenden Mieten festgestellt. Für Neuverträge gilt nun: Die Miete darf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Kappungsgrenze für Bestandsmieten wurde von 20 auf 15 Prozent in drei Jahren gesenkt. Bauminister Christian Pegel will so Einheimische vor übermäßigen Steigerungen schützen.

Zwischen Mieterschutz und Investitionsklima

Die aktuellen Entwicklungen spiegeln den Dauerkonflikt zwischen Mieterschutz und wirtschaftlicher Rentabilität wider. Mieterverbände begrüßen die geplante Deckelung der Indexmieten als überfälligen Schutz. Investoren warnen hingegen vor einem Eingriff in die Vertragssicherheit, der den ohnehin lahmen Wohnungsneubau weiter abwürgen könnte.

Das BGH-Urteil zur Untervermietung wird auf Eigentümerseite als wichtiges Signal gewertet. Es stärkt ihre Position und verhindert, dass Dritte Kapital aus ihrer Immobilie schlagen. Klar ist: Der rechtliche Rahmen wird komplexer. Von allen Marktteilnehmern verlangt das künftig mehr Dokumentation und rechtliche Prüfung.

Eng getakteter Fahrplan

Nach Ablauf der Stellungnahmefrist am 6. März wertet das Ministerium die Rückmeldungen aus. Beobachter rechnen im parlamentarischen Verfahren noch mit Detailanpassungen, vor allem bei den Fristen für Kurzzeitvermietungen. Die Bundesregierung will die Reform noch in diesem Jahr in Kraft setzen.

Parallel dürfte das BGH-Urteil eine Klagewelle nach sich ziehen, bei der Vermieter die Konditionen von Untermietverträgen überprüfen. Für Mieter, Vermieter und Investoren heißt das: Rechtliche Wachsamkeit hat 2026 oberste Priorität. Wer heute plant oder verwaltet, muss die anstehenden Neuregelungen jetzt schon im Blick haben.