Deutschlands Wohnungsmarkt: Angebot steigt, Bau bleibt aus

Trotz eines massiven Anstiegs des Kaufangebots um 40 Prozent ziehen die Immobilienpreise in Deutschland weiter an. Der Neubau bleibt auf einem historischen Tiefstand, besonders in Bayern.

Das Kaufangebot wächst massiv – um über 40 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Gleichzeitig verharrt die Neubautätigkeit auf einem besorgniserregend niedrigen Niveau. Besonders in wirtschaftsstarken Regionen wie Bayern bleibt der Wohnraummangel ein drängendes Problem.

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Preise ziehen an – trotz mehr Angebot

Die aktuellen Marktdaten belegen eine signifikante Zunahme verfügbarer Objekte. Deutschlandweit stieg das Angebot um 25,8 Prozent auf über 355.204 Einheiten. Beim Kaufangebot beträgt das Plus sogar 40,6 Prozent, das Mietangebot legte um 16,4 Prozent zu.

Trotz dieses Zuwachses: Eine Entspannung bei den Preisen ist nicht in Sicht. Neubauwohnungen verteuerten sich im Schnitt um 2,8 Prozent auf 5.790 Euro pro Quadratmeter. Im Bestand fiel der Anstieg mit 6,4 Prozent auf durchschnittlich 4.187 Euro pro Quadratmeter noch deutlicher aus.

Auch die Mieten ziehen an. Neubauten werden im Schnitt um 4,6 Prozent teurer vermietet, Bestandsmieten steigen um 4,0 Prozent. Die Vermarktungsdauer hat sich erheblich verkürzt: Kaufimmobilien finden fast 39 Tage schneller einen Abnehmer als noch vor einem Jahr.

Finanzierung: Höhere Eigenkapitalquoten nötig

Die Zinsen für zehnjährige Darlehen haben sich zwischen 3,72 und 3,84 Prozent eingependelt. Bemerkenswert: Die Eigenkapitalquote der Käufer erreichte mit durchschnittlich 30,5 Prozent ein Zehnjahreshoch. Eigennutzer investieren im Schnitt rund 555.000 Euro in ihre Immobilien, die monatliche Belastung liegt bei etwa 27,5 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens.

Der Markt konsolidiert sich auf einem neuen Preisniveau – für viele Haushalte ohne signifikantes Eigenkapital kaum noch zugänglich.

Bayern: Fertigstellungszahlen auf Tiefstand

Konträr zur Preisentwicklung stehen die Bauzahlen. Besonders in Süddeutschland erreichen sie einen historischen Tiefstand. In Bayern wurden im vergangenen Jahr lediglich 47.359 Wohnungen fertiggestellt – ein Rückgang von 14 Prozent. In Oberbayern brachen die Zahlen um ein Viertel ein.

München traf es besonders hart: 2025 wurden nur 4.348 Wohnungen gebaut, rund 2.000 weniger als im Vorjahr. Das ursprüngliche Ziel von jährlich 8.500 neuen Wohnungen rückt in weite Ferne.

Der Verband der bayerischen Wohnungswirtschaft (VdW Bayern) stellt klar: Der Markt funktioniere gegenwärtig nicht mehr. Trotz staatlicher Fördermittel in Rekordhöhe von rund 1,3 Milliarden Euro verpuffen die Effekte. Seit 2019 stiegen die Baukosten um 46,6 Prozent – getrieben durch Materialpreise für Stahl, Beton und dämmung sowie gestiegene Energiekosten. Laut Verbandsangaben fehlen in Bayern aktuell rund 200.000 Wohnungen.

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Branche fordert radikale Vereinfachung

Um den Neubau wieder anzukurbeln, fordern Branchenvertreter eine radikale Vereinfachung der Baustandards. Der sogenannte Gebäudetyp E verzichtet auf freiwilliger Basis auf bestimmte kostenintensive Komfortstandards – und könnte die Baukosten um bis zu 15 Prozent senken.

