Mietpreisregulierung: 1077 Studien zeigen Folgen für Angebot und Wohnqualität
Veröffentlicht am: 01.11.2026 um 15:22 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Staatliche Eingriffe in den Wohnungsmarkt verfehlen häufig die beabsichtigte Wirkung oder führen zu gegenteiligen Effekten. Zu diesem Ergebnis kommt ein Aufsatz von Konstantin A. Kholodilin vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW), der 1077 Studien zu 74 politischen Instrumenten in 96 Ländern ausgewertet hat.
Die weltweite Bestandsaufnahme liefert fundierte Anhaltspunkte für die anhaltende Debatte über Mietenregulierung, Neubauförderung und Eigentumsrechte.
Verringertes Angebot und sinkende Wohnqualität
Besonders deutlich fallen die Ergebnisse Kholodilins zur Mietpreisregulierung aus. Zwar verzeichneten 89 von 101 untersuchten Studien einen dämpfenden Effekt im regulierten Segment, wo die Mieten im Schnitt um 9,4 Prozent sanken. Allerdings stiegen die Mieten im nicht regulierten Segment fast ausnahmslos an.
Zudem konstatierten ausnahmslos alle untersuchten Studien zur Mietpreisregulierung eine verringerte Wohnmobilität sowie eine schlechtere Wohnqualität. Die Mehrheit der Arbeiten stellte überdies keinen oder sogar einen negativen Effekt auf die Neubautätigkeit fest.
Auch steuerliche Anreize zeitigen oft unerwünschte Folgen: So habe die Absetzbarkeit von Hypothekenzinsen in den USA kaum Auswirkungen auf die Wohneigentumsquote gezeigt, jedoch zu höheren Immobilienpreisen geführt.
Vergleichbare Dynamiken bestätigen internationale Fallbeispiele. Eine Untersuchung von Diamond, McQuade und Qian im Fachjournal American Economic Review aus dem Jahr 2019 ermittelte für San Francisco nach Einführung regulatorischer Maßnahmen einen Rückgang des Mietangebots um 15 Prozent.
In Spanien beziffert die Banco de España das aktuelle Wohnungsdefizit auf rund 800.000 Einheiten, wovon über die Hälfte auf Madrid, Barcelona, Valencia, Alicante und Málaga entfällt. Zugleich sank dort die Zahl der Mietwohnungen von 902.664 im Jahr 2018 auf 510.091 im Jahr 2025 – ein Minus von 44 Prozent beziehungsweise 392.573 Wohnungen.
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Verschärfungen und Enteignungsdebatten in Deutschland
Trotz dieser empirischen Befunde forcieren Teile der Politik in Deutschland regulatorische Maßnahmen. Berlin beschloss neue Vorschriften mit verschärften Mietpreiskontrollen und einer höheren Pflichtquote für bezahlbaren Wohnraum bei privaten Bauprojekten, woraufhin Eigentümerverbände vor einer Lähmung des Neubaus warnten.
Nach der Wahl steht dort zudem die Vergesellschaftung großer Wohnungsunternehmen im Raum. Laut der Linken solle dies ausschließlich börsennotierte Konzerne wie Vonovia, Deutsche Wohnen oder die LEG betreffen, wohingegen Genossenschaftsvertreter Enteignungen als Instrument gegen die Wohnungskrise zurückweisen.
Auf Bundesebene lehnte Grünen-Chefin Franziska Brantner das geplante Investitionsschutzgesetz der Bundesregierung ab, welches Vergesellschaftungen erschweren soll. Den Versuch, Artikel 15 des Grundgesetzes über ein einfaches Gesetz auszuhebeln, stufte sie als rechtlich sehr fragwürdig ein.
Brantner forderte stattdessen eine Nachschärfung der Mietpreisbremse, distanzierte sich von Berliner Vergesellschaftungsplänen und sprach sich für die Umnutzung leerer Büroflächen sowie kostengünstigeres Bauen aus.
Hohe Kosten belasten Mieter und Neubau
Wie komplex sich die Praxis gestaltet, verdeutlicht die Lage auf kommunaler Ebene. Der Leipziger Mieterverein berichtet von einem stagnierenden Neubau, hält jedoch wirtschaftliche Kaltmieten von 18 Euro je Quadratmeter aufgrund hoher Baupreise, Zinsen und Standards für gerechtfertigt. Hinzu kämen realistische Nebenkostenvorauszahlungen von 3 bis 4 Euro je Quadratmeter mit steigender Tendenz für 2027. Angesichts einer überdurchschnittlich steigenden Zahl von Wohngeldempfängern fordert der Verein den Erhalt von Mietpreisbremse, Kappungsgrenze und qualifiziertem Mietspiegel.
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Juristische Grenzen zog der Bundesgerichtshof am 19. August 2026 (Az. VIII ZR 104/25). Das Gericht entschied in einem Berliner Fall, dass die erstmalige Vermietung vormaliger Gewerberäume als Wohnung nicht automatisch unter die Neubauausnahme der Mietpreisbremse fällt. Voraussetzung sei vielmehr ein erheblicher Bauaufwand von rund einem Drittel vergleichbarer Neubaukosten ohne Grundstücksanteil.
