Trendwende am Immobilienmarkt: Baugenehmigungen steigen, Stimmung sinkt

Kaufpreise für Neubauten ziehen wieder an, während das Ifo-Geschäftsklima im Baugewerbe einbricht. Die Angebotslücke bleibt trotz mehr Baugenehmigungen groß.

Während die Kaufpreise wieder anziehen, bricht das Geschäftsklima in der Wohnungsbauwirtschaft ein.

Der Ifo-Geschäftsklimaindex für den Bausektor verzeichnete im April 2026 den stärksten Rückgang seit vier Jahren. Hauptursache: geopolitische Unsicherheiten, insbesondere Konflikte im Nahen Osten, die Baustoffe verteuern. Gleichzeitig zeigt der Europace Hauspreisindex (EPX): Neubauten werden bereits wieder teurer. Das verschärft die Lage für Eigenheimbesitzer und Investoren.

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Mehr Genehmigungen, aber trotzdem zu wenig

Trotz der trüben Stimmung gibt es Lichtblicke. Im ersten Quartal 2026 stiegen die Baugenehmigungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 14,6 Prozent auf 63.500 Einheiten. Allein im März waren es 21.800 Bewilligungen – ein Plus von 11,5 Prozent.

Doch der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes mahnt: Monatlich wären mindestens 10.000 zusätzliche Genehmigungen nötig, um den Bedarf zu decken. Die Schere zwischen Genehmigungen und Fertigstellungen bleibt das Kernproblem.

Der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW rechnet für 2026 mit nur 200.000 neuen Wohnungen. 2025 waren es noch 218.000. Das Ziel der Bundesregierung von 300.000 Neubauten pro Jahr wird damit erneut verfehlt.

Bauministerin Hubertz fordert daher die Verlängerung des EH-55-Plus-Förderprogramms für klimafreundliche Neubauten. Von den bereitgestellten 800 Millionen Euro wurden bisher 315 Millionen abgerufen – das unterstützt rund 27.800 Wohnungen.

Berlin baut massiv aus, Thüringen bleibt moderat

Die Preis- und Angebotsentwicklung variiert stark regional. In Thüringen stabilisierten sich die Preise im ersten Quartal 2026 auf moderatem Niveau: Eigentumswohnungen kosteten im Schnitt 2.472 Euro pro Quadratmeter, Häuser 1.915 Euro.

In den Metropolen bleibt die Lage angespannt. Vermieter in Großstädten verlangen mittlerweile 43 Prozent mehr als vor zehn Jahren. Berlin setzt auf landeseigene Gesellschaften: Ende 2025 verwalteten die städtischen Unternehmen inklusive Berlinovo über 400.000 Wohnungen. 2025 investierte das Land eine Rekordsumme von 2,6 Milliarden Euro und erweiterte den Bestand um 9.300 Einheiten. Für 2026 sind Baubeginne für weitere 6.160 Wohnungen geplant, rund 18.510 Einheiten befinden sich in der Bauphase.

Auch anderswo entstehen Großprojekte. In Passau entscheidet der Bauausschuss am 21. Mai über ein Vorhaben an der Haitzinger Straße: 281 Appartements und elf Büros – das größte neu anlaufende Wohnbauprojekt der Stadt. In Magdeburg bereitet der Stadtrat die Wiederbebauung von Brachflächen in der Neuen Neustadt vor.

Wärmespeicher, Büros und Kliniken als Werttreiber

Die energetische Infrastruktur wird zum entscheidenden Faktor für Immobilienbewertung und Betriebskosten. In München-Sendling nahmen die Stadtwerke am 19. Mai einen 50 Meter hohen Wärmespeicher in Betrieb. Mit 57.000 Kubikmetern Fassungsvermögen speichert er Abwärme aus Kraft-Wärme-Kopplung und Geothermie. Das System soll den Fernwärmebedarf in der Innenstadt, Perlach und Sendling zeitweise vollständig decken.

Im Bochumer Innovationsquartier MARK 51°7 entsteht das „B OFFICE“. Am 31. März feierte man Richtfest für das sechsstöckige Gebäude mit 3.700 Quadratmetern Mietfläche. Es ist für einen fossilfreien Betrieb ausgelegt – mit Wärmepumpen, Photovoltaik und Mieterstrommodell. Fertigstellung: November 2026.

