LBS-Immobilienmarktatlas 2026: Stabile bis leicht steigende Preise für Wohnimmobilien in Hamburg und Umland

Hamburg - Die aktuelle LBS-Studie zum Immobilienmarkt im Großraum Hamburg zeigt ein differenziertes Bild der Preisentwicklung für Wohnimmobilien. Trotz geopolitischer Unsicherheiten und steigender Energiekosten bleibt die Nachfrage nach Wohnraum hoch. Das führt zu stabilen bis leicht steigenden Preisen im Vergleich zum Vorjahr. Besonders stark wuchsen die Preise für Bestandswohnungen im Hamburger Umland (+ 6,7 %). Für die Analyse wurden im zweiten Halbjahr 2025 mehr als 17.000 öffentlich zugängliche Immobilienangebote ausgewertet.

"Nach der deutlichen Konsolidierung in den letzten Jahren ist der Preistrend in allen Wohnsegmenten steigend", fasst Sabine König, Vorständin der LBS NordOst, die Ergebnisse zusammen.

Entwicklung im Bestand:

Im vergangenen Jahr sind die Durchschnittspreise für Bestandsobjekte flächendeckend bei moderater Dynamik gestiegen. Bestandshäuser in Hamburg kosten im Durchschnitt 5.139 EUR/m² und liegen damit nur leicht über dem Vorjahreswert (5.120 EUR/m²). Die teuersten Angebote in diesem Segment wurden mit 15.025 EUR/m² in Harvestehude registriert.

Mit plus 4,0 % stiegen die Preise für Hamburger Bestandswohnungen im Mittel auf jetzt 6.278 EUR/m² an. Die Preisspanne zwischen den Stadtteilen bleibt groß: Für eine 80 qm-Bestandswohnung müssen Interessierte je nach Stadtteil durchschnittlich zwischen rund 245.000 Euro (Marmstorf) bis zu knapp 1 Mio. Euro (HafenCity) kalkulieren.

Im Hamburger Umland kosteten Bestandshäuser im Mittel 3.182 EUR/m² (+ 1,0 %). Bestandswohnungen verteuerten sich im Vergleich zum Vorjahr um 6,7 % auf durchschnittlich 3.268 EUR/m².

Die höchsten Preise im schleswig-holsteinischen Umland werden mit Durchschnittswerten von 4.588 EUR/m² in Wentorf/Aumühle (Bestandshäuser) sowie mit 3.883 EUR/m² in Ahrensburg (Bestandswohnungen) verlangt.

Sabine König ergänzt: "Die Lage bleibt ein zentraler Werterhalt-Faktor. Gleichzeitig gewinnt der energetische Zustand von Bestandsimmobilien immer mehr an Bedeutung, sowohl für den Verkauf als auch zur Senkung der eigenen Betriebskosten."

Entwicklung im Neubau:

Für neue Eigenheime sind im Vergleich zum Vorjahr die Durchschnittspreise um 5,6 % in der Stadt und 0,4 % im Umland gestiegen. Kaufinteressenten müssen mit einem durchschnittlichen m²-Preis von 5.698 Euro in Hamburg und 3.818 Euro im Umland kalkulieren.

Neubauwohnungen verteuerten sich im gleichen Zeitraum um durchschnittlich 1,1 % auf 8.660 EUR/m² im Stadtgebiet. Im Umland kosteten neue Wohnungen im Mittel 5.111 EUR/m² (plus 5,1 %).

Die Preisspanne innerhalb Hamburgs ist auch im Neubau hoch. Sie liegt derzeit für neue Häuser zw. 3.642 EUR/m² in Kirchwerder und 10.742 EUR/m² in Nienstedten. Für Neubauwohnungen wurden die niedrigsten Durchschnittspreise in Billstedt (4.514 EUR/m²) ermittelt. Die teuersten Neubauwohnungen (5 Objekte) mit einem Durchschnittswert von 19.625 EUR/m² wurden im zweiten Halbjahr 2025 in Rotherbaum angeboten.

Im Umland liegen die Angebotsobjekte für Neubauten überwiegend in den größeren Orten. Die Preishitliste im schleswig-holsteinischen Umland für Neubauhäuser führt weiterhin Wedel mit durchschnittlich 5.163 EUR/m² an. Ebenfalls am westlichen Stadtrand folgen Schenefeld (4.962 EUR/m²) und Rellingen (4.553 EUR/m²) sowie im Nordosten das Ahrensburger Umland (4.940 EUR/m²).

