Wohnungsbau in der Krise: Fertigstellungen auf Rekordtief

Nur 206.600 Wohnungen wurden 2025 fertiggestellt. Hohe Baukosten und Bürokratie belasten die Branche zusätzlich.

Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen ist im vergangenen Jahr auf den niedrigsten Stand seit über einem Jahrzehnt gefallen. Lediglich 206.600 Wohnungen wurden 2025 fertig – ein Rückgang von 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Der aktuelle Fehlbestand wird bundesweit auf rund eine Million Wohnungen geschätzt.

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Besonders dramatisch zeigt sich die Lage in Ostdeutschland mit einem Minus von 34,3 Prozent. Im Westen betrug der Rückgang 16,7 Prozent. Die Krise wird durch den Absturz des IFO-Geschäftsklimaindexes untermauert. Als Hauptursachen gelten hohe Baukosten, ausufernde Bürokratie und fehlende Investitionsanreize.

Die Prognosen bleiben verhalten: Das IFO-Institut rechnet für 2026 mit lediglich 185.000 Fertigstellungen. Erst für 2027 und 2028 wird eine leichte Erholung auf über 200.000 Einheiten erwartet. Das selbstgesteckte Ziel der Bundesregierung von jährlich 400.000 neuen Wohnungen bleibt damit in weiter Ferne.

Deckelung für möblierte Wohnungen soll Preistreiber stoppen

Ein zentraler Punkt der aktuellen mietrechtlichen Diskussion ist die Reform des möblierten Wohnens. In den 37 größten deutschen Städten erreichte der Anteil möblierter Inserate zuletzt einen Rekordwert von 17 Prozent aller Angebote. Der Mieterbund sieht darin eine bewusste Strategie, um die geltende Mietpreisbremse zu umgehen.

Das Justizministerium hat eine Gesetzesinitiative auf den Weg gebracht. Die Pläne der Justizministerin sehen vor, den Möblierungszuschlag auf maximal 5 Prozent der Nettokaltmiete zu deckeln. Zudem soll die Vergabe solcher Wohnungen zeitlich begrenzt werden. Nachdem das Bundeskabinett Ende April einen entsprechenden Beschluss gefasst hat, beraten derzeit Bundestag und Bundesrat über die finale Ausgestaltung.

Mieterschützer begrüßen die Initiative. Kritik kommt von Unternehmen wie der Home Company, die vor negativen Auswirkungen auf die Flexibilität am Markt warnen.

Insolvenzen und stockende Sanierungen bei Großvermietern

Die wirtschaftliche Anspannung in der Branche führt zunehmend zu Unternehmensschieflagen. Die Cube Real Estate AG aus Leverkusen hat ein Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung eingeleitet. Das Unternehmen verzeichnete in den letzten zwei Jahren Verluste in Millionenhöhe.

Von der Insolvenz sind 14 geplante Projekte mit einem Milliardenwert betroffen, darunter drei Großprojekte in Düsseldorf mit einem Volumen von rund 500 Millionen Euro. An einem dieser Standorte, dem Projekt „Cube Central 378“, ruhen die Bauarbeiten bereits seit November des vergangenen Jahres. Die Gesamtforderungen gegen das Unternehmen belaufen sich auf etwa 122 Millionen Euro.

Auch Bestandsmieter haben zunehmend Probleme. In Offenbach klagten Mieter des Wohnungskonzerns Vonovia über defekte Heizungen, Schimmelbildung und Wasserschäden. Die Linken-Politikerin Janine Wissler forderte nach einem Besuch der betroffenen Anlagen am Landgrafenring einen bundesweiten Mietendeckel und einen deutlichen Ausbau des sozialen Wohnungsbaus. Vonovia hat sich für die Zustände öffentlich entschuldigt.

Energetische Anforderungen und neue Förderprogramme

Zusätzlicher Druck entsteht durch neue EU-Vorgaben. Die EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) muss bis zum 29. Mai dieses Jahres in nationales Recht umgesetzt werden. Geplant ist unter anderem eine Solarpflicht für Neubauten bis zum Ende des Jahrzehnts sowie das Ziel, langfristig nur noch Nullemissionsgebäude zu errichten.

Gleichzeitig steigt der CO?-Preis im Jahr 2026 auf eine Spanne zwischen 55 und 65 Euro pro Tonne. Das verteuert die Heizkosten für fossile Energieträger weiter.

Um den Wohnungsbau trotz der Krise zu stützen, setzt die Bundesregierung auf neue Förderungen. Ab Juli startet das Programm „Gewerbe zu Wohnen“. Mit einem Gesamtbudget von 300 Millionen Euro für das laufende Jahr sollen Umbauprojekte gefördert werden, bei denen leerstehende Gewerbeflächen in Wohnraum umgewandelt werden. Pro Wohneinheit ist ein nicht rückzahlbarer Zuschuss von bis zu 30.000 Euro vorgesehen.

Zudem stehen 800 Millionen Euro für die Förderung des Standards Effizienzhaus 55 sowie 50 Millionen Euro für barrierefreies Bauen zur Verfügung. Als langfristige Maßnahme plant die Regierung den „Gebäudetyp E“. Dieser soll „einfaches Bauen“ ermöglichen, indem rechtliche Standards reduziert werden. Ein entsprechender Gesetzentwurf wird für Ende 2026 erwartet.

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Überbelegung in Großstädten nimmt zu

Die Wohnungskrise hat direkte Auswirkungen auf die Lebensqualität. Laut aktuellen Statistiken lebten im vergangenen Jahr 11,7 Prozent der Menschen in Deutschland in Wohnungen, die als zu klein eingestuft wurden. Im Jahr 2020 lag dieser Wert noch bei 10,2 Prozent.

In Großstädten ist die Situation mit einer Quote von 16,9 Prozent besonders angespannt. Besonders betroffen sind Armutsgefährdete und Menschen mit ausländischer Staatsbürgerschaft, bei denen die Quote der Überbelegung bei über 30 Prozent liegt.

Deutschland liegt mit 2,6 Neubauten pro 1.000 Einwohner deutlich unter dem EU-Schnitt von 3,4. Die Nachfrage verschiebt sich: Während große Einfamilienhäuser einen Einbruch von 23,3 Prozent verzeichneten, steigt der Druck auf bezahlbare Mehrfamilienhäuser stetig.

Die kommenden Monate werden zeigen, ob die neuen Deckelungen für möblierten Wohnraum und die Umnutzungsprogramme ausreichen, um die soziale Schieflage abzufedern. Solange Zinsen und Materialkosten auf hohem Niveau verharren, bleibt das Umfeld für Projektentwickler und private Bauherren gleichermaßen herausfordernd.