Savills: Chancen und Risiken am deutschen Wohnimmobilienmarkt - Neubau hui, Bestand pfui? Emittent / Herausgeber: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e): Immobilien / Research Update Savills: Chancen und Risiken am deutschen Wohnimmobilienmarkt - Neubau hui, Bestand pfui? 04.12.2023 / 11:26 CET / CEST Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

EQS-News: Savills: Chancen und Risiken am deutschen Wohnimmobilienmarkt - Neubau hui, Bestand pfui? (deutsch)

Savills: Chancen und Risiken am deutschen Wohnimmobilienmarkt - Neubau hui, Bestand pfui?

Emittent / Herausgeber: Savills Immobilien Beratungs-GmbH / Schlagwort(e):
Immobilien/Research Update
Savills: Chancen und Risiken am deutschen Wohnimmobilienmarkt - Neubau hui,
Bestand pfui?

04.12.2023 / 11:26 CET/CEST
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich.

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04. Dezember 2023

Chancen und Risiken am deutschen Wohnimmobilienmarkt - Neubau hui, Bestand
pfui?

  * Praktisch kein Abwärtsrisiko bei den Wohnungsmieten erkennbar

  * Wohnimmobilien bleiben als defensives Investment in
    Multi-Asset-Portfolios attraktiv

  * Während im regulierten Teil des Marktes die Rentabilität der
    Wohnungsvermietung sinkt, steigt die Attraktivität des unregulierten
    Teil des Marktes

  * Schärfste Preiskorrektur der jüngeren Geschichte öffnet Zeitfenster für
    Markteintritt

Deutsche Wohnimmobilien versprechen bemerkenswert sichere und im Trend
steigende Erträge und kommen somit nach wie vor als defensives Investment
für Langfristinvestoren in Frage. So lautet ein Fazit des aktuellen
Spotlights von Savills zu den Chancen und Risiken am deutschen
Wohnungsmarkt. Während im unsanierten Bestand die Risiken für risikoaverse
Investoren gestiegen sind, sprechen die Rahmenbedingungen mehr denn je für
den Erwerb von Neubauten.

Beispiellos stabile Mieterträge

Käufer von Wohnimmobilien können laut Savills von langfristig stabilen
Mieterträgen ausgehen. Im Durchschnitt der 127 RIWIS-Städte gab es seit 1997
in keinem einzigen Jahr einen Mietrückgang bei den Neuvertragsmieten und die
Leerstandsraten sind an vielen Wohnungsmärkten auf deutlich unter 2 %
gefallen. Eine überschießende Neubautätigkeit, eine Voraussetzung für
sinkende Mieten, ist laut Savills bis auf Weiteres so gut wie
auszuschließen. Matti Schenk, Associate Director Research bei Savills
Germany, berichtet: "Während der Mangel an Wohnraum so groß ist wie seit
Jahrzehnten nicht, werden deutlich weniger neue Wohnbauprojekte angegangen
und viele bereits angestoßene Projekte verschoben oder abgebrochen. Die
vielerorts bereits sehr niedrigen Leerstandsraten dürften somit weiter
zurückgehen, sodass das Risiko struktureller Leerstände in vielen Portfolios
auf ein Minimum reduziert wird. In den nächsten Jahren gibt es so gut wie
kein Abwärtsrisiko bei den Neuvertragsmieten. Stattdessen können Investoren
mit langfristig steigenden Mieten kalkulieren. Bei den Bestandsverträgen ist
ein Mietrückgang ohnehin praktisch unmöglich. In einem angespannten
Mietmarkt mit einer Fluktuationsrate von durchschnittlich nur noch rund 5 %,
die knappheitsbedingt womöglich noch weiter absinkt, können sich Investoren
daher sicher sein, dass ihre Erträge langfristig mindestens stabil bleiben
werden." Eine derart langfristige Absicherung der Erträge nach unten bietet
laut Savills mit Ausnahme von sehr bonitätsstarken Staatsanleihen kaum eine
andere Anlageklasse. Dies macht Wohnimmobilien als defensives Investment in
Multi-Asset-Portfolios attraktiv.

Lock-in-Effekt im Bestand treibt Mieten im unregulierten Teil des Marktes

Während sich die Fundamentaldaten als außerordentlich attraktiv für
Investoren und Eigentümer darstellen, stellt eine weitere Regulierung des
Mietmarktes einen Risikofaktor dar. Eine starke Regulierung stellt sich aus
Sicht von risikoaversen Langfristinvestoren grundsätzlich als ein
zweischneidiges Schwert dar. Einerseits mindert sie
Mietsteigerungspotenziale und kappt damit die Erträge von Investoren nach
oben. Andererseits sorgt eine starke Regulierung der Mieten für eine
ineffiziente Verteilung des Gutes Wohnen und ist somit eine maßgebliche
Ursache für die Angebotsknappheit. Sie sorgt somit indirekt für eine
Absicherung gegenüber Ertragsrückgängen. Weil Wohngebäude mit Baujahr ab
Oktober 2014 von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, teilt die aktuell
geltende Regulatorik den Markt in einen regulierten und in einen mehr oder
weniger unregulierten Teil.

