Bundesregierung beschließt schärfere Mietregeln

Bundeskabinett beschließt Reform zur Einschränkung von Indexmieten und Möblierungszuschlägen. Die Mietpreisbremse wird bis 2029 verlängert.

Am 29. April brachte das Kabinett das sogenannte Mietrecht-II-Paket auf den Weg. Es soll Ausnahmeregelungen bei möbliertem Wohnen, Kurzzeitvermietungen und Indexmietverträgen einschränken.

Die Lage in Ballungsräumen bleibt angespannt. Wohnungsmangel und steigende Energiekosten setzen Mieter unter Druck. Die Reform zielt darauf ab, Regulierungslücken zu schließen, die in den vergangenen Jahren zur Umgehung der Mietpreisbremse genutzt wurden.

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Indexmieten und Möblierungszuschläge im Visier

Ein zentrales Element betrifft Indexmietverträge. Ihre Zahl hat in den letzten Jahren stark zugenommen. Künftig soll die Kopplung der Miete an den Verbraucherpreisindex in angespannten Märkten begrenzt werden.

Übersteigt die jährliche Inflation 3,0 Prozent, darf nur noch die Hälfte des darüber hinausgehenden Anstiegs auf die Miete angerechnet werden. Diese Regelung gilt auch für Bestandsverträge in Gebieten mit Mietpreisbremse. Angesichts einer erwarteten Inflationsrate von über 3 Prozent im April gewinnt die Maßnahme an Bedeutung.

Parallel geht die Regierung gegen hohe Zuschläge für möbliertes Wohnen vor. Vermieter müssen den Möblierungszuschlag künftig gesondert ausweisen. Fehlt diese Angabe, gilt die Wohnung rechtlich als unmöbliert. Als Obergrenze wurde eine Pauschale von 10 Prozent der Nettokaltmiete festgelegt.

Auch Kurzzeitvermietungen werden strenger überwacht. Verträge unter sechs Monaten durften bisher oft weniger streng kontrolliert werden. Künftig sind sie nur bei nachgewiesenem Mieterbedarf erlaubt. Eine Verlängerung auf maximal acht Monate ist unter strengen Auflagen möglich. Die Mietpreisbremse selbst wurde bis Ende 2029 verlängert.

Immobilienmarkt zeigt uneinheitliches Bild

Während die Politik regulatorisch eingreift, zeigt der Markt im Frühjahr 2026 ein gemischtes Bild. Der IW-Wohnindex weist für das erste Quartal bundesweit nur einen minimalen Preisanstieg von 0,1 Prozent aus. Im Jahresvergleich legten Eigentumswohnungen jedoch um 2,5 Prozent zu, Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,7 Prozent.

Die regionale Spreizung ist auffällig: Köln verzeichnete ein Plus von 5,1 Prozent, Frankfurt von 3,9 Prozent. München meldete dagegen einen Rückgang von 0,3 Prozent, Stuttgart von minus 2,1 Prozent. Dennoch bleibt München mit Quadratmeterpreisen von teils über 9.000 Euro die teuerste Stadt Deutschlands.

Einen außergewöhnlichen Trend verzeichnete Cottbus: Die Preise stiegen laut Postbank Wohnatlas 2026 um 47 Prozent auf durchschnittlich 3.265 Euro pro Quadratmeter. In Hamburg blieben die Preise 2025 stabil; der Medianpreis für Ein- und Zweifamilienhäuser lag bei 565.000 Euro.

Energieeffizienz wird zum Preistreiber

Ein entscheidender Faktor ist zunehmend die energetische Qualität der Objekte. Die neue EU-Gebäuderichtlinie sieht eine Senkung des Primärenergieverbrauchs bei Wohngebäuden um 16 Prozent bis 2030 vor. Die Werte sanierter und unsanierter Immobilien driften weiter auseinander.

Energieeffiziente Wohnungen der Klasse A gewannen deutlich an Wert. Unsanierte Objekte in schlechten Effizienzklassen mussten signifikante Einbußen hinnehmen.

Inflation und steigende Zinsen belasten den Markt

Das makroökonomische Umfeld ist von erheblichen Unsicherheiten geprägt. Laut Bundeswirtschaftsministerium hat sich die wirtschaftliche Lage im ersten Quartal deutlich abgeschwächt. Hauptursachen sind geopolitische Spannungen, insbesondere der Iran-Konflikt, die Energie- und Rohstoffpreise nach oben treiben.

Die Inflationsrate lag im März bei 2,7 Prozent. Für April wird ein weiterer Anstieg prognosticiert. Die Zinsen für zehnjährige Bundesanleihen stiegen zuletzt auf über 3 Prozent. Bauzinsen stabilisieren sich bei etwa 4 Prozent.

Banken haben ihre Kreditrichtlinien weiter gestrafft. Der Zugang zu Wohneigentum wird für Privatpersonen schwieriger. Der IWF rechnet für 2026 mit zwei Zinserhöhungen durch die EZB. Der Leitzins liegt derzeit stabil bei 2,0 Prozent.

Förderprogramme als Lichtblick

Trotz schwieriger Rahmenbedingungen gibt es positive Signale bei der Förderung. Die Bundesregierung hat die KfW-55-Förderung für energieeffiziente Neubauten reaktiviert. Seit Mitte Dezember 2025 stehen rund 800 Millionen Euro zur Verfügung.

Am 8. April startete zudem ein Programm für barrierefreien Umbau. Es gewährt Zuschüsse von bis zu 12,5 Prozent der Kosten. In Bielefeld erreichte die Wohnungsbauförderung 2025 mit 94 Millionen Euro ein Rekordniveau und unterstützte den Bau von über 600 Wohnungen.

Geteilte Reaktionen auf die Reform

Die Reaktionen auf die Mietrechtsreform fallen geteilt aus. Der Deutsche Mieterbund begrüßte die Beschlüsse grundsätzlich als notwendigen Schutz vor explodierenden Kosten. Kritik gab es jedoch an der Schonfristzahlung: Mieter können eine Kündigung wegen Rückständen nur einmalig abwenden, wenn sie die Beträge innerhalb von zwei Monaten nach Räumungsklage begleichen.

Eigentümerverbände wie Haus & Grund üben scharfe Kritik. Sie bezeichnen die Kappung der Indexmieten und die strengen Vorgaben als massiven Eingriff ins Eigentumsrecht. Justizministerin Hubig (SPD) betonte, sie hätte sich teilweise schärfere Regeln gewünscht, der Entwurf sei jedoch ein tragfähiger Kompromiss.

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Branche im Wandel

In der Immobilienwirtschaft gibt es personelle und strukturelle Veränderungen. Techem-CEO Matthias Hartmann kündigte seinen Abschied an. MB Advisors erwarb Berliner Wohnhäuser für Bluerock. Investor BGO stieg mit einem Kauf in Köln in den Markt für studentisches Wohnen ein.

Trotz regulatorischer Verschärfungen fließt weiterhin Kapital in den deutschen Wohnungsmarkt. Der Fokus liegt verstärkt auf spezialisierten Segmenten und energetisch optimierten Beständen.

Ausblick: Was kommt als Nächstes?

Der Gesetzentwurf wird als Nächstes im Bundestag beraten. Der politische Druck ist hoch, ein zügiges Verfahren wird erwartet. Die Verlängerung der Mietpreisbremse bis 2029 verschafft Kommunen Zeit. Doch Regulierung allein kann den Wohnungsmangel nicht lösen.

Für 2026 wird eine moderate Aufwärtsbewegung bei Immobilienpreisen prognostiziert. Der BVR rechnet mit einem Anstieg von 3,1 Prozent. Entscheidend bleibt die Entwicklung des Iran-Konflikts und dessen Einfluss auf die Inflation.

Eine Entspannung könnte den Bausektor entlasten. Die Stornierungen von Projekten hatten zuletzt besorgniserregende Ausmaße angenommen. Bauherren müssen sich zudem auf neue gesetzliche Fristen einstellen. Ein Entwurf zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes soll bereits im Mai im Kabinett behandelt werden.