Vermietung 2026: Neue Regeln für Werbungskosten und Nutzflächen
25.06.2026 - 06:02:15 | boerse-global.de
Aktuelle Gerichtsurteile und Verwaltungsvorgaben präzisieren, was bei Werbungskosten, Nutzflächen und Familienübertragungen steuerlich gilt.
Das ändert sich bei Werbungskosten
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind nach § 21 EStG steuerpflichtig. Eigentümer können aber viele Ausgaben absetzen. Dazu zählen die Absetzung für Abnutzung (AfA) – je nach Baujahr 2 bis 2,5 Prozent – sowie Schuldzinsen für die Finanzierung.
Auch Instandhaltungskosten, Versicherungen, Grundsteuer sowie Makler- und Notargebühren sind abzugsfähig. Verluste aus der Vermietung lassen sich grundsätzlich mit anderen Einkünften verrechnen. Wer an Angehörige vermietet, sollte die 66-Prozent-Grenze kennen: Liegt die Miete unter 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, kürzt das Finanzamt den Werbungskostenabzug.
Klarheit bei Grundsteuer und Homeoffice
Das Niedersächsische Finanzgericht sorgte Mitte Mai für Aufsehen (Az. 1 V 102/25). Es entschied: Nutzflächen in Nebengebäuden wie Garagen oder Abstellräumen sind bei reiner Wohnnutzung auch steuerlich voll der Wohnnutzung zuzurechnen. Die Finanzverwaltung hatte in automatisierten Verfahren oft eine andere Nutzung unterstellt – das konnte bei „übergroßen Grundstücken“ zu Steuernachteilen führen.
Das Bundesfinanzministerium präzisierte zudem den Betriebsstättenbegriff. Ein Homeoffice begründet keine Betriebsstätte, wenn die Arbeitszeit dort unter 50 Prozent liegt. Das gilt auch für leitende Angestellte und wird in allen offenen Steuerfällen berücksichtigt.
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Steuerfreie Übertragungen und Reformen
Bei der Vermögensnachfolge gewinnen steuerfreie Modelle an Bedeutung. Die Eigenheimschaukel erlaubt die steuerfreie Übertragung eines selbst genutzten Familienheims zwischen Ehegatten. Bei der Überkreuzschenkung von Miteigentumsanteilen soll im Erbfall keine Erbschaftsteuer anfallen. Eine geplante Reform der Erbschaftsteuer könnte künftige Gestaltungen beeinflussen.
Zum 1. Juli startet ein Reformpaket: Finanzminister Lars Klingbeil bereitet Vorschläge vor, die die Steuererklärung für bestimmte Gruppen überflüssig machen sollen. Ein Pilotprojekt sieht eine vorausgefüllte Steuererklärung für ledige, kinderlose Arbeitnehmer und Rentner vor. Die App „MeinElster+“ soll rund 11,5 Millionen Nutzern den Prozess für das Steuerjahr 2025 vereinfachen.
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Verschärfungen und Entlastungen geplant
Ein Budgetentwurf von Anfang Juni sieht punktuelle Verschärfungen vor. Die Körperschaftsteuer soll für Gewinne über einer Million Euro ab 2027/2028 auf 24 Prozent steigen. Bei Immobilien ist eine Erhöhung der effektiven Immobilienertragsteuer auf Altvermögen von 4,2 auf 6 Prozent ab 2027 im Gespräch.
Gleichzeitig gibt es Entlastungen: Der Dienstgeberbeitrag könnte von 3,7 auf 2,7 Prozent sinken. Für Rentner steigen die Bezüge zum Juli um 4,24 Prozent. Da Rentenerhöhungen voll steuerpflichtig sind, könnten zehntausende Rentner zusätzlich steuerpflichtig werden.
