Gewerbe zu Wohnen ab Juli: 30.000 Euro Zuschuss pro Wohneinheit

Essen führt rückwirkend einen einheitlichen Grundsteuer-Hebesatz von 925 Prozent ein. Gewerbe wird entlastet, Wohnungseigentümer zahlen deutlich mehr.

Mit deutlicher Mehrheit beschlossen SPD und CDU einen einheitlichen Hebesatz von 925 Prozent – rückwirkend zum 1. Januar 2026. Grund ist ein juristisches Desaster: Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hatte die bisherige Praxis unterschiedlicher Steuersätze für Wohn- und Gewerbeimmobilien gekippt.

Wer gewinnt, wer verliert?

Die neue Regelung schafft klare Gewinner und Verlierer. Während Gewerbetreibende von einer satten Entlastung profitieren – ihr Satz fällt von 1.290 auf 925 Prozent –, müssen private Hauseigentümer tief in die Tasche greifen. Für sie steigt der Hebesatz von 655 auf 925 Prozent.

Anzeige

Die steigende Grundsteuer belastet Vermieter massiv, doch viele wissen nicht, wie sie diese Kosten rechtssicher im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umlegen können. Dieser kostenlose PDF-Ratgeber erklärt Ihnen in nur 5 Minuten, wie Sie jeden zulässigen Euro rechtssicher von Ihren Mietern zurückholen. Betriebskostenabrechnung 2026: So holen Vermieter jeden zulässigen Euro zurück

Die konkreten Mehrbelastungen pro Jahr:
- Einfamilienhäuser: durchschnittlich 217 Euro mehr
- Zweifamilienhäuser: rund 252 Euro zusätzlich
- Eigentumswohnungen: etwa 95 bis 100 Euro Mehrkosten
- Mietwohngrundstücke: im Schnitt 376 Euro höhere Belastung

Besonders brisant: Große Wohnungsanbieter wie Vonovia und Gewobau haben bereits angekündigt, die neuen Bescheide zu prüfen. Da die Grundsteuer über die Betriebskosten umlagefähig ist, dürften die Mieter die Zeche zahlen. Eigentümerverbände empfehlen Vermietern schon jetzt, die Vorauszahlungen anzupassen – sonst drohen kräftige Nachzahlungen.

Politischer Zündstoff

Die Opposition zeigte sich empört. Grüne, Linke und AfD kritisierten die massive Mehrbelastung für Wohnungseigentümer scharf. Doch auch innerhalb der Regierungsparteien rumort es: SPD-Landesvertreter machen die schwarz-grüne Landesregierung in Düsseldorf für das Chaos verantwortlich. „Man hätte die Messzahlen auf Landesebene anpassen müssen – wie in Niedersachsen oder Baden-Württemberg“, heißt es aus Parteikreisen. Stattdessen stehe man nun vor einem Scherbenhaufen.

Kommunen in der Finanzkrise

Essen ist kein Einzelfall. Die Stadt verzeichnete 2025 allein durch 18.000 geänderte Grundstücksbewertungen ein Minus von rund 9 Millionen Euro. Der Druck auf die Kommunen wächst bundesweit.

Am selben Tag beschloss der Gemeinderat von Hosenfeld im Landkreis Fulda eine Erhöhung des Grundsteuer-B-Hebesatzes von 230 auf 340 Prozent – ebenfalls rückwirkend. Eine Analyse des Bundes der Steuerzahler für den Lahn-Dill-Kreis zeigt: Nur zwei von 25 Gemeinden konnten 2025 einen ausgeglichenen Haushalt vorlegen. In Wetzlar liegt der Hebesatz inzwischen bei 760 Prozent, die Pro-Kopf-Belastung im Kreis bei durchschnittlich 156 Euro.

Bundesregierung schaltet Gegenprogramm

Doch es gibt auch Lichtblicke. Am Mittwoch brachte das Bundeskabinett eine Novelle des Baugesetzbuchs auf den Weg. Ziel: Planungs- und Genehmigungsverfahren für Wohnungsbau drastisch beschleunigen. Die Baufertigstellungen waren 2025 mit rund 207.000 Wohnungen auf den tiefsten Stand seit über einem Jahrzehnt gefallen.

Anzeige

Während der Wohnungsbau lahmt, entstehen durch neue gesetzliche Rahmenbedingungen massive Renditechancen in den Bereichen Infrastruktur und Sanierung. Erfahren Sie in diesem kostenlosen Report, welche Unternehmen vom neuen Bau-Boom in Deutschland jetzt am stärksten profitieren könnten. Massiver Bau-Boom voraus: Diese Infrastruktur-Aktien könnten jetzt explodieren

Besonders interessant für Unternehmer: Das neue Förderprogramm „Gewerbe zu Wohnen“, das im Juli 2026 starten soll. Es ist Teil der Agenda von Kanzler Merz und zielt darauf ab, leerstehende Büros und Ladenflächen in Wohnraum umzuwandeln. Die Konditionen im Überblick:

• Maximal 30.000 Euro Zuschuss pro neuer Wohneinheit
• Bis zu 30 Prozent der förderfähigen Kosten, gedeckelt bei 100.000 Euro
• Gesamtfördervolumen: 300 Millionen Euro für 2026
• Voraussetzung: Energieeffizienzstandard EH 85 EE
• Maximal 300.000 Euro pro Unternehmen (De-minimis-Regel)

Was bedeutet das für die Wirtschaft?

Für Essener Gewerbetreibende bringt die Steuersenkung spürbare Entlastung. In Zeiten steigender Energie- und Lohnkosten kommt das einer kleinen Atempause gleich. Dienstleister und Einzelhändler können aufatmen – zumindest vorerst.

Doch die Kehrseite: Höhere Wohnkosten könnten den Druck auf Löhne erhöhen. Arbeitnehmer werden ihre gestiegenen Lebenshaltungskosten irgendwo wieder einfordern. Ein Teufelskreis, der viele Unternehmen vor neue Herausforderungen stellt.

Ausblick: Bleibt es beim Einheitssatz?

Noch ist das letzte Wort nicht gesprochen. Gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Gelsenkirchen läuft Berufung. Sollte eine höhere Instanz die differenzierten Hebesätze doch noch für rechtmäßig erklären, stünde Essen vor der nächsten Kehrtwende.

Bis dahin gilt: 925 Prozent für alle. Eine Entscheidung, die zeigt, wie tief die Kommunen in der Zwickmühle stecken – zwischen Rechtsunsicherheit, klammen Kassen und dem Druck, bezahlbaren Wohnraum zu erhalten.