Gebäudemodernisierungsgesetz: Neue Regeln für Heizungen und Mieten

Die Bundesregierung beschließt das Gebäudemodernisierungsgesetz und plant eine Mietrechtsreform mit neuen Regeln für Heizung, Möblierungszuschlag und Indexmieten.

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz und einer Mietrechtsreform kommen auf Eigentümer und Mieter weitreichende Änderungen zu – von der Heizungspflicht bis zur Mietpreisbremse.

Heizungstausch ohne Zwang

Das Bundeskabinett hat Mitte Mai 2026 das neue Gebäudemodernisierungsgesetz verabschiedet. Die ursprünglich geplante 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungsanlagen ist gestrichen. Stattdessen setzt die Regierung auf eine schrittweise Beimischung von Biomethan oder Bioöl.

Diese „Bio-Treppe“ sieht vor: Ab 2029 müssen steigende Anteile klimaneutraler Brennstoffe genutzt werden. Bis 2040 soll eine Quote von 60 Prozent erreicht sein. Ein generelles Betriebsverbot für Öl- und Gasheizungen ab 2045 wurde aus den Plänen gestrichen.

Mietrechtsreform: Schonfrist und Deckel

Justizministerin Hubig (SPD) hat Anfang des Jahres einen Entwurf zur Mietrechtsreform vorgelegt. Das Paket sieht deutliche Eingriffe in die Vertragspraxis vor. Der sogenannte Möblierungszuschlag soll künftig auf maximal fünf Prozent der Nettokaltmiete begrenzt werden. Damit will das Ministerium verhindern, dass Vermieter die Mietpreisbremse durch möblierte Vermietungen umgehen.

Auch Kurzzeitverträge sind betroffen. Sie sollen nur noch bis zu einer Dauer von sechs Monaten von der Mietpreisbremse ausgenommen bleiben. Bei Mietrückständen ist eine neue zweimonatige Schonfrist geplant, die künftig auch für ordentliche Kündigungen gelten soll. In Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten sollen Indexmieten zudem auf jährlich 3,5 Prozent gedeckelt werden.

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Eine Expertengruppe für Mietrecht hat parallel ihre Arbeit aufgenommen. Sie soll bis zum 31. Dezember 2026 einen Abschlussbericht vorlegen – unter anderem zu Bußgeldtatbeständen bei Mietpreisüberhöhungen.

Streit um die Kostenverteilung

Die praktische Umsetzung der Klimaschutzmaßnahmen sorgt für Spannungen. Ab 2028 sollen der CO?-Preis und die Gasnetzentgelte jeweils zur Hälfte zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt werden. Der Deutsche Mieterbund begrüßt diese 50/50-Regelung ausdrücklich.

Der Immobilienverband IVD reagierte scharf. Präsident Dirk Wohltorf bezeichnete die geplante Kostenverteilung als problematisch. Vermieter müssten nun auch die Hälfte der Mehrkosten für neue Gasheizungen tragen. Er fordert klarere mietrechtliche Regelungen.

Auch der Nationale Normenkontrollrat (NKR) unter Leitung von Lutz Goebel kritisierte das Gesetz als praxisfern und schwer verständlich. Der NKR warnt vor erheblichen Bürokratiekosten und fordert den Bundestag auf, das Gesetz vor der Sommerpause nachzubessern.

Was die Wärmewende kostet

Die finanziellen Auswirkungen hängen stark von der gewählten Technologie ab. Eine aktuelle Wärmekostenstudie des DVGW für 2026 zeigt deutliche Unterschiede – gerechnet für ein teilsaniertes Einfamilienhaus:

• Erdgas-Brennwertheizung: 2.700 bis 3.300 Euro jährlich
• Wärmepumpe ohne Förderung: bis zu 4.700 Euro
• Wärmepumpe mit Förderung: 3.000 bis 3.700 Euro
• Fernwärme: bis zu 5.900 Euro pro Jahr

Die Bundesregierung verspricht den Bürgern eine jährliche Entlastung von rund 5,1 Milliarden Euro. Die Wirtschaft soll mit 2,3 Milliarden Euro rechnen können.

Bauwende: Preise steigen wieder!

Trotz der regulatorischen Unsicherheiten mehren sich die Anzeichen für eine Stabilisierung des Immobilienmarktes. Im ersten Quartal 2026 stiegen die Immobilienpreise im Vergleich zum Vorjahresquartal um durchschnittlich 2,2 Prozent. Besonders selbst genutzte Wohnimmobilien legten mit 2,5 Prozent zu.

Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) prognostiziert für das laufende Jahr eine Bauwende. Das Bauvolumen soll 2026 voraussichtlich um 1,7 Prozent steigen, im Folgejahr um 3,4 Prozent. Der Wohnungsneubau soll im kommenden Jahr mit einem Zuwachs von über 6 Prozent wieder an Dynamik gewinnen.

Großprojekte in München, Halle und Rostock

In München wurde Mitte Mai der Neubau der Klinik Harlaching eingeweiht. Mit Baukosten von rund 295 Millionen Euro gilt er als größter Klinikneubau Bayerns. Das Projekt umfasst 550 Betten und wurde nach rund fünfjähriger Bauzeit fertiggestellt.

Auch andernorts wird investiert: Die Universitätsmedizin Halle feierte Richtfest für einen 180 Millionen Euro teuren Neubau, der bis 2028 fertig sein soll. In Rostock plant das Klinikum Südstadt ein neues Bettenhaus für bis zu 45 Millionen Euro. Der Baubeginn ist für das Frühjahr 2027 vorgesehen.

Neben dem Gesundheitssektor stehen Bildungs- und Wohnungsbauvorhaben im Fokus. In Offenbach verläuft der Neubau der Emmy-Noether-Schule für rund 1.500 Schüler planmäßig. In Nürnberg nimmt das Wohnquartier „4Living“ mit 167 Mietwohnungen Formen an. Das Projekt setzt auf eine fossilfreie Energieversorgung auf Biomassebasis und soll Mitte 2027 bezugsfertig sein. Ein großer Teil der Wohnungen ist einkommensabhängig gefördert.

Wohneigentum bleibt ein Luxusgut

Trotz der positiven Signale vom Neubaumarkt bleibt der Zugang zu Wohneigentum für viele eine Herausforderung. Eine aktuelle Studie zeigt: Während ein durchschnittlicher Haushalt in den 1980er Jahren rechnerisch etwa 6,8 Jahre sparen musste, um das nötige Eigenkapital aufzubringen, stieg dieser Zeitraum für die Jahre 2015 bis 2024 auf durchschnittlich 13,9 Jahre an.

Die Eigenkapitalbelastung für Eigentumswohnungen lag 2024 bei etwa 3,2 Jahreseinkommen. Das ist ein leichter Rückgang gegenüber dem Höchstwert von 3,8 im Jahr 2022 – aber immer noch fast doppelt so hoch wie in den frühen 2000er Jahren.

Die Nachfrage auf dem Mietmarkt bleibt daher ungebrochen hoch. Die Betriebskosten lagen 2024 laut Spiegel bei durchschnittlich 2,67 Euro pro Quadratmeter – ein Plus von sechs Prozent gegenüber dem Vorjahr. Ende 2025 stiegen die Mieten laut DIW-Daten zudem doppelt so stark wie die allgemeine Inflationsrate.

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Was kommt auf Investoren zu?

Die kommenden Monate werden von der parlamentarischen Debatte über das Gebäudemodernisierungsgesetz und die Mietrechtsreform geprägt sein. Marktteilnehmer müssen sich auf stärkere Regulierung bei Sonderformen der Vermietung und neue Verpflichtungen bei der energetischen Sanierung einstellen.

Das DIW warnt zudem: Staatliche Fördermilliarden könnten zu weiterem Preisauftrieb führen. Gleichzeitig bietet die prognostizierte Bauwende Chancen für die Bauwirtschaft – sofern die bürokratischen Hürden reduziert werden können. Mit dem Abschlussbericht der Expertenkommission zum Mietrecht Ende 2026 ist eine weitere Harmonisierung der rechtlichen Rahmenbedingungen zu erwarten.

Für Kaufinteressenten bleibt die Lage differenziert. Während die Preise in einigen Regionen stabil bleiben, steigen die Kosten für Neubauten aufgrund der hohen energetischen Standards weiter an.