Gebäudegesetz: Ampel kippt 65%-Erneuerbare-Zwang, setzt auf Technologieoffenheit

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz setzt auf Technologieoffenheit, bringt aber höhere Kostenrisiken für Vermieter mit sich.

Der neue Gesetzesentwurf setzt stattdessen auf Technologieoffenheit – und bringt Eigentümern neue Pflichten.

Abkehr von der reinen Öko-Pflicht

Das Bundeskabinett hat am 13. Mai den Entwurf für das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) verabschiedet. Es soll das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) ablösen. Der Kern der Reform: Weg von der starren Vorgabe, dass neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Stattdessen dürfen Eigentümer künftig frei zwischen Wärmepumpe, Fernwärme, Pellets, Öl oder Gas wählen.

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Doch die Freiheit hat ihren Preis. Für fossile Heizungen gilt eine gestaffelte Übergangsfrist. Ab dem 1. Januar 2029 müssen neue Öl- und Gasheizungen schrittweise klimaneutrale Brennstoffe nutzen. Die sogenannte „Biostufen-Regelung" startet mit einer Beimischungspflicht von zehn Prozent – und steigt in den Folgejahren kontinuierlich an.

Neue Kostenregeln für Vermieter

Besonders brisant: Die finanziellen Folgen für Vermieter. Wer künftig eine neue Gasheizung einbaut, muss die Hälfte der laufenden Heizkosten selbst tragen. Branchenexperten warnen bereits, dass Biogas und Bio-Öl deutlich teurer sind als herkömmliche fossile Brennstoffe. Das könnte die Wirtschaftlichkeit solcher Anlagen infrage stellen.

Fokus auf Gewerbeimmobilien

Das GModG legt einen neuen Schwerpunkt auf Nichtwohngebäude. Für sie werden erstmals Mindestenergiestandards (MEPS) eingeführt. Die Gebäude erhalten Effizienzklassen von A bis G. Zudem schreibt der Entwurf eine verbesserte Gebäudeautomation vor, um den Energieverbrauch zu optimieren.

Bei Neubauten orientiert sich die Regierung an den EU-Vorgaben: Ab 2028 oder 2030 sollen alle neuen Gebäude den Null-Emissions-Standard erfüllen.

Warnungen vor Wohnungsnot

Die Branche reagiert alarmiert. Der Präsident des Eigentümerverbands Haus & Grund rechnet mit drastischen Folgen: Bis zu drei Millionen Mietwohnungen könnten vom Markt verschwinden. Grund seien die schwer kalkulierbaren Kostenrisiken des neuen Gesetzes.

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Der Präsident des GdW-Branchenverbands professioneller Immobilienunternehmen prognostiziert für 2026 einen historischen Tiefstand beim Wohnungsbau: unter 200.000 neue Einheiten – nach 206.000 im Vorjahr. Schuld seien hohe Baukosten, Inflation, Zinsen und bürokratische Hürden. Die Branche fordert daher die Einführung des „Gebäudetyps E" – ein vereinfachter Baustandard, der durch Abweichungen von technischen Regeln die Kosten um 15 Prozent senken soll, ohne rechtliche Fallstricke zu schaffen.

Milliardenfonds hinkt hinterher

Parallel zur Gesetzesänderung veröffentlichte das Bundesfinanzministerium am 1. Juni den ersten Monitoring-Bericht zum 500-Milliarden-Euro-Sondervermögen für die Modernisierung. Das Ergebnis ist ernüchternd: Die Mittelabrufquote liegt bei nur 54 Prozent.

Konkret: Von den für 2025 eingeplanten 37,2 Milliarden Euro wurden nur 24 Milliarden tatsächlich ausgegeben. Im laufenden Jahr sind bis Ende April lediglich 11,2 von geplanten 39,7 Milliarden Euro geflossen. Während Brücken- und Schienensanierung Fortschritte zeigen, stockt die Finanzierung für Digitalisierung und Breitbandausbau. Das Finanzministerium erwägt nun ein Bonus-Malus-System, um die Mittel schneller freizusetzen und Infrastrukturprojekte zu beschleunigen.