Bauzinsen bei 4,4 Prozent: 300.000-Euro-Kredit kostet 1.600 Euro im Monat

Aktuelle Immobilienanalysen vom 1. November 2026 untersuchen die teuersten Wohnlagen in deutschen Städten wie Dortmund und Osnabrück. Die Erhebungen zeichnen das Bild eines Marktes, der sich regional sehr unterschiedlich entwickelt und insbesondere abseits der teuersten Metropolen wieder anzieht.

Anstieg der Kaufpreise im Westen und im Ruhrgebiet

Nach Daten des Portals immowelt zum Stichtag 1. Oktober 2026 stiegen die Angebotspreise für Bestandswohnungen mit 75 Quadratmetern, drei Zimmern, im ersten Stock und aus dem Baujahr der 1990er-Jahre im Westen Deutschlands im Median um 3,7 Prozent gegenüber dem 1. Oktober 2025. In 113 von 121 untersuchten Kreisen verteuerten sich die Angebote.

In Dortmund legten die Bestandswohnungspreise um 1,8 Prozent auf 2.603 Euro pro Quadratmeter zu. Im gesamten Ruhrgebiet verzeichneten alle elf kreisfreien Städte Zuwächse bei einem Mediananstieg von 5,9 Prozent. Essen verzeichnete ein Plus von 6,5 Prozent auf 2.799 Euro pro Quadratmeter, womit alle elf Ruhrgebietsstädte unter der Marke von 2.800 Euro pro Quadratmeter blieben.

Den stärksten Anstieg im Erhebungsgebiet verzeichnete Limburg-Weilburg mit 9,2 Prozent auf 2.309 Euro pro Quadratmeter. Unter den weiteren Großstädten legte Frankfurt um 2,8 Prozent auf 5.585 Euro pro Quadratmeter zu, Wiesbaden um 6,8 Prozent auf 4.383 Euro pro Quadratmeter und Düsseldorf um 5,6 Prozent auf 4.537 Euro pro Quadratmeter.

In Köln kletterten die Preise um 2,1 Prozent auf 4.874 Euro pro Quadratmeter, während Bonn einen Rückgang um 2,5 Prozent auf 4.071 Euro pro Quadratmeter aufwies.

In Dortmