Jahressteuergesetz 2026: Neue Regeln für Immobilien-Abschreibung ab Juli

Der Gesetzesentwurf bringt verbindliche Kaufpreisaufteilungen und attraktive degressive Abschreibungen für Immobilienbesitzer.

Das Bundesfinanzministerium hat den Entwurf für das Jahressteuergesetz 2026 vorgelegt – mit weitreichenden Folgen für Eigentümer und Investoren. Die Neuregelungen betreffen vor allem die Abschreibung von Immobilien und die steuerliche Optimierung von Investments. Der Kabinettsbeschluss ist für den 1. Juli vorgesehen, das Gesetz soll noch 2026 in Kraft treten.

Klare Regeln für die Kaufpreisaufteilung

Ein Kernstück des Entwurfs ist die gesetzliche Verankerung der Kaufpreisaufteilung bei bebauten Grundstücken. Künftig soll § 6f Einkommensteuergesetz (EStG-E) verbindlich regeln, wie sich der Gesamtkaufpreis auf Grund und Boden sowie das Gebäude verteilt. Das ist entscheidend – denn nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden.

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Bisher stützten sich Investoren oft auf Gutachten, um einen möglichst hohen Gebäudeanteil zu rechtfertigen. Das soll nun vereinheitlicht werden. Wer also künftig eine Immobilie erwirbt, muss mit weniger Spielraum bei der Verteilung rechnen – aber auch mit mehr Rechtssicherheit.

Degressive Abschreibung: Turbo für die ersten Jahre

Besonders attraktiv bleibt die degressive Abschreibung (AfA). Für bewegliche Wirtschaftsgüter, die zwischen Juli 2025 und Ende 2027 angeschafft werden, sind bis zu 30 Prozent pro Jahr möglich. Im Wohnungsbau können Investoren sogar kombinieren: Hocheffiziente Neubauten nach EH40-Standard profitieren von degressiver AfA und der Sonderabschreibung nach § 7b EStG. Im ersten Jahr sind so bis zu zehn Prozent Abschreibung drin.

Ein cleverer Schachzug: Bei älteren Gebäuden können Gutachten zur Restnutzungsdauer die Abschreibung im Einzelfall verdoppeln. Das macht den Bestandskauf für Investoren interessanter.

Neue Regeln für energetische Sanierungen

Parallel zum Steuergesetz hat das Kabinett am 2. Juni das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) verabschiedet. Die bisherige 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen wird durch eine gestaffelte Beimischungspflicht für biogene Brennstoffe ersetzt. Die sogenannte „Bio-Treppe" sieht vor: Bis 2029 müssen zehn Prozent CO2-neutraler Brenststoff beigemischt werden, bis 2040 steigt der Anteil auf 60 Prozent.

Für die Buchhaltung bedeutet das: Ein BMF-Schreiben vom Januar 2026 und überarbeitete Bilanzierungsstandards (IDW RS IFA 1) setzen neue Maßstäbe. Sinkt der Endenergiebedarf eines Gebäudes durch eine Sanierung um mindestens 30 Prozent, müssen die Kosten aktiviert werden – sie sind dann nicht mehr sofort als Instandhaltung abziehbar. Der Katalog der wesentlichen Gebäudekomponenten wurde zudem um Energieerzeugung, IT-Infrastruktur und Gebäudeautomation erweitert.

Realität trifft auf Wunschdenken

Die Praxis sieht allerdings anders aus: Eine aktuelle Umfrage zeigt, dass 59 Prozent der privaten Vermieter energetische Sanierungen meiden. Die Gründe: hohe Kosten und unklare Förderkulisse. Branchenverbände warnen, dass die neuen Anforderungen an Gasheizungen und die ab 2028 geplante Aufteilung der CO2-Kosten zwischen Mietern und Vermietern das Angebot an Mietwohnungen gefährden könnten.

Grundsteuer: Drei Bescheide, ein System

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer. Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofs vom Dezember 2025, das die Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodells bestätigte, müssen Eigentümer nun mit drei verschiedenen Bescheiden leben: dem Grundsteuerwert, dem Grundsteuermessbetrag und dem endgültigen Steuerbescheid der Gemeinde. In Bayern und Hessen gelten flächenbasierte Modelle statt wertabhängiger Berechnungen.

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Markt in Bewegung: Wien als Warnsignal

Die Finanzierungsbedingungen verschärfen sich spürbar. Ein Blick nach Wien zeigt, wohin die Reise geht: Dort führte die Verschärfung der KIM-Verordnung Anfang 2026 zu einem Einbruch von 23 Prozent bei bankfinanzierten Wohnhaus-Deals im ersten Quartal. Der Markt verschiebt sich hin zu eigenkapitalstarken Privatinvestoren und Family Offices. Das Gesamttransaktionsvolumen sank immerhin um acht Prozent – weniger dramatisch, aber ein klares Signal.

Steuerliche Hebel bleiben entscheidend

Beim P5 Property Congress in Frankfurt Anfang Juni standen die Zeichen auf Optimierung. Experten betonten: Zinsabzug, Sanierungskosten und spezialisierte Holdingstrukturen bleiben die zentralen Stellschrauben. Wer etwa Eigentum und Betrieb auf zwei getrennte GmbHs aufteilt, kann die Gewerbesteuerlast auf Mieteinnahmen auf 15 Prozent drücken – durch die erweiterte Gewerbesteuerkürzung.

Die Botschaft ist klar: Wer im aktuellen Umfeld erfolgreich investieren will, muss die steuerlichen Spielräume kennen und nutzen. Das Jahressteuergesetz 2026 liefert dafür den Rahmen – ob er ausreicht, wird sich zeigen.