Steuer-Update 2026: Kürzere Abschreibungen für Immobilien möglich

Das BMF lockert die Vorgaben für Gebäudeabschreibungen, doch strenge Qualitätsanforderungen bleiben bestehen.

Deutsche Immobilienbesitzer können ab sofort von günstigeren Abschreibungsregeln profitieren – doch die Hürden bleiben hoch.

Der deutsche Fiskus lockert die Vorgaben für die steuerliche Abschreibung von Gebäuden. Seit Dezember 2025 gilt ein neues BMF-Schreiben, das die umstrittenen strengen Auflagen aus dem Jahr 2023 ersetzt. Der Bundesfinanzhof hat bestätigt: Investoren müssen für eine kürzere Restnutzungsdauer (RND) keinen umfassenden Bausubstanzbericht mehr vorlegen. Das dürfte viele Eigentümer freuen, die ihre jährliche Absetzung für Abnutzung (AfA) von den üblichen zwei Prozent auf bis zu fünf oder zehn Prozent steigern wollen.

Doch Vorsicht: Die Steuerberaterkammer Bayern schätzt, dass bis zu 70 Prozent der eingereichten Gutachten weiterhin abgelehnt werden könnten. Der Grund: Die Anforderungen an die Qualität sind gestiegen. Gefordert werden nun der Nachweis konkreter Bauschäden und der Vergleich mit mindestens drei ähnlichen Objekten. Der Fokus liegt auf einer wirtschaftlichen statt rein technischen Bewertung der Restlebensdauer.

Anzeige

Wer die neuen Regeln zur Restnutzungsdauer ignoriert, verschenkt oft hunderte Euro durch falsch genutzte Abschreibungen. Dieser kostenlose Leitfaden enthüllt, welche Steuer-Spar-Chancen Immobilienbesitzer ab sofort für sich nutzen können. Abschreibung von A-Z kostenlos herunterladen

Wann Renovierung sofort absetzbar ist – und wann nicht

Die Grenze zwischen sofort absetzbaren Erhaltungsaufwendungen und über Jahrzehnte zu verteilenden Herstellungskosten bleibt eine der kniffligsten Fragen im Steuerrecht. Wer sein Gebäude energetisch saniert, muss seit diesem Jahr besonders aufpassen: Führt die Maßnahme zu einer Reduzierung des Energieverbrauchs um mindestens 30 Prozent, stuft die Finanzverwaltung sie grundsätzlich als Herstellungskosten ein. Der Steuervorteil verteilt sich dann über die gesamte Restnutzungsdauer.

Immerhin gibt es Erleichterungen im Kleinen: Für geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG) wie Möbel in Mietwohnungen gilt weiterhin die Grenze von 952 Euro netto. Solche Anschaffungen lassen sich sofort vollständig absetzen. Noch attraktiver ist der Investitionsabzugsbetrag nach Paragraf 7g EStG für Photovoltaikanlagen: Bis zu 50 Prozent der geplanten Investitionskosten können bereits vor dem Kauf steuerlich geltend gemacht werden.

Mittelstand warnt vor steigender Steuerlast

Während Immobilienbesitzer von regulatorischen Lockerungen profitieren, schlägt der Zentralverband des Deutschen Handwerks (ZDH) Alarm. Präsident Jörg Dittrich warnte diese Woche, dass viele Familienunternehmen und Personengesellschaften von den geplanten Steuererleichterungen für Konzerne nicht profitieren würden. Die Belastung für den wirtschaftlichen Mittelstand könnte sogar steigen.

Diese Warnung fällt in eine Zeit verhaltener Konjunquerturerwartungen. Die Bundesregierung senkte ihre Wachstumsprognose im Frühjahr auf nur noch 0,5 Prozent für 2026. Die Inflation dürfte bei rund 2,7 Prozent bleiben. Immerhin gibt es Lichtblicke: Die Reallöhne sollen 2026 um mehr als drei Prozent steigen – der stärkste Zuwachs seit fast zwei Jahrzehnten. Der Leitzins der Europäischen Zentralbank lag Ende 2025 bei zwei Prozent.

E-Rechnung und neue Umsatzsteuer-Regeln

Unternehmen in der Gebäuderenovierung müssen zudem die schrittweise Einführung der E-Rechnungspflicht beachten. Seit Januar 2025 müssen sie elektronische Rechnungen empfangen können; die Pflicht zur Ausstellung wird bis 2028 schrittweise eingeführt. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom Dezember 2025 sorgte für zusätzliche Klarheit: Umsatzsteuer-Voranmeldungen und Jahreserklärungen gelten als getrennte Verfahrenshandlungen – das erhöht die rechtlichen Risiken bei fehlerhaften Angaben.

Anzeige

Fehler bei der Umsatzsteuer können aufgrund der verschärften Rechtsprechung schnell zu rechtlichen Risiken und teuren Nachzahlungen führen. Ein kostenloser Steuer-Ratgeber zeigt Ihnen, wie Sie Voranmeldungen korrekt abgeben und steuerliche Fallstricke sicher vermeiden. Kostenlosen Umsatzsteuer-Ratgeber jetzt sichern

Im öffentlichen Sektor kommt es zu Verzögerungen. Bayern verschob die Anwendung der neuen Umsatzsteuer-Regeln für juristische Personen des öffentlichen Rechts (Paragraf 2b UStG) auf Januar 2027. Städte wie Saarbrücken kämpchen derweil mit steigenden Infrastrukturkosten: Die Stadt tauscht aktuell knapp 150 Parkuhren aus, die altersschwach und vandalismusgeschädigt sind.

Ausblick 2027: Das Altersvorsorgedepot kommt

Der Bundesrat hat das Altersvorsorgedepot beschlossen, das zum 1. Januar 2027 die Riester-Rente ablösen soll. Dann können Anleger staatlich geförderte ETF-Sparpläne mit einem jährlichen Grundfreibetrag von 540 Euro aufbauen. Für Immobilienbesitzer und Unternehmen bedeutet das: Wer frühzeitig in energetische Sanierung investiert und die steuerlichen Dokumentationspflichten ernst nimmt, kann sich in den kommenden Jahren erhebliche Vorteile sichern. Die Finanzämter werden ihre Prüfungen weiter verschärfen – lückenlose Nachweise sind daher Pflicht.