Deutsche Immobilienpreise stabilisieren sich – Neubau auf Tiefstand

Nach drei Jahren Preisrückgang steigen die Werte für Bestandswohnungen leicht. Der Neubau verzeichnet hingegen einen historischen Einbruch.

Nach drei Jahren mit fallenden Werten verzeichnet der Markt eine Trendwende – allerdings bei schwachem Tempo.

Laut Postbank Wohnatlas 2026 legten die Preise für Eigentumswohnungen im Bestand inflationsbereinigt um durchschnittlich 0,6 Prozent zu. Die Korrekturphase scheint damit vorerst beendet.

Doch die Erholung trifft nicht alle Regionen gleichermaßen. Während die „Big 7“-Städte im Schnitt nur 0,2 Prozent zulegten, zogen die Preise in mittelgroßen Städten um 1,2 Prozent an.

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Spitzenreiter München, Schlusslicht Vogtlandkreis

München bleibt mit Quadratmeterpreisen von über 9.000 Euro die teuerste Region. Im Stadtteil Altstadt-Lehel wurden sogar 12.689 Euro pro Quadratmeter fällig – der bundesweite Höchstwert.

Am anderen Ende der Skala liegt der Vogtlandkreis mit rund 900 Euro pro Quadratmeter. Stuttgart verzeichnete als einzige der sieben größten Städte einen Rückgang um 1,4 Prozent.

Besonders dynamisch entwickeln sich Pirmasens mit einem Plus von 11,4 Prozent auf 1.482 Euro und Potsdam mit einem Anstieg von 14,3 Prozent auf 5.897 Euro pro Quadratmeter.

Neubau bricht dramatisch ein

Während sich der Bestandsmarkt erholt, steckt der Neubau in einer tiefen Krise. 2025 wurden nur 206.600 Wohnungen fertiggestellt – ein Rückgang von 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Das ist der niedrigste Stand seit 2012.

Besonders hart traf es Einfamilienhäuser. Hier gingen die Fertigstellungen um 23,3 Prozent auf 41.800 Einheiten zurück.

Für 2026 erwarten das Ifo-Institut und die IG Bau einen weiteren Absturz auf 185.000 bis 200.000 Wohneinheiten. Das Regierungsziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr rückt damit in weite Ferne.

Hohe Baukosten und lange Genehmigungsverfahren

Die Hauptgründe für den Einbruch liegen auf der Hand: Gestiegene Zinsen und hohe Baukosten bremsen die Bautätigkeit aus. Geopolitische Spannungen belasten zusätzlich die Lieferketten und treiben die Energiekosten.

Die durchschnittliche Bauzeit hat sich von 20 Monaten (2020) auf 27 Monate verlängert. Im vergangenen Jahr erloschen rund 35.700 Baugenehmigungen – der höchste Wert seit über zwei Jahrzehnten.

Bauministerin Hubertz bezeichnete die Zahlen als „unbefriedigend“. Das Verbändebündnis Wohnungsbau sprach von einer „schockierenden“ Lage.

Vonovia erhöht Dividende, BASF verkauft Werkswohnungen

Trotz der Krise agieren große Marktteilnehmer mit unterschiedlichen Strategien. Die Vonovia SE beschloss auf ihrer Hauptversammlung am 21. Mai eine Dividende von 1,25 Euro je Aktie für 2025 – eine leichte Steigerung.

Der Konzern meldet eine Durchschnittsmiete von 8,46 Euro pro Quadratmeter.

In Ludwigshafen sorgt der geplante Verkauf von 3.300 Werkswohnungen der BASF für politische Diskussionen. Der Stadtrat drängt den Chemiekonzern, beim Verkauf an ein Bieterkonsortium unter Führung der städtischen Wohnungsbaugesellschaft soziale Verantwortung zu zeigen. Der geschätzte Kaufpreis liegt bei rund einer halben Milliarde Euro.

„Wohnungsbauturbo“ und neue Regeln

Die Politik versucht gegenzusteuern. Seit Oktober 2025 ermöglicht der sogenannte „Wohnungsbauturbo“ den Bau ohne Bebauungsplan in bestimmten Gebieten. Hamburg meldete bereits rund 750 Genehmigungen oder Vorbescheide auf Basis dieser Regelung.

Parallel dazu fordern Branchenverbände die Umsetzung des „Gebäudetyps E“. Durch den Verzicht auf nicht zwingend erforderliche Standards sollen Baukosten sinken.

Auch bei der Energiewende gibt es zeitliche Anpassungen: Die Frist für die 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Quote bei Heizungen in Großstädten wurde vom Juli 2026 auf frühestens November 2026 verschoben.

1,4 Millionen fehlende Wohnungen

Die Schere zwischen Bedarf und Angebot wird immer größer. Das Pestel-Institut schätzt, dass deutschlandweit rund 1,4 Millionen bezahlbare Wohnungen fehlen.

Der Bestand an Sozialwohnungen sank seit den 1980er-Jahren von über 4 Millionen auf rund 1 Million. Zwar meldet Frankfurt am Main erstmals seit zwei Jahrzehnten wieder einen leichten Anstieg – doch die Gesamtlage bleibt angespannt.

In Hamburg kosten Neubauwohnungen bei Erstbezug im Schnitt 19 Euro pro Quadratmeter, während im Bestand etwa 10 Euro fällig werden.

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Wohngeld unter Druck

Die staatliche Unterstützung gerät angesichts knapper Kassen unter Druck. Es gibt Berichte über geplante Kürzungen beim Wohngeld, das derzeit von rund 1,2 Millionen Haushalten bezogen wird.

Das Bundessozialgericht stellte in einem Grundsatzurteil klar: Sozialämter müssen Menschen mit Behinderungen aktiv bei der Wohnungssuche unterstützen. Ein pauschaler Verweis auf den freien Markt ist nicht zulässig.

Angesichts von über 5,3 Millionen Bürgergeld-Empfängern bleibt die Wohnraumversorgung eine zentrale gesellschaftspolitische Herausforderung.

Ausblick: Differenzierte Entwicklung bis 2035

Die Prognosen für die nächsten zehn Jahre zeigen ein gemischtes Bild. Regionen mit starker Wirtschaftskraft wie Teile Bayerns, Berlins und Schleswig-Holsteins könnten jährliche Preissteigerungen von bis zu 0,8 Prozent verzeichnen.

Für Gebiete in Sachsen-Anhalt, Thüringen und Sachsen wird hingegen ein leichter Rückgang erwartet. Demografie und regionale Wirtschaftskraft bleiben die entscheidenden Faktoren.

860 Milliarden Euro für die Klimawende

Die Finanzierung der Gebäudesanierung bleibt eine Herkulesaufgabe. Schätzungen zufolge sind bis 2030 Investitionen von 860 Milliarden Euro nötig, um die Klimaziele im Wohnungsbau zu erreichen.

Förderbanken wie die KfW sollen durch Garantien privates Kapital mobilisieren. Solange jedoch hohe Zinsen und volatile Baukosten die Rahmenbedingungen prägen, dürfte der Druck auf den Mietmarkt hoch bleiben.

Eine Entspannung ist erst zu erwarten, wenn die Zahl der Genehmigungen und die Bauaktivität wieder signifikant über 200.000 Einheiten pro Jahr steigen.