Münchner Mieten erreichen neue Rekordmarken
09.05.2026 - 11:54:46 | boerse-global.de
Laut dem aktuellen Frühjahrsbericht des Immobilienverbands Deutschland (IVD) liegen die Nettokaltmieten für Neubauwohnungen jetzt bei durchschnittlich 25,40 Euro pro Quadratmeter. Das sind 2,8 Prozent mehr als im vergangenen Herbst.
Auch im Bestand ziehen die Preise an: 21,90 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von 1,4 Prozent. In Spitzenlagen wie dem Herzogpark oder Alt-Bogenhausen werden bis zu 28,80 Euro fällig. In der Altstadt und im Lehel sind rund 28 Euro pro Quadratmeter inzwischen die Regel.
Angebot und Nachfrage völlig aus dem Gleichgewicht
Die Ursache liegt auf der Hand: Es wird viel zu wenig gebaut. Die Zahl der Neubaugenehmigungen in München ist im Vergleich zum Vorjahr um rund 30 Prozent eingebrochen. Experten kritisieren langwierige Verwaltungsprozesse und eine unzureichende Förderung des sozialen Wohnungsbaus.
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2025 wurden in der gesamten Landeshauptstadt lediglich 83 neue Sozialwohnungen gefördert. Die landesweiten Mittel sanken auf 29 Millionen Euro. Gleichzeitig belasten die Energiekosten die Haushalte zusätzlich: Sie sind seit 2020 um rund 42 Prozent gestiegen.
Bochum und Offenburg ziehen nach
Nicht nur München wird teurer. In Bochum treiben der Gesundheitscampus, die Universität und eine wachsende Start-up-Szene die Preise. Im begehrten Stadtteil Stiepel kosten Eigentumswohnungen zwischen 3.200 und 4.500 Euro pro Quadratmeter, Einfamilienhäuser bis zu 750.000 Euro. Günstiger wird es in Wattenscheid – dort gibt es Eigentumswohnungen ab 1.500 Euro pro Quadratmeter.
In Offenburg stiegen die Durchschnittspreise für Häuser im ersten Quartal 2026 auf 3.318 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von 4,81 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Eigentumswohnungen verteuerten sich moderat um 2,15 Prozent auf 3.435 Euro pro Quadratmeter.
Deutschlandweit werden auf großen Immobilienportalen über 11.500 renovierungsbedürftige Objekte angeboten. Die Preisspanne reicht von rund 40.000 Euro für Reihenhäuser in Thüringen bis zu knapp einer halben Million Euro für sanierungsbedürftige Einfamilienhäuser im Schwarzwald.
Wohnarmut erreicht die Mitte der Gesellschaft
Die Kehrseite der Medaille: Eine aktuelle Studie des Pestel-Instituts warnt vor einer drohenden Armutswelle bei den Babyboomern. Rund 5,1 Millionen Menschen dieser Altersgruppe – etwa 40 Prozent der 12,9 Millionen Angehörigen dieser Kohorte – müssen im Alter mit einer Rente von weniger als 800 Euro rechnen.
Besonders betroffen ist Nordrhein-Westfalen, wo über eine Million künftige Rentner von dieser Entwicklung bedroht sind. Bereits Ende 2024 bezogen rund 739.000 Senioren staatliche Grundsicherung. Der Anteil der Rentner in diesem Sicherungssystem stieg seit 2010 von 2,5 Prozent auf 4,3 Prozent.
Die Durchschnittsrente für Frauen liegt derzeit bei lediglich 1.281 Euro. 42 Prozent aller Rentner müssen mit weniger als 1.000 Euro auskommen. Die Mietbelastung drängt immer mehr Menschen in die Wohnarmut.
Verbände fordern höheres Rentenniveau
Die IG Bauen-Agrar-Umwelt (IG Bau) und der Sozialverband Deutschland (SoVD) schlagen Alarm. Umfragen des SoVD zeigen: Über 80 Prozent der Versicherten rechnen nicht damit, ihren Lebensstandard im Alter sichern zu können.
Die Verbände fordern eine Anhebung des Rentenniveaus auf 53 Prozent sowie eine massive Ausweitung des sozialen und barrierefreien Wohnungsbaus. Nur so lasse sich eine dauerhafte Abhängigkeit von staatlichen Transferleistungen verhindern.
Vonovia spürt den Gegenwind
Die wirtschaftliche Lage der großen Immobilienkonzerne spiegelt die schwierigen Rahmenbedingungen wider. Die Vonovia SE meldete für das erste Quartal 2026 einen Umsatzrückgang von 33 Prozent auf 1,51 Milliarden Euro. Das Ergebnis je Aktie sank von 0,60 Euro auf 0,25 Euro.
Der Konzern kämpft mit einer hohen Schuldenlast und gestiegenen Zinsen, die durch die geopolitischen Verwerfungen im Zusammenhang mit dem Iran-Krieg weiter befeuert werden. Analysten stufen die Aktie derzeit überwiegend mit einer Halte-Empfehlung ein, das Kursziel liegt bei etwa 25 Euro.
Kiesmangel bremst den Bau-Turbo
Ein weiteres Hemmnis für den Wohnungsbau: Der Rohstoffmangel. Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW) weist darauf hin, dass die bundesweite Kiesförderung seit 2020 um 26 Prozent zurückgegangen ist. In Schleswig-Holstein reichen die Reserven voraussichtlich nur noch für 15 bis 20 Jahre. Genehmigungsverfahren für neue Abbaugebiete dauern zwischen acht und zwölf Jahren.
Diese Engpässe gefährden die Umsetzung von Beschleunigungsmaßnahmen für den Wohnungsbau, den sogenannten Bau-Turbo. Auch die Finanzierungskosten bleiben hoch. Zwar senkte die ING die Bauzinsen zuletzt minimal um 0,07 Prozentpunkte, doch der effektive Jahreszins für ein Standarddarlehen mit 15-jähriger Bindung liegt weiterhin bei etwa 4,38 Prozent.
Politisches Dilemma: Regulierung oder Investition?
Die aktuelle Marktsituation verdeutlicht ein tiefgreifendes Problem. In Berlin werden im Vorfeld der Wahl zum Abgeordnetenhaus am 20. September Forderungen nach einem erneuten Mietendeckel laut. Ökonomen warnen jedoch vor den negativen Effekten solcher Eingriffe auf die Investitionsbereitschaft.
Die Strategie, den Wohnungsmarkt durch Preisobergrenzen zu regulieren, könnte den ohnehin schwachen Neubau weiter drosseln. Prognosen zufolge wird die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im Jahr 2026 unter die Marke von 200.000 fallen – weniger als der Hälfte des tatsächlichen Bedarfs.
Energieeffizienz wird zum entscheidenden Wertfaktor
Gleichzeitig verschiebt sich der Fokus bei der Wertermittlung von Immobilien massiv in Richtung Energieeffizienz. Die Öl- und Gaspreise liegen aufgrund internationaler Konflikte um bis zu 40 Prozent über dem Vorjahresniveau. Die energetische Beschaffenheit eines Gebäudes wird damit zum entscheidenden Wertfaktor.
Objekte mit schlechter Energiebilanz drohen in bestimmten Regionen zu einem finanziellen Risiko für Eigentümer zu werden – insbesondere bei zunehmender Landflucht und Alterung der Bevölkerung. Das Immobilienklima, gemessen durch Branchenindizes wie den der Deutschen Hypo, ist im Frühjahr 2026 erneut gesunken.
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Ausblick: Keine Entspannung in Sicht
Für den Rest des Jahres 2026 rechnen Experten mit einer Fortsetzung der moderaten Preissteigerungen bei Wohnimmobilien um durchschnittlich 3,1 Prozent. Eine durchgreifende Entlastung auf der Zinsseite ist vorerst nicht in Sicht. Marktexperten erwarten, dass der Leitzins der Europäischen Zentralbank (EZB) stabil bleibt, langfristig sind sogar Erhöhungen auf bis zu 2,5 Prozent möglich.
Die Finanzinstitute haben zudem ihre Kreditrichtlinien gestrafft, was den Zugang zu Wohneigentum für Privatpersonen weiter erschwert.
Entscheidende Impulse könnten von den anstehenden politischen Weichenstellungen im Mietrecht ausgehen. Sollte sich der Trend zu restriktiveren Mietgesetzen fortsetzen, dürften institutionelle Investoren ihre Strategien verstärkt auf Segmente wie Logistikimmobilien verlagern. Diese profitieren derzeit von stabilen Mieten und einer hohen Nachfrage durch den E-Commerce.
Für den privaten Wohnungsmarkt bleibt die zentrale Herausforderung jedoch die Schaffung von bezahlbarem Raum. Ohne eine signifikante Beschleunigung der Genehmigungsverfahren und eine Ausweitung der sozialen Förderung wird sich der Druck auf die Mieten in den deutschen Metropolen voraussichtlich ungebremst fortsetzen.
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