E-Rechnung ab 2027: PDF reicht nicht mehr – XML wird Pflicht
Veröffentlicht: 08.07.2026 um 10:04 Uhr, Redaktion boerse-global.de
Aktuelle Gerichtsurteile und neue behördliche Vorgaben zwingen Unternehmen und Privatpersonen zum Umdenken.
Besonders die Abgrenzung zwischen inländischen und ausländischen Unternehmern bei der Immobilienvermietung sowie die Verschärfung digitaler Rechnungsprozesse erfordern Anpassungen.
Vermietung über Grenzen: Wo die Finanzverwaltung anders denkt als der EuGH
Bei der Vermietung von inländischen Grundstücken durch ausländische Unternehmer klaffen Theorie und Praxis auseinander. Bereits im Juni 2021 entschied der Europäische Gerichtshof (EuGH) im Fall „Titanium“: Wer ein Grundstück ohne eigenes Personal vor Ort vermietet, begründet keine feste Niederlassung.
Die deutsche Finanzverwaltung sieht das anders. Sie behandelt ausländische Vermieter weiterhin als inländische Unternehmer – gestützt auf den Umsatzsteuer-Anwendungserlass (UStAE). Nach europäischem Recht würde die Steuerschuldnerschaft auf den Mieter übergehen, was in Deutschland durch § 13b UStG geregelt ist.
Experten raten betroffenen Unternehmen, eine Bescheinigung nach § 13b Abs. 7 UStG zu beantragen. Nur so lässt sich Rechtssicherheit schaffen. Österreich hat bereits 2022 gesetzlich klargestellt, dass die nationale Praxis dem EuGH-Urteil folgt. Deutschland zögert noch.
BGH zu Mietwucher: Marktberichte reichen nicht
Die gewerbliche Vermietung wird strenger. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat Mitte Mai 2026 die Anforderungen an den Nachweis von Mietwucher präzisiert.
Verdächtigen Gerichte, dass eine Miete die ortsübliche Vergleichsmiete massiv überschreitet, dürfen sie sich nicht allein auf allgemeine Marktberichte stützen – etwa von Industrie- und Handelskammern.
Im konkreten Fall lag die Untermiete mehr als 100 Prozent über der Hauptmiete. Der BGH stellte klar: In solchen Streitfällen muss zwingend ein Sachverständigengutachten zur Ermittlung der ortsüblichen Miete eingeholt werden. Ohne ein solches Gutachten ist eine Entscheidung nicht zulässig.
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Selbstnutzer benachteiligt: 87.000 Euro Verlust in 15 Jahren
Wer seine Immobilie selbst bewohnt, steht steuerlich schlechter da als Vermieter. Das zeigt eine aktuelle Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) von Anfang Juli 2026.
Selbstnutzer einer durchschnittlichen Eigentumswohnung in einer Metropole verlieren innerhalb von 15 Jahren rund 87.000 Euro gegenüber Anlegern, die das Objekt vermieten. Die Rendite für Vermieter liegt bei etwa 9 Prozent, für Selbstnutzer bei lediglich 6 Prozent.
Der Grund: Vermieter können Kosten steuerlich absetzen, Eigennutzer nicht. Deutschland hat mit 44 Prozent die niedrigste Wohneigentumsquote in der EU – der Durchschnitt liegt bei 70 Prozent. Experte Michael Voigtländer fordert daher einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer.
Da Vermieter im Gegensatz zu Selbstnutzern von erheblichen Steuervorteilen profitieren, ist die optimale Nutzung von Abschreibungen ein entscheidender Hebel für die Rendite. Erfahren Sie in diesem kostenlosen Leitfaden, wie Sie die degressive AfA und Sonderabschreibungen für Ihre Immobilie bestmöglich einsetzen. Gratis-Leitfaden: Abschreibungen steuerlich voll ausschöpfen
E-Rechnung: PDF reicht ab 2027 nicht mehr
Die Digitalisierung des Steuerwesens nimmt Fahrt auf. Das Bundesfinanzministerium (BMF) stellte in einer FAQ-Veröffentlichung vom März 2026 klar: Ab 2027 müssen für eine ordnungsgemäße E-Rechnung alle Pflichtangaben im strukturierten XML-Format enthalten sein. Ein einfaches PDF genügt nicht mehr. Begleitdokumente müssen direkt in den Datensatz eingebettet werden.
Die Ausstellungspflicht gilt ab 2027 zunächst für Unternehmen mit einem Umsatz von mehr als 800.000 Euro. Ab 2028 wird sie für den gesamten B2B-Sektor verbindlich. Gleichzeitig wird das Vorsteuer-Vergütungsverfahren ab 2026 vollständig digitalisiert.
BFH stärkt Rechte bei Anzahlungsrechnungen
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat die Rechte von Unternehmern beim Vorsteuerabzug gestärkt. Nach einem Urteil vom Dezember 2025 bleibt der Vorsteuerabzug aus Anzahlungsrechnungen auch dann erhalten, wenn der Lieferant betrügerisch handelt und die Ware nicht liefert.
Voraussetzung: Für den Käufer waren zum Zeitpunkt der Zahlung keine Anhaltspunkte für eine Nichtlieferung erkennbar. Ein expliziter Hinweis auf Vorauskasse in der Rechnung ist dafür nicht zwingend erforderlich.
Verbrauchsteuern: EuG kippt übermäßigen Formalismus
Auch bei Verbrauchsteuern gibt es Neuerungen. Das Gericht der Europäischen Union (EuG) entschied Anfang Juli 2026: Nationale Vorschriften für Streckengeschäfte bei alkoholhaltigen Waren sind mit dem Gemeinschaftsrecht unvereinbar, wenn sie unverhältnismäßig formalistisch sind. Maßgeblich für die Besteuerung soll künftig die bestimmungsgemäße Verwendung der Ware sein.
Ungarn verschärft Meldepflichten
Parallel dazu hat Ungarn zum 1. Juli 2026 verschärfte Meldepflichten für Rechnungseingänge (M-Blatt) eingeführt. Allerdings wird erwartet, dass diese Regelungen bereits zum Jahresbeginn 2027 durch ein automatisiertes M2M-Umsatzsteuer-Verfahren ersetzt werden. Das soll den Verwaltungsaufwand für Unternehmen reduzieren.
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