Ansteigender Flächenbedarf in großen Städten

Nach Prognosen der Vereinten Nationen dauert es keine weitere drei Jahrzehnte, bis fast 70 Prozent der weltweiten Gesamtbevölkerung ihren Lebensmittelpunkt in urbanem Umfeld gesucht und das Land hinter sich gelassen haben werden. Der Trend ist auch in Deutschland unzweifelhaft zu erkennen. Nicht nur in wachsenden Regionen wie Hessen leben aktuell rund 83 Prozent aller Einwohner in Städten, auch in Bundesländern mit stagnierendem Bevölkerungsanteil wie Berlin/Brandenburg oder sinkender Einwohnerzahl wie in Sachsen liegen die entsprechenden Sätze bei 88 bzw. 78 Prozent. Obgleich die Bundesregierung in ländlichen Gebieten zahlreiche Anreize wie finanzielle Förderungen von Ausbildungsplätzen oder für Start-up-Unternehmen bietet, scheint der Zuzug in die Ballungsräume nicht aufzuhalten zu sein. So gilt es, hier anzusetzen und den ansteigenden Flächenbedarf durch gezielte Investitionen zukunftsorientiert zu nutzen. Doch wie lautet das ideale Konzept, um eine dauerhafte politische, ökonomische und soziale Stabilität in den veränderten Stadtlandschaften zu schaffen?

Die Stadt ruft

Die Gewinner der Abwanderung der Deutschen aus ländlichen Regionen sowie des Zuzugs ausländischer Fachkräfte sind eindeutig Großstädte und Metropolregionen. Doch mit der Popularität steigt auch die Verantwortung: Die Erwartungen von Einwohnern und Unternehmen an ihre Lebens- und Arbeitsqualität, an eine gelungene, weltoffene Integration, nachhaltige digitale Technologien und innovative ökologische Lösungen sind hoch. Neben neuen Mobilitätskonzepten und einem vielfältigen Kultur- und Freizeitprogramm spielen gerade auch bei den „großen Sieben“ Berlin, Hamburg, München, Düsseldorf, Frankfurt a.M., Stuttgart und Köln ausreichende Grünflächen mitten in der Stadt und eine ansprechende Bebauung öffentlicher Räume bedeutende Rollen. Ein genauer Blick auf die jeweils vorhandene Infrastruktur und den derzeitigen Gebäudebestand bildet die Basis für die finanzielle und konzeptionelle Bewältigung des benötigten Flächenbedarfs.

Smart Cities: Konzepte für Digitalisierung, Mobilität und Nachhaltigkeit

Zukunftsorientierte Verkehrskonzepte erschließen

Verbrenner und Diesel werden langsam, aber sicher vom E-Auto abgelöst, Fahrräder und Car-Sharing-Alternativen übernehmen die Innenstädte. Koblenz setzt auf Seilbahnen als öffentlichen Nahverkehr, und auch über die Grenzen hinaus scheitert es nicht an der Umsetzung dringend benötigter Ideen gegen einen Verkehrsinfarkt in Großstädten: So hat sich Kopenhagen mit seinem innovativen Konzept einer umweltgerechten Verschmelzung von Stadt und Land bereits im Jahr 2014 den Titel als „Grüne Hauptstadt Europas“ verdient.

Intelligente Software nutzen

Auch datenbasiertes Wissen wird in Zukunft eine zentrale Rolle für das Image einer modernen, weltoffenen Stadt spielen: Kenntnisse zu Bewegungsströmen und Energieverbrauch werden ebenso ein ökologisch effizientes Miteinander gewährleisten wie smarte Kleinwohnungen und eine nachhaltig durchdachte Bebauung brachliegender Flächen für attraktive Privat- und Unternehmensquartiere. 

Grüne Oasen schaffen

Schließlich erfordert der Klimawandel ein Umdenken im Städtebau: Asphalt speichert die zunehmende Hitze, Abwassersysteme haben starke Regenfälle zu bewältigen. Durch intelligente Konzepte lassen sich Natur und Technik in Einklang bringen: Grüne Fassaden und bepflanzte Flachdächer von Bushaltestellen wirken temperaturregulierend, tragen zu einer verbesserten Luftqualität bei, verwandeln Areale aus Beton in grüne Oasen und das psychische Wohlbefinden der Einwohner.