Ein weiterer Meilenstein: die Einweihung des Klinik-Neubaus in München-Harlaching am 19. Mai. Nach fünf Jahren Bauzeit und 255 Millionen Euro Investition bietet der Maximalversorger auf 60.000 Quadratmetern Platz für 550 Betten. Der Umzug aus dem Altbau soll im Juni innerhalb einer Woche bei laufendem Betrieb erfolgen. Solche Großprojekte wirken oft als Stabilitätsanker für die umliegenden Immobilienpreise.

Politik bremst – oder beflügelt?

Die Marktentwicklung bis 2027 hängt maßgeblich von regulatorischen Entscheidungen ab. Kommunale Vertreter kritisieren das neue „Gesetz zur Beschleunigung der Vergabe öffentlicher Aufträge“. Die Vorgabe, Bauprojekte in Einzelvergaben statt als Gesamtpakete auszuschreiben, sei bürokratisch und kostentreibend. Das könnte die Umsetzung von Infrastrukturprojekten bremsen – obwohl dafür Sondervermögen von 500 Milliarden Euro bereitstehen.

Zusätzliche Diskussionen löst die Debatte um mögliche Mietendeckel aus. GdW-Präsident Axel Gedaschko warnt vor Länderöffnungsklauseln und verweist auf internationale Beispiele, bei denen solche Maßnahmen zu einem Rückgang von Bauanträgen und Sanierungen führten. Auch die FDP mahnt: Ein Mietendeckel könnte das Angebot an inserierten Wohnungen drastisch reduzieren. Stattdessen fordern Marktteilnehmer schnellere Genehmigungsverfahren und mehr Bauland.

Ein neuer Ansatz wird in Mainz erprobt. Das Pilotprojekt „Zukunft Zuhause 55+“ soll älteren Bewohnern den Umzug in kleinere Wohnungen erleichtern. Sie behalten ihre alte Kaltmiete und erhalten einen Umzugsbonus. Experten sehen das kritisch: Es bekämpfe Symptome, nicht das grundlegende Defizit an barrierefreiem Wohnraum. Deutschlandweit fehlen Schätzungen zufolge 2,5 Millionen barrierefreie Wohnungen – allein in Hessen sind es 80.000.

Was die Preise 2027 treibt

Der Kieler Wohnungsindex GREIX zeigt: Eigentumswohnungen verzeichneten das schwächste Preiswachstum seit Sommer 2024. Einfamilienhäuser hingegen legten um 3,2 Prozent zu. Laut Postbank Wohnatlas 2026 sind die Wohnungspreise inflationsbereinigt erstmals seit 2021 wieder gestiegen – das deutet auf eine fundamentale Trendwende hin.

Doch regional ungleiche Bedingungen erschweren den Zugang zu Wohneigentum. Das Kiel Institut weist auf die Grunderwerbsteuer als Hürde hin. In der Region Aachen zeigt sich zudem ein zunehmender Mangel an Gewerbeflächen: 87 Prozent der ausgewiesenen Flächen sind bereits verkauft, das Angebot an sofort verfügbaren Flächen schrumpfte binnen fünf Jahren um über 25 Prozent. Diese Verknappung könnte mittelfristig auch Druck auf die Preise für Mischgebiete und Wohnraum ausüben.

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Prognose: Angebotsknappheit bleibt

Ob die gestiegenen Baugenehmigungen aus dem Frühjahr 2026 tatsächlich in Fertigstellungen münden, ist entscheidend. Angesichts der GdW-Prognose von nur 200.000 Wohnungen für 2026 scheint das Erreichen der Neubauziele unwahrscheinlich.

Hält die Angebotsknappheit bei gleichzeitig steigenden Mieten an, ist mit einem anhaltenden Aufwärtstrend bei den Immobilienpreisen zu rechnen. Laut Institut der deutschen Wirtschaft sind die Angebote seit 2015 um 22 Prozent zurückgegangen.

Ob die angekündigten Investitionen in die Infrastruktur – wie der geplante Ausbau der Bahnstrecke Mannheim-Karlsruhe – die Standortattraktivität in der Fläche erhöhen, bleibt abzuwarten. Die Einführung des WohnbauAtlas im Mai 2026, der Neubauprojekte nach Förderkriterien filtert, könnte die Markttransparenz erhöhen und die Nachfragedynamik in den kommenden Monaten beeinflussen.