Untervermietung: BGH setzt Grenze bei Gewinnerzielung ab 1.100 Euro
Veröffentlicht am: 30.08.2026 um 14:09 Uhr | Redaktion boerse-global.de
In wegweisenden Entscheidungen vom Jahresanfang 2026 hat der Bundesgerichtshof (BGH) die Rechte von Mietern gestärkt und gleichzeitig klare Grenzen für die gewerbliche Nutzung von Wohnraum durch Untervermietung gezogen. Die Urteile befassen sich insbesondere mit den Schutzfristen bei der Umwandlung von Wohnraum in Gesellschaftseigentum sowie mit den Bedingungen, unter denen Mieter ihre Wohnung teilweise an Dritte überlassen dürfen.
Rechtliche Hürden für Eigenbedarfskündigungen durch Familien-GbRs
Ein zentrales Urteil vom 21. Januar 2026 (Aktenzeichen VIII ZR 247/24) befasst sich mit der Wirksamkeit von Eigenbedarfskündigungen, nachdem eine Immobilie auf eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) übertragen wurde. Der BGH stellte klar, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs in solchen Fällen unwirksam ist, wenn die gesetzliche Kündigungssperrfrist nach § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) nicht eingehalten wird.
Diese Regelung soll Mieter vor Verdrängung schützen, wenn Wohnraum in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend an mehrere Erwerber oder, wie in diesem Fall, an eine Familien-GbR veräußert wird.
Die Richter entschieden, dass die Sperrfrist ausdrücklich auch dann Anwendung findet, wenn die Übertragung an eine solche Familiengesellschaft erfolgt. Damit wird verhindert, dass Eigentümer durch die Wahl der Gesellschaftsform den Mieterschutz umgehen können.
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In dem konkret verhandelten Fall aus München galten aufgrund regionaler Verordnungen besonders strenge Schutzvorgaben. In der bayerischen Landeshauptstadt ist eine zehnjährige Sperrfrist für Kündigungen nach einer entsprechenden Umwandlung vorgesehen. Die neuen Eigentümer hatten die Kündigung bereits fünf Monate nach ihrer Eintragung im Grundbuch ausgesprochen.
Der BGH erklärte diese Kündigung aufgrund der massiven Unterschreitung der Sperrfrist für unwirksam. Mieter in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt erhalten durch diese Rechtsprechung eine verlässliche Sicherheit gegenüber kurzfristigen Verwertungsstrategien neuer Eigentümerstrukturen.
Grenzen der Untervermietung bei Gewinnerzielungsabsicht
In einer weiteren Entscheidung vom 28. Januar 2026 (Aktenzeichen VIII ZR 228/23) konkretisierte der Bundesgerichtshof die Bedingungen für die Untervermietung von Wohnraum. Während Mieter grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils ihrer Wohnung geltend machen können, findet dieser Anspruch dort seine Grenze, wo die Gewinnerzielung im Vordergrund steht.
Dem Urteil lag ein Sachverhalt zugrunde, bei dem ein Mieter für seine Wohnung eine Nettokaltmiete in Höhe von 497,35 Euro zahlte. Er vermietete die Räumlichkeiten jedoch für 1.100 Euro inklusive Nebenkosten unter.
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Das Gericht sah darin eine klare Gewinnerzielungsabsicht, die nicht mehr durch den Schutzcharakter des § 553 BGB gedeckt ist. Dieser Paragraf sieht einen Anspruch auf Untervermietung nur vor, wenn für den Mieter ein berechtigtes Interesse besteht, etwa zur Deckung der eigenen Wohnkosten oder aufgrund veränderter Lebensumstände.
Die Richter bestätigten in diesem Fall die Räumung der Wohnung. Sie argumentierten, dass kein Anspruch auf Untervermietung besteht, wenn der Mieter die Wohnung primär als Einnahmequelle nutzt und dabei einen Mietzins verlangt, der die eigene Belastung signifikant übersteigt.
Die Entscheidung verdeutlicht, dass die Untervermietung primär dem Erhalt des eigenen Wohnraums dienen muss und nicht als Geschäftsmodell zur Erzielung von Renditen missbraucht werden darf. Vermieter haben in solchen Fällen das Recht, das Mietverhältnis zu beenden, wenn eine unerlaubte oder zweckentfremdete Untervermietung vorliegt.
