Ferienvermietung: Drei bis fünf Jahre zählen bei steuerlichen Verlusten

Eigentümer von Ferienimmobilien stehen bei schwankenden Buchungszahlen häufig vor steuerlichen Herausforderungen, wenn das Finanzamt aufgelaufene Verluste nicht anerkennen will. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat in dieser Frage Grenzen für die Finanzverwaltung definiert.

In einer Entscheidung vom 12. August 2025 (Az. IX R 23/24) stellte das oberste Finanzgericht fest, dass das Finanzamt die steuerliche Anerkennung von Verlusten aus der privaten Vermietung einer Ferienwohnung nicht von einem einzelnen schwachen Jahr abhängig machen darf.

Bislang tendierten Behörden in Streitfällen mitunter dazu, bereits bei einem kurzfristigen Rückgang der Belegungszahlen eine fehlende Einkunftserzielungsabsicht anzunehmen und die steuerliche Verrechnung von Verlusten zu versagen.

Nach der Klarstellung des Gerichts greift eine solche Momentaufnahme jedoch zu kurz. Verluste aus privater Ferienwohnungsvermietung sind nicht an einem einzelnen Jahr zu messen, sondern erfordern einen mehrjährigen Prüfungsmaßstab.

Auslastung über drei bis fünf Jahre ist entscheidend

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Wie das Fachportal agrarheute.com in einem Bericht vom 1. November 2026 erläuterte, kommt es für die steuerliche Beurteilung auf einen längeren Zeitraum an. Entscheidend für die steuerliche Anerkennung ist demnach die durchschnittliche Auslastung über drei bis fünf Jahre.

Schwankungen bei den Buchungen, die sich innerhalb dieses mehrjährigen Rahmens ergeben, führen damit nicht automatisch zum Verlust der steuerlichen Abzugsfähigkeit. Erreicht das Vermietungsobjekt im Durchschnitt der betrachteten drei bis fünf Jahre die erforderlichen Werte, bleibt die steuerliche Berücksichtigung gewahrt.

Vermieter erhalten dadurch mehr Planungssicherheit, da ein einzelnes Jahr mit geringer Auslastung nicht unmittelbar zur steuerlichen Einstufung als Liebhaberei führt.

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Relevanz für Landwirte und Zuordnung des Vermögens

Besondere Bedeutung hat die Rechtsprechung zudem für landwirtschaftliche Betriebe, die Feriengäste beherbergen. Wie agrarheute.com in Berichten vom 1. und 2. November 2026 hervorhob, sind für Landwirte über den mehrjährigen Auslastungszeitraum hinaus weitere Kriterien maßgeblich.

Dazu zählt insbesondere die steuerliche Zuordnung der Ferienwohnung zum Privat- oder zum Betriebsvermögen. Zudem ist die ausschließliche Vermietung an Feriengäste ein wesentlicher Faktor bei der steuerlichen Würdigung.

Landwirtschaftliche Betreiber müssen daher darauf achten, wie das Objekt vermögensrechtlich eingeordnet ist und sicherstellen, dass die Vermietung ausschließlich Feriengästen vorbehalten bleibt, um die steuerliche Anerkennung möglicher Verluste abzusichern.