Die teuersten neuen Wohnungen waren im Untersuchungszeitraum in Wentorf/Aumühle am Markt. Bei einem knappen Angebot kosteten neue Wohnungen in der Projektentwicklung die "Villen an den Pappeln" in der attraktiven Wohnlage Wohltorf im Schnitt 9.095 EUR/m².

Wohnen in Hamburg

Hamburg zieht nach wie vor viele Menschen an, die die hohe Lebensqualität und die vielfältigen Möglichkeiten in der Stadt schätzen. Die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum bleibt eine Herausforderung.

Niedrige Zinsen kompensierten die Kaufpreisentwicklung bis vor einigen Jahren, wodurch Eigentum günstig finanziert werden konnte. Anfang 2021 war eine zehnjährige Immobilienfinanzierung noch mit ca. 1,2 % Zins möglich, im Januar 2026 waren 3,84 % zu zahlen.

Bei einem Zinssatz von 3,84 % plus 2,5 % Tilgung ließe sich mit einer Kaltmiete von 960 Euro eine Finanzierung von rund 182.000 Euro realisieren. Bringt der Käufer zusätzlich 20 % Eigenkapital ein, könnte er eine Eigentumswohnung (80 m²) für etwa 218.000 Euro erwerben. Für diesen Preis ist ein Erwerb von 80 qm in Hamburg nicht möglich. Durch Anpassungen wie geringere Wohnfläche, höheres Eigenkapital oder reduzierte Tilgung lässt sich das Defizit verringern, aber die Wohnfläche muss je nach gewähltem Stadtteil deutlich kleiner ausfallen.

"Der aktuelle Miet-zu-Kauf-Preis-Gap macht den Eigentumserwerb, wie das Rechenbeispiel zeigt, deutlich schwieriger", sagt Jens Riemer. Weiter führt er aus: "Aktuell liegen die Zinssätze bei rund 4 bis 4,5 %. Nur mit einer gezielten Finanzplanung lässt sich diese Lücke schließen."

Ausblick

Der Wohnimmobilienmarkt im Großraum Hamburg zeigt trotz geopolitischer Unsicherheiten und steigender Energiekosten eine robuste Preisentwicklung. Die Preisbandbreiten bleiben groß - sowohl im Bestand als auch im Neubau - und erfordern von Kaufinteressierten eine sorgfältige Finanzplanung.

Jens Riemer hierzu: "Wir beobachten zurzeit bei unserer Tochtergesellschaft, der LBS Immobilien GmbH NordOst, dass Käuferinnen und Käufer zunehmend mehr Verhandlungsspielraum haben, weil die Preisvorstellungen der Verkäufer häufig über der Zahlungsbereitschaft liegen." Ein Trend, der sich künftig wahrscheinlich noch verstärken könnte.

Sabine König ergänzt: "Im Bestand erwarten wir eine zunehmend differenziertere Entwicklung. Moderne, energieeffiziente Objekte in gefragten Lagen werden Preiszuwächse verzeichnen, während ältere, unsanierte Bestandsimmobilien Preisrückgänge erleben."

Für Neubauobjekte rechnen die LBS-Experten mit stabilen bis leicht steigenden Preisen. Hohe Energie- und Rohstoffkosten treiben die Baukosten weiter nach oben. Sie gehen daher mit einer spürbaren Zurückhaltung bei privaten Bauvorhaben aus und einem damit einhergehend sinkenden Angebotsmarkt.

Den LBS-Immobilienmarktatlas 2026 gibt es als kostenlosen Download unter https://www.lbs.de/unternehmen/bausparkassen/lbs-nordost/lbs-immobilienmarktatlas.html

Weitere Informationen zum LBS-Immobilienmarktatlas: Auf der Grundlage wissenschaftlicher Analysen wurden rund 17.011 öffentlich zugängliche Immobilien-Angebote in Hamburg und Umland im zweiten Halbjahr 2025 ausgewertet, davon 13.813 Angebote für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen aus dem Bestand. Die dargestellten Preise sind jeweils Mittelwerte der Marktpreise. Je nach Lage der Immobilien in den Regionen sind daher Abweichungen nach oben und unten möglich.

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