Savills rechnet damit, dass sich Bestands- und Neuvertragsmieten weiter
auseinanderbewegen dürften. Karsten Nemecek, Managing Director Corporate
Finance - Valuation bei Savills Germany, konstatiert: "Das weiter steigende
Mietgefälle zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten dürfte die
Fluktuationsrate abermals senken und den Lock-In-Effekt am Wohnungsmarkt
verstärken. Je schlechter die Zugänglichkeit im regulierten Bestand für
umzugswillige Haushalte ist, desto mehr Nachfrage dürfte sich auf den
unregulierten Teil des Marktes, also den Neubau, verlagern und dort die
Mieten weiter in die Höhe treiben. Bei Neubauten ist zudem die
Fluktuationsrate spürbar höher und Index- bzw. Staffelmietverträge sind
verbreiteter. Investoren, die auf den Kauf von Neubauten setzen, können
somit von der starken Regulierung am Wohnungsmarkt profitieren."

Gedeckelte Mieten bei steigenden Kosten

Während die fundamentalen Rahmenbedingungen im unregulierten Teil des
Marktes weiterhin sehr attraktiv sind, sind im regulierten Teil des Marktes
die Risiken für risikoaverse Investoren gestiegen. Matti Schenk erläutert:
"Die regulatorisch bedingte Kappung von Mietsteigerungen im Wohnungsbestand
ist besonders kritisch bei gleichzeitig steigenden Kosten. Angesichts
steigender Instandhaltungskosten könnten in den kommenden Jahren im
regulierten Teil des Marktes die Kosten stärker steigen als die
Mieteinnahmen. Dies schmälert die Rentabilität der Wohnungsvermietung in
diesem Teil des Marktes. Bei Mehrfamilienhäusern mit unterdurchschnittlicher
energetischer Qualität kommt noch ein Kostenrisiko durch mögliche
Sanierungsvorgaben hinzu. Letzteres betrifft wahrscheinlich rund 16 % der
Mehrfamilienhäuser, die zu den sogenannten ,worst performing buildings'
zählen."

Schärfste Preiskorrektur der jüngeren Geschichte bietet einmalige Chance für
Markteinstieg

Am Wohninvestmentmarkt hat laut Savills indes die schärfste Preiskorrektur
der jüngeren Geschichte stattgefunden. Mit Blick auf bisherige
Preisabschwünge am Wohnungsmarkt hält Savills es für unwahrscheinlich, dass
die Preiskorrektur schon beendet ist. Der Einbruch beim Wohnungsbau und die
Aussicht auf weiter sinkende Leerstandsraten spricht allerdings für eine
schnellere Erholung der Preise als im letzten Abschwung in den Nullerjahren.
Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills
Germany, kommentiert: "Die scharfe Preiskorrektur schafft für Investoren
eine nahezu einmalige Gelegenheit für einen Markteinstieg. Typischerweise
legen die Wohnimmobilienpreise langfristig mit der Inflation zu und auch die
fundamentale Angebotsknappheit spricht dafür, dass die Kapitalwerte wieder
ansteigen werden. Für Investoren hat sich also ein Zeitfenster geöffnet, in
dem sie deutsche Mehrfamilienhäuser für im Rückblick vermutlich niedrig
erscheinende Kapitalwerte erstehen können. Dieses Zeitfenster könnte sich
jedoch relativ schnell wieder schließen."

Alle Daten und Fakten können Sie auch auf unserer Homepage unter
savills.de/Research entnehmen:
Spotlight: Chancen und Risiken am deutschen Wohnimmobilienmarkt

Über Savills

Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen
Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in
London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange
Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt
ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partnerbüros
in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen
Osten mit über 40.000 Beschäftigten.

In Deutschland ist Savills mit mehr als 400 Mitarbeitern und
Mitarbeiterinnen in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten
präsent. Savills bietet Expertise und Markttransparenz in folgenden
Bereichen an:

  * Investment

  * Agency

  * Corporate Finance & Portfolio Investment

  * Valuation

  * Operational Capital Markets

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  * Property Management

  * Facility Management

  * Residential Agency

  * ESG Services

  * Research

Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem
Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von
höchster Qualität. Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, ihre Kreativität
und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden
sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte
Verhandlungsstärke geschätzt. Savills bietet hochprofessionellen Service zur
Erreichung der gemeinsamen Ziele und steht synonym für eine Premiummarke und
ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell
betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.


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