WEG-Sanierung: BGH erlaubt Beschlüsse auch ohne mehrere Vergleichsangebote
Veröffentlicht am: 16.10.2026 um 09:23 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Zur Bewältigung rechtlicher und organisatorischer Hürden in der Immobilienverwaltung sind neue Leitfäden und Vorlagen veröffentlicht worden. Sie adressieren insbesondere die rechtssichere Kommunikation bei Betriebskostennachforderungen sowie strukturelle Herausforderungen in der Anfangsphase einer Verwaltung, wie aus einem Branchenbericht hervorgeht.
Gerade beim Wechsel von Verwaltungen entstehen in der Praxis häufig Konflikte rund um Daten und Nachweise. Zwar ist die bisherige Verwaltung rechtlich dazu verpflichtet, die Unterlagen für ihren jeweiligen Verwaltungszeitraum zur Verfügung zu stellen.
Liegen diese Dokumente der neuen Verwaltung jedoch nicht oder nur unbrauchbar vor, entbindet dies nicht von den Pflichten: Gegenüber Mietern und Eigentümern bleibt die neu bestellte Verwaltung weiterhin zur fristgerechten und ordnungsgemäßen Abrechnung verpflichtet.
Klare Grenzen bei der Umlage von Notheizkosten
Besondere Sorgfalt verlangen Ausnahmesituationen wie der Ausfall zentraler Heizanlagen. Fällt eine Heizung aus, liegt ein Mangel der Mietsache vor, zu dessen Beseitigung der Vermieter verpflichtet ist. Werden zur Überbrückung elektrische Notheizungen eingesetzt, können die anfallenden Betriebskosten zwar grundsätzlich als Heizkosten auf die Mieter umgelegt werden, Vermieter müssen dabei jedoch das Wirtschaftlichkeitsgebot wahren.
Übersteigen die Aufwendungen die üblichen Heizkosten einer funktionierenden Anlage deutlich, ist eine vollständige Weitergabe an die Mieter rechtlich problematisch. In der Praxis werden daher üblicherweise lediglich die regulären Heizkosten umgelegt, während der Vermieter die darüber hinausgehenden Stromkosten übernimmt.
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Formvorschriften bei Modernisierungen und Erleichterungen für Eigentümer
Auch bei baulichen Veränderungen erfordert die Abrechnungs- und Informationspraxis strikte Formalien. Ein Musterbrief zur Modernisierungsankündigung nach den Paragrafen 555b und 559 des Bürgerlichen Gesetzbuches sieht eine Vorankündigungsfrist von mindestens drei Monaten vor.
Ein solches Schreiben muss die zu erwartende Energieeinsparung, die geplante Mieterhöhung sowie Veränderungen bei den Betriebskosten darlegen und ausdrücklich auf Härteeinwände hinweisen.
Ein finanzieller Härteeinwand kann eine Modernisierungsmieterhöhung ganz oder teilweise ausschließen, wobei künftige Nebenkosten und Einsparungen bei den Heizkosten berücksichtigt werden. Härtegründe sind grundsätzlich bis zum Ende des Monats mitzuteilen, der auf den Erhalt der Ankündigung folgt.
Fehlt im Schreiben der Hinweis auf Form und Frist, entfällt diese zeitliche Bindung; finanzielle Härten können dann noch bis zum Baubeginn geltend gemacht werden. Für Mieter besteht zudem ein Sonderkündigungsrecht zum Ablauf des übernächsten Monats.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) gibt es hingegen Erleichterungen bei Beschlüssen über Sanierungs- und Erhaltungsmaßnahmen: Nach einer Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahr 2026 ist ein Beschluss auch ohne das Einholen mehrerer Vergleichsangebote wirksam, sofern den Eigentümern eine sachgerechte Entscheidungsgrundlage vorliegt.
Eine starre Pflicht zu mehreren Angeboten existiert nicht mehr. Maßgeblich bleibt, ob ein wirtschaftlich vernünftig handelnder Eigentümer auf Basis von Dringlichkeit, Art, Plausibilität und Marktüblichkeit entscheiden konnte; fehlt eine nachvollziehbare Grundlage, bleibt der Beschluss anfechtbar.
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Evaluierung des Wohnungseigentumsgesetzes steht bevor
Die rechtlichen Rahmenbedingungen der Verwaltung unterliegen einer kontinuierlichen Überprüfung. Nach der umfassenden Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 und weiteren Änderungen 2024 plant das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz für 2027 eine offizielle Überprüfung der gesetzlichen Neuerungen.
Begleitend dazu veröffentlichte das Statistische Bundesamt Anfang Oktober 2026 eine eigene Evaluierungsumfrage, die bis zum 14. November 2026 geöffnet ist.
Hinsichtlich der Vergütung von Verwaltern gilt unverändert die Vorgabe des Wohnungsvermittlungsgesetzes: Wer eine Immobilie gleichzeitig verwaltet, darf für die Vermittlung kein Entgelt verlangen. Typische Verwalteraufgaben wie Wohnungsabnahmen, Übergaben oder Kautionsabrechnungen bleiben jedoch weiterhin über den regulären Verwaltungsvertrag vergütungsfähig.
