Eigenbedarfskündigung: BGH verlangt medizinisches Gutachten bei Härtefällen
Veröffentlicht am: 01.10.2026 um 21:21 Uhr | Redaktion boerse-global.de
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat den Schutz von älteren Mietern vor Eigenbedarfskündigungen präzisiert und die Anforderungen an gerichtliche Prüfungen bei drohenden Gesundheitsgefahren verschärft.
Mit einem Beschluss vom 28.10.2025 (Aktenzeichen VIII ZR 17/25) hob der Senat ein vorangegangenes Räumungsurteil gegen eine Seniorin auf. Im Kern der Entscheidung steht die Verpflichtung der Instanzgerichte, gesundheitliche Härtefallgründe umfassend medizinisch zu begutachten, bevor ein Wohnungswechsel angeordnet wird.
Streitfall um Eigenbedarf in Kempten
Dem Verfahren liegt ein Rechtsstreit aus Kempten zugrunde. Die betroffene Mieterin, die im Jahr 1938 geboren wurde, bewohnt dort bereits seit 1993 eine rund 100 m² große Wohnung. Im Dezember 2021 sprach der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs aus. Als Begründung wurde angeführt, dass die Wohnung für die Enkelin des Vermieters und deren Familie benötigt werde.
Die Mieterin widersprach der Kündigung und machte geltend, dass ein Auszug für sie eine unzumutbare Härte darstelle. Dabei stützte sie sich insbesondere auf ihren fortgeschrittenen Gesundheitszustand und die mit einem umzug verbundenen Belastungen.
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Landgericht unterließ medizinische Begutachtung
In der vorherigen Instanz hatte das Landgericht den Härteeinwand der Mieterin abgewiesen und der Räumungsklage stattgegeben. Das Gericht begründete seine Entscheidung unter anderem damit, dass die Mieterin selbst plane, in zwei bis vier Jahren in eine Einrichtung für betreutes Wohnen umzuziehen.
Vor diesem Hintergrund sah das Landgericht keine Notwendigkeit für eine tiefgreifende medizinische Untersuchung der aktuellen Umzugsfähigkeit oder der psychischen Belastungen durch einen vorzeitigen Wohnungswechsel.
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Dieser Rechtsauffassung widersprach der Bundesgerichtshof nun deutlich. Laut den Karlsruher Richtern durfte das Landgericht den Härteeinwand nicht ohne die Einholung eines medizinischen Sachverständigengutachtens übergehen. Die bloße Aussicht auf einen späteren, freiwilligen Umzug entbinde die Gerichte nicht von der Pflicht, die gegenwärtigen Risiken einer Räumung für die Gesundheit der Mieterin detailliert zu prüfen.
Rechtsgrundlage und weitere Verfahrensschritte
Der Beschluss hebt die Bedeutung von § 574 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) hervor. Demnach kann ein Mieter der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine solche Härte kann insbesondere dann vorliegen, wenn die Gefahr einer erheblichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes besteht.
Der BGH hob das Urteil auf und verwies die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurück. Damit ist die Eigenbedarfskündigung zwar noch nicht endgültig für unwirksam erklärt worden, doch der Verbleib der Seniorin in ihrer langjährigen Wohnung bleibt bis zur Klärung durch die medizinische Begutachtung offen.
Die Entscheidung unterstreicht, dass das Alter und die Gesundheit von Mietern bei der Abwägung von Eigenbedarfsinteressen ein erhebliches Gewicht haben und gerichtlich nicht pauschal geringer gewichtet werden dürfen als die Nutzungsinteressen der Vermieterseite.
