Deutscher Immobilienmarkt: Preisrallye bei Eigentumswohnungen pausiert

Die Erholung am deutschen Immobilienmarkt schwächt sich ab. Leipzig trotzt dem Trend, während Stuttgart und Frankfurt Verluste verzeichnen.

Im ersten Quartal 2026 stiegen die Preise für Eigentumswohnungen nominal nur noch um 0,4 Prozent zum Vorquartal. Inflationsbereinigt gab es sogar ein Minus von 0,2 Prozent.

Der aktuelle Immobilienpreisindex GREIX zeigt: Die Korrektur der Vorjahre ist noch nicht überstanden. Vor allem in den Metropolen zeigt sich ein uneinheitliches Bild – von Stagnation bis zu deutlichen Rückgängen.

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Leipzig trotzt dem Trend – Stuttgart und Frankfurt geben nach

Die regionalen Unterschiede sind enorm. Leipzig ragt mit einem Plus von 2,5 Prozent heraus. Anderswo sieht es düster aus: Stuttgart verbuchte ein Minus von 1,9 Prozent, Frankfurt verlor 1,4 Prozent. Berlin gab leicht um 0,3 Prozent nach, Köln stagnierte.

Einfamilienhäuser entwickelten sich besser. Sie legten nominal um 1,9 Prozent zu. Doch auch hier bleibt die Kauflaune gedämpft. Die Vermarktungsdauer liegt bei durchschnittlich 90 Tagen für Wohnungen und 91 Tagen für Häuser – ein Zeichen für die Zurückhaltung der Käufer.

Im Vergleich zu den Nachbarländern hinkt Deutschland hinterher. Österreich verzeichnete ein Plus von 1,1 Prozent, Neubauwohnungen außerhalb Wiens legten sogar um 3,6 Prozent zu. In der Schweiz blieben die Preise weitgehend stabil.

Mietrechtspaket II: Schock für private Vermieter

Anfang Mai verabschiedete das Bundeskabinett das Mietrechtspaket II. Die Reform bringt weitreichende Änderungen: Indexmietsteigerungen werden auf 3,5 Prozent pro Jahr gedeckelt, der Möblierungszuschlag auf maximal zehn Prozent der Nettokaltmiete begrenzt.

Die Branche reagiert mit scharfer Kritik. Eine Umfrage von Haus & Grund unter knapp 14.000 Mitgliedern zeigt: Rund 60 Prozent der privaten Vermieter erwägen wegen der neuen Regeln den Verkauf ihrer Immobilien. Verbandspräsident Kai Warnecke spricht von einem „Eingriff in die private Altersvorsorge“. Auch die Begrenzung von Kurzzeitmietverträgen auf maximal acht Monate sorgt für Unmut.

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Neubau: 200.000 Wohnungen statt 400.000

Die Baukrise verschärft sich. Auf dem Tag der Bauindustrie in Berlin zogen Branchenvertreter eine ernüchternde Bilanz. Das Pestel-Institut beziffert den aktuellen Mangel auf 1,4 Millionen Wohnungen. 2025 wurden rund 235.000 Einheiten fertiggestellt, für 2026 rechnen Experten nur mit etwa 200.000 – weit entfernt vom Regierungsziel von 400.000.

Tim-Oliver Müller vom Hauptverband der Deutschen Bauindustrie wirft der Regierung vor, im Ankündigungsmodus zu verharren. Zwar stiegen die Baugenehmigungen in den ersten beiden Monaten 2026 um 16 Prozent – doch das sei kein echter Trend. In Thüringen sind Neubauprojekte mit Mieten von bis zu 18 Euro pro Quadratmeter kaum noch finanzierbar. Der Fokus liegt dort auf Sanierung.

Vonovia legte Zahlen für das erste Quartal vor: Das bereinigte EBITDA stieg leicht um 1,4 Prozent auf 712 Millionen Euro. Der bereinigte Gewinn sank jedoch um 7,2 Prozent auf 366 Millionen Euro – höhere Finanzierungskosten drücken. Die Durchschnittsmiete liegt bei 8,26 Euro pro Quadratmeter, die Leerstandsquote bei nur 1,9 Prozent.

Zinsplateau und geopolitische Risiken

Die Bauzinsen verharren bei rund vier Prozent für zehnjährige Darlehen. Eigenkapital wird zum entscheidenden Faktor: Wer 20 Prozent Eigenkapital mitbringt, bekommt Zinssätze von rund 3,79 Prozent. Bei geringerem Einsatz wird es deutlich teurer.

Der Konflikt im Iran und die Drohung einer Sperrung der Straße von Hormus treiben die Energiepreise. Das heizt die Inflation an und schränkt den Spielraum der EZB für Zinssenkungen ein. Analysten wie Matthias Reith von Raiffeisen rechnen für 2026 mit nominalen Preissteigerungen von etwa zwei Prozent – real bedeutet das einen leichten Wertverlust.

Ein neuer Trend zeichnet sich ab: Family Offices entdecken Wohnungsbestände wieder. Sie suchen Portfolios zwischen 100 und 800 Einheiten, um von stabilen Mieteinnahmen zu profitieren. Der klassische Transaktionsmarkt für Gewerbeimmobilien bleibt mit 32,8 Milliarden Euro im Jahr 2025 weit unter dem Niveau des Boomjahres 2021 (114 Milliarden Euro).

Ausblick: Gedämpfte Erholung, steigender Druck auf Bestandsmieten

Die Bundesregierung plant mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz eine Entlastung: Die strikte 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien bei neuen Heizungen soll fallen. Stattdessen werden ab 2029 schrittweise Biokraftstoffe beigemischt. Das könnte den Sanierungsstau auflösen – führt aber zu neuen Kostenrisiken durch steigende CO2-Preise ab 2028.

Die IG Bau warnt vor Wohnarmut für Millionen Babyboomer im Rentenalter. Deren Renten reichen oft nicht, um die steigenden Mieten zu decken. Der Ausbau bezahlbaren Wohnraums bleibt die zentrale Herausforderung. Da der Neubau hinter den Erwartungen zurückbleibt, dürfte der Druck auf den Bestandsmarkt und die Mieten in Ballungsräumen trotz der verlangsamten Preissteigerungen hoch bleiben.