In einem gemeinsam von der WirtschaftsWoche und Immoscout 24 durchgeführten Nachhaltigkeitsranking liegt München mit Berlin und Heilbronn an der Spitze. Doch auch Regensburg und Heidelberg, Ingolstadt, Wolfsburg und Kaiserslautern punkten bundesweit mit umweltgerechtem Städtebau.

Hoch hinaus oder breit gefächert?

In der Gründerzeit lebten Menschen auf durchschnittlich neun Quadratmetern Wohnfläche pro Person, im Jahr 2020 ist diese Zahl in westlichen Industrieländern auf 42 Quadratmeter gestiegen. Japan begegnet seinem Bevölkerungswachstum in Großstädten mit Minihäusern und Wohnaufstockungen auf Flachdächern. Auch in Deutschland bedeutete eine Bebauung der wenigen in Ballungsräumen noch vorhandenen Freiflächen oder naturbelassener Areale am Stadtrand das Ende wertvoller Ressourcen – der Schutz vor Hochwasser würde minimiert, eine langfristig ausreichende Versorgung mit Trinkwasser gefährdet, Tiere und Pflanzen aus ihrem bisherigen Lebensraum vertrieben werden. Ebenso wäre eine weitergehende Nutzung der Landschaftsräume zur Erholung der Stadtbewohner oder für den Fremdenverkehr unmöglich. Zu lange bereits wich fruchtbares Land einer Neubebauung, während in den Innenstädten ehemals genutzte Grundstücke brach lagen.

Lösungsvorschlag 1: Wohnraum durch Aufstockung

Die Reduzierung der Neuflächennutzung ist auch ein zentrales Thema der Bundesregierung, die künftig auf An- und Weiter- statt Neubau setzt: Bestand durch eine Nachverdichtung zu nutzen, innerstädtische Flächenreserven zu reaktivieren, Gebäude umzugestalten, Baulücken, Brachflächen und Grundstücksreste einer verträglichen Mehrfachnutzung zuzuführen.

Grundsätzlich bieten Nicht-Wohngebäude und Flachbauten wie Tankstellen und Discounter großes Potenzial für einen Aufbau in die Höhe. Doch der Planungsaufwand ist ebenso hoch wie städtebauliche Auflagen und die Anzahl erforderlicher Behördengänge. Grundsätzlich eine interessante Option zur Wohnraumbeschaffung, zögern viele private Investoren mit ihrer Geldvergabe aufgrund fehlender unterstützender finanzieller Anreize. Aufstockungen und Umnutzungen von Nicht-Wohngebäuden lassen sich derzeit nur mit zwei Prozent abschreiben. Und auch kommunale und genossenschaftliche Wohnungsbaugesellschaften zögern: Sie fordern Investitionszulagen in Höhe von 15 Prozent.

Lösungsvorschlag 2: Zukunftskonzepte für Brachflächen

Ehemalige Industrieareale, Fabrikanlagen und Brachflächen spielen bedeutende Rollen bei der Siedlungsstrategie der Bundesregierung. Eine effiziente und nachhaltige Revitalisierung stillgelegter Flächen ist hier der Lösungsansatz. Ein Beispiel hierfür sind Häfen und Bergwerke in Hamburg oder Essen: Vor Jahren noch No-go-Areas, haben sich die Gebiete zu attraktiven Wohnquartieren entwickelt.

Für dieImmobilienbranche liegen in den innerstädtischen Brachen viele Chancen sowohl für private als auch gewerbliche Nutzungen in zentraler Lage mit guten Verkehrsanbindungen. Doch noch stehen die Investoren nicht Schlange. Viele fürchten sich vor Altlasten wie verdeckten unterirdischen Leitungen, einer Übernahme möglicherweise kostspieliger Umweltverpflichtungen oder fehlender Rechtssicherheit. Mit lokalen Kooperationsmodellen zur Nutzung der Flächenpotenziale, vertraglichen Regelungen und einer koordinierten Infrastruktur soll Bauherren die verlangte Investitionssicherheit geboten und dadurch die Zukunft der Brachen vorangetrieben werden. Auch werden die verfügbaren Fördermittel zur Bebauung von Brachflächen denen für Neubaumaßnahmen angeglichen.

Eine baldige Nutzung ihrer Brachen ist auch im Sinne der Eigentümer, die ohne eine Bebauung durch fortlaufende Kosten wie Wartung, Steuern oder Versicherungen täglich Kapital einbüßen.

Beteiligungen und Subventionen

Abgesehen von möglichen individuellen Sonderregelungen tragen Bund, Länder und Gemeinden je zu einem Drittel zur im Jahr 2020 umfassend reformierten Städtebauförderung bei.

Das Bundesbauministerium hat bereits 2017 sein Programm "Zukunft Stadtgrün" ins Leben gerufen, das Ländern und Kommunen für unter anderem folgende Maßnahmen insgesamt 50 Millionen Euro zur Verfügung stellt – die jeweiligen Zuschüsse an die einzelnen Bundesländer erfolgen durch einen Verteilerschlüssel:

• Nachhaltige urbane Infrastruktur
• Bauliche Erhaltung von Wohnquartieren
• Qualitätssteigerung von Gebäuden durch Instandsetzung und Modernisierung
• Vernetzung von Frei- und Grünflächen zu multifunktionalen Wohnarealen

Auch steuer- und subventionsrechtliche Novellierungen im Baugesetzbuch sollen bei regionalen Planungen einen Neuflächenverbrauch verhindern:

• Handel mit Flächenzertifikaten
• Festlegung von Obergrenzen der Neubebauung von Außenbereichsflächen
• Förderung von Konzepten für Gebäudesanierung und -abbruch
• Förderung speziellen Wohnungsbaus auf Brachflächen
• Zurverfügungstellung von Zuschüssen vom Europäischen Fonds für regionale Entwicklung
• Maßnahmen zum Flächenrecycling
• Steuererhöhung für Eigentümer nicht bebauter Grundstücke

Dabei werden traditionelle Stadtplanungsstrategien künftig durch innovative Konzepte ersetzt: Sofern Fördermittel nur an entweder private Träger oder Gemeinden vergeben werden, können diese durch ein sogenanntes Public-Private-Partnership miteinander kooperieren.

Gemeinsam Entscheidungen treffen

Nicht mehr allein die Eigentümer bebaubarer Flächen, Investoren und Projektentwickler sind in die Beschlüsse zur Bebauung eingebunden. Durch intelligentes Softwaremanagement werden in die endgültigen Entscheidungen auch Belange von Unternehmen, kulturellen und sozialen Einrichtungen, des Gemeinwesens sowie der öffentlichen Hand mit einbezogen. Auch Einwohner können aktiv an ihrer Stadtgestaltung mitwirken: Durch Crowdfunding- Projekte werden Vorschläge für lokale städtebaulichen und infrastrukturellen Projekte diskutiert und realisiert.

So hat es sich München in seiner Klimaschutz-Strategie zum Ziel gesetzt, bis ins Jahr 2050 seine Treibhausgas-Emissionen durch innovative Energiekonzepte für Privatpersonen und Gewerbe sowie ein neues Mobilitätskonzept drastisch zu reduzieren – aufgrund fehlender adäquater Mittel aus dem Haushalt mithilfe verschiedener Finanzierungsideen unter Bürgerbeteiligung. Neben einer öffentlichen Subvention werden Sponsoren gesucht, Spenden gesammelt und Wettbewerbe ausgeschrieben. Auch Kooperationen mit Umweltschutzorganisationen und sollen dazu beitragen, dass die bayerische Hauptstadt ihr grünes Ziel erreicht.

Den urbanen Zuzug effektiv nutzen

Auch andere deutsche Großstädte ziehen mit. Allein in Berlin fehlt es derzeit an beinahe 100.000 bezahlbaren Wohnungen – die Hauptstadt plant, den Bedarf durch Aufstockung zu decken. Hamburg bebaut brachliegende Hafenareale, andere Ballungsgebiete erschließen ehemalige Kasernen und geschlossene Fabriken. Behörden und private Wirtschaftsunternehmen nehmen sich gemeinsam der drängenden Problematik an – denn die Nachfrage nach urbanem Lebensraum wird weiter steigen. Doch ebenso wächst das Interesse der Zuzügler an innovativen Arealen, die Wohnen und Arbeiten, Digitalisierung und Nachhaltigkeit zukunftsorientiert miteinander verbinden.