Bundeskabinett beschließt umfassende Mietrechtsreform „Miete II“

Das Bundeskabinett beschließt eine umfassende Mietrechtsreform mit Deckelung von Indexmieten und strengeren Vorgaben für möblierte Wohnungen.

Der Entwurf unter dem Arbeitstitel „Miete II“ reagiert auf die angespannte Lage am Wohnungsmarkt. Er soll Regulierungslücken bei möblierten Wohnungen, Kurzzeitmietverträgen und Indexmieten schließen.

Bundesjustizministerin Hubig legte das Paket vor. Es sieht eine Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 vor. Auch eine Deckelung von Mieterhöhungen bei inflationär gekoppelten Verträgen ist enthalten. Mieterverbände begrüßen die Maßnahmen. Die Immobilienwirtschaft übt deutliche Kritik.

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Deckelung von Indexmieten kommt

Ein Kernpunkt der Reform ist die Neuregelung von Indexmietverträgen. Bisher konnten Vermieter die Miete eins zu eins an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex koppeln. Bei hoher Inflation führte das zu sprunghaften Kostensteigerungen.

Der neue Entwurf sieht vor: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt werden Preissteigerungen über drei Prozent nur noch zur Hälfte auf die Miete angerechnet. Diese Regelung soll auch für bestehende Verträge gelten – sofern die Inflation den Schwellenwert von drei Prozent überschreitet.

Parallel verlängert die Regierung die Mietpreisbremse. Das Instrument begrenzt die Miete bei Neuvermietungen in ausgewiesenen Gebieten auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ohne den Beschluss wäre es Ende 2025 ausgelaufen. Nun gilt es bis zum 31. Dezember 2029.

Die Regierung konkretisierte auch die Regeln für Schonfristzahlungen. Mieter, denen wegen Zahlungsrückständen eine Kündigung droht, können diese durch Nachzahlung innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung einer Räumungsklage abwenden. Das soll Wohnungslosigkeit bei kurzfristigen Engpässen verhindern.

Strengere Regeln für möblierte Wohnungen

Die Reform zielt auch auf Ausweichbewegungen am Mietmarkt. Bisher wurden möblierte Zimmer oft genutzt, um die Mietpreisbremse zu umgehen – Zuschläge für die Ausstattung flossen intransparent in die Gesamtmiete ein.

Künftig muss ein Möblierungszuschlag explizit im Mietvertrag ausgewiesen werden. Fehlt dieser Hinweis, gilt die Wohnung rechtlich als unmöbliert – dann greifen die regulären Obergrenzen. Die Pauschale für Möblierung wurde auf maximal zehn Prozent der Nettokaltmiete festgesetzt.

Auch Kurzzeitmietverträge werden strenger reguliert. Sie sollen künftig auf maximal sechs Monate begrenzt werden. Bei nachgewiesenem Bedarf ist eine Verlängerung auf bis zu acht Monate möglich. Damit soll verhindert werden, dass regulärer Wohnraum dauerhaft als teure temporäre Unterkunft vermietet wird.

Die Relevanz solcher Maßnahmen zeigte sich bereits in Berlin: Bei einer Überprüfung von 339 Mietverträgen wurden in 320 Fällen überhöhte Forderungen festgestellt.

Mieten steigen – Neubau stagniert

Die neuen Regeln treffen auf einen Markt mit massivem Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Der IW-Wohnindex für das erste Quartal 2026 zeigt: Die Neuvertragsmieten stiegen bundesweit um durchschnittlich 3,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Besonders drastisch ist die Lage in Metropolen:
- Düsseldorf: plus 5,9 Prozent
- Köln: plus 5,7 Prozent
- Hamburg: plus 5,1 Prozent

Berlin verzeichnete ein Minus von 0,8 Prozent. Experten führen das auf eine Korrekturphase nach dem Ende früherer Mietbegrenzungsmodelle zurück.

Während die Mieten steigen, stagniert der Wohnungsbau. In Deutschland fehlen schätzungsweise 1,4 Millionen Wohnungen. Nötig wären jährlich rund 400.000 Neubauten – gebaut werden nur etwa 200.000 bis 250.000. Für 2026 rechnet man mit lediglich 230.000 neuen Wohnungen. Besonders prekär: Im sozialen Wohnungsbau fehlen rund 900.000 Einheiten.

Die Kaufpreise für Immobilien entwickeln sich verhaltener. Der IW-Wohnindex weist für Eigentumswohnungen ein Plus von 2,5 Prozent aus, für Häuser von 0,7 Prozent. In Stuttgart oder München gab es sogar leichte Preisrückgänge von bis zu 2,1 Prozent.

Ein entscheidender Faktor ist zunehmend die Energieeffizienz. Objekte in schlechten Effizienzklassen (F bis H) müssen teils erhebliche Preisabschläge hinnehmen.

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Heftige Reaktionen aus der Branche

Die Reaktionen auf den Kabinettsbeschluss fallen höchst unterschiedlich aus. Justizministerin Hubig betonte, der Entwurf strebe eine faire Balance zwischen Mieterinteressen und den wirtschaftlichen Realitäten der Vermieter an.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) unterstützt die Reform als notwendiges Signal, kritisierte aber die nur einmalige Möglichkeit von Schonfristzahlungen.

Ganz anders die Immobilienwirtschaft: Kai Warnecke, Präsident des Verbandes Haus & Grund, spricht von einem „Misstrauensvotum gegen private Vermieter“. Er warnt vor einem weiteren Angriff auf die Funktionsfähigkeit des Marktes. Kritiker befürchten, dass die Verschärfung private Investoren abschrecken könnte – das würde den dringend benötigten Neubau zusätzlich ausbremsen.

Auch aus der Politik gibt es kritische Stimmen. Hanna Steinmüller von den Grünen fordert einen noch konsequenteren Mieterschutz.

Interessant: Der Logistik-Immobilienmarkt zeigt eine gegensätzliche Tendenz. Im ersten Quartal 2026 verzeichnete dieser Sektor einen Flächenumsatz von 1,5 Millionen Quadratmetern – ein Plus von 30 Prozent. Getrieben wird der Boom durch E-Commerce und Großabschlüsse. Das Kapital weicht offenbar in weniger regulierte Segmente aus.

Was nun passiert

Nach dem Kabinettsbeschluss muss der Gesetzentwurf den Bundestag passieren. In den parlamentarischen Beratungen wird es voraussichtlich intensive Diskussionen geben – besonders zur Ausgestaltung der Indexmieten-Deckelung und den Nachweispflichten bei möblierten Wohnungen.

Ökonomen warnen derweil vor zu kurzfristigem Denken. Langfristige Trends wie die demografische Alterung und Landflucht gewinnen wieder an Bedeutung. Während in den Speckgürteln der Top-7-Städte die Mieten zuletzt um 4,2 Prozent stiegen, könnten strukturschwache Regionen nach dem Abklingen der Zuwanderungswellen unter Druck geraten.

Der Postbank Wohnatlas zeigt extreme Divergenzen: In Cottbus stiegen die Preise inflationsbereinigt um 47 Prozent. Im Altenburger Land gab es Rückgänge von 26 Prozent. Für Mieter und Vermieter bleibt die Lage auch nach der Reform hochkomplex – regionale Unterschiede und die schleppende Neubautätigkeit sorgen weiter für Unsicherheit.