Zusätzlich diskutiert wird die Umwandlung von leerstehenden Gewerbeflächen in Wohnraum sowie eine stärkere Einbindung privaten Kapitals. In Städten wie Karlsruhe oder kleineren Kommunen wie Visselhövede laufen bereits konkrete Projekte. Administrative Beschleunigungsverfahren wie ein Bau-Turbo sollen den Genehmigungsprozess für kleinere Vorhaben auf drei Monate verkürzen.

Politische Reformen: Mietrecht und Sozialleistungen

Ein Jahr nach dem Amtsantritt der schwarz-roten Koalition steht die Bundesregierung unter Zugzwang. Während sie auf Erfolge wie das Sondervermögen für Infrastruktur und den Bau-Turbo verweist, kritisiert die Immobilienwirtschaft das Ausbleiben messbarer Wirkungen beim Neubau.

Das Bundesbauministerium unter Verena Hubertz plant tiefgreifende Änderungen im Mietrecht. Ein Reformpaket sieht strengere Regeln für den Möbelzuschlag vor: Künftig muss er transparent berechnet werden oder wird auf eine 10-Prozent-Pauschale begrenzt. Indexmieten sollen gedeckelt werden – Steigerungen ab drei Prozent dürften nur noch zur Hälfte an Mieter weitergegeben werden. Auch die Regeln für Kurzzeitmietverträge sollen verschärft werden.

Zum 1. Juli 2026 tritt eine neue Grundsicherung in Kraft, die das Bürgergeld ablöst. Im ersten Jahr gilt eine Karenzzeit, in der Wohnkosten bis zum 1,5-fachen der Angemessenheitsgrenze übernommen werden. Parallel plant das Bauministerium jedoch Einsparungen von einer Milliarde Euro im Wohngeldhaushalt 2027 – was angesichts steigender Mieten auf scharfe Kritik stößt.

Regionale Lösungsansätze

Während in der Oberpfalz die Fertigstellungszahlen leicht gegen den Trend steigen, bricht der Wohnungsbau in Ballungsräumen wegen hoher Grundstückspreise und strenger ökologischer Auflagen zusammen. Das KfW-Programm für den EH55-Standard wird von der Branche als realitätsfern kritisiert – der Mittelabfluss bleibt gering.

Städte wie Karlsruhe versuchen, durch gezielte Gebietsentwicklungen wie das Greenville-Projekt oder die Umnutzung des Postgiroareals gegenzusteuern. Hier entstehen teilweise über 1.000 neue Wohneinheiten, ein signifikanter Anteil für den sozialen Wohnungsbau. Solche Projekte sind jedoch langwierig und decken den kurzfristigen Bedarf nicht.

Die Bauwirtschaft fordert langfristige Planungssicherheit und eine Abkehr von stetig steigenden energetischen Anforderungen. Studien des Instituts der deutschen Wirtschaft schlagen vor, verstärkt auf serielles Bauen und technologische Innovationen zu setzen. Zudem müsse die Grunderwerbsteuer reformiert werden – eine der größten Hürden für den Eigentumserwerb.

Ausblick: moderate Preissteigerungen erwartet

Für die zweite Jahreshälfte 2026 erwarten Marktbeobachter ein moderates, aber stetiges Preiswachstum. Der Euro-Hauspreisindex deutet darauf hin, dass die Talsohle endgültig durchschritten ist. Da die Neubaufertigstellungen auch für 2027 auf niedrigem Niveau prognostiziert werden, dürfte sich der Druck auf Bestandsmarkt und Mieten weiter verschärfen.

Sollte es der Politik nicht gelingen, durch den Gebäudetyp E und administrative Vereinfachungen die Baukosten spürbar zu senken, droht das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr dauerhaft außer Reichweite zu bleiben. Die Branche setzt darauf, dass die Stabilisierung der Zinsen nahe der 4-Prozent-Marke zumindest für Investoren wieder verlässlichere Kalkulationsgrundlagen schafft.

Ob die angekündigten Reformen ausreichen, um den Abwärtstrend im Neubau zu stoppen, wird sich in den kommenden Monaten zeigen. Die Wohnungsnot bleibt eine zentrale soziale Frage – und beeinflusst zunehmend auch die politische Stabilität und die Attraktivität des Wirtschaftsstandorts.