Wohnungsmarkt: Kabinett beschließt Bau-Reform mit Denkmal-Vorrang

Bundeskabinett beschließt Bau-Beschleuniger und Förderprogramm für Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum. Denkmal-AfA bleibt attraktiv.

Die Bundesregierung stellt die Weichen für mehr Wohnraum – und schafft damit völlig neue Rahmenbedingungen für Investoren in denkmalgeschützte Immobilien. Gleich zwei Großprojekte sollen den angeschlagenen Wohnungsmarkt ankurbeln.

Kabinett beschließt Bau-Beschleuniger

Das Bundeskabinett hat am 27. Mai 2026 eine umfassende Reform des Baugesetzbuchs verabschiedet. Ziel: Wohnungsbau in angespannten Regionen massiv zu beschleunigen. Künftig gilt der Wohnungsbau dort als „überragendes öffentliches Interesse“ – und bekommt damit Vorrang vor Natur- und Denkmalschutz.

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Bundesbauministerin Hubertz verspricht Planungsverfahren von maximal zwei Jahren. Ein dringend nötiger Schritt: 2025 wurden nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt – ein Rückgang von 18 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und der niedrigste Wert seit 2012. Der Markt vermisst rund 1,4 Millionen Wohnungen.

Die Reform gibt Kommunen zudem schärfere Waffen gegen verwahrloste Immobilien: erweiterte Vorkaufsrechte, die Möglichkeit von Instandsetzungsanordnungen – und im Extremfall sogar Enteignungen. Das Gesetz soll Anfang 2027 in Kraft treten.

30.000 Euro Zuschuss: „Gewerbe zu Wohnen“ startet

Ab Juli 2026 rollt ein neues Förderprogramm der schwarz-grünen Koalition an: „Gewerbe zu Wohnen“ heißt die Initiative gegen den Leerstand in Innenstädten. Das Prinzip: Wer Büros, Läden oder Arztpraxen in Wohnraum umwandelt, erhält nicht rückzahlbare Zuschüsse von bis zu 30.000 Euro pro neuer Wohneinheit.

Die Förderung deckt maximal 30 Prozent der förberfähigen Kosten – und berücksichtigt pro Einheit höchstens 100.000 Euro. Für 2026 stellt der Bund 300 Millionen Euro bereit, abgewickelt über die KfW. Voraussetzung: hohe Energieeffizienzstandards. Normale Projekte müssen den EH-85-EE-Standard erreichen, bei denkmalgeschützten Gebäuden greifen die speziellen „EH Denkmal EE“-Anforderungen.

Für Unternehmen gilt: Maximal 300.000 Euro Gesamtförderung nach der De-minimis-Verordnung. Ein Betrag, der vor allem kleinere Projektentwickler freuen dürfte.

Steuern sparen mit der Denkmal-AfA

Doch der eigentliche Klassiker für private Investoren bleibt die Abschreibung nach Paragraf 7i Einkommensteuergesetz. Die sogenannte Denkmal-AfA erlaubt es, 100 Prozent der anerkannten Sanierungskosten über zwölf Jahre abzusetzen: neun Prozent jährlich in den ersten acht Jahren, sieben Prozent in den verbleibenden vier.

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Aktuelle Marktangebote zeigen, wie das in der Praxis aussieht:

• Potsdam: Projekte mit rund 72 Prozent Abschreibungspotenzial, Kaufpreise zwischen 111.000 und 889.000 Euro.
• Nürnberg: Investments mit bis zu 80 Prozent Abschreibung, Kaufpreise bis zu 1,12 Millionen Euro.
• Chemnitz: Gleich mehrere Projekte in den Stadtteilen Kaßberg und Sonnenberg – Entwickler kombinieren hier Steuervorteile mit KfW-Förderdarlehen.

Die Botschaft ist klar: Hohe Steuerlasten lassen sich so in Immobilienvermögen umwandeln. Ein Modell, das vor allem in Bayern und Sachsen auf reges Interesse stößt.

Chemnitz investiert in Kultur – und spart beim Bus

Auch die Kommunen selbst gestalten das Umfeld für Denkmal-Investitionen aktiv mit. Der Chemnitzer Stadtrat hat am 27. Mai 2026 über die Verwendung von Bundes-Sondermitteln entschieden: 40 Millionen Euro fließen in die Sanierung des Opernhauses und einen künftigen Spielort des Schauspiels.

Die Stadt muss ihren endgültigen Maßnahmenplan – insgesamt stehen über 184 Millionen Euro Bundesmittel bis 2036 bereit – bis zum 15. Juli 2026 bei der Landesdirektion einreichen. Für Immobilienentwickler sind solche Investitionen in kulturelle Infrastruktur ein entscheidender Faktor: Sie sichern langfristig den Wert benachbarter denkmalgeschützter Wohngebäude.

Parallel dazu zeigt Chemnitz aber auch die Kehrseite der Haushaltsdisziplin: Ab Dezember 2026 werden die Bus- und Bahnverbindungen ausgedünnt, und das Sportinternat erhöht ab August 2026 seine Gebühren. Ein Balanceakt, den viele deutsche Städte derzeit vollführen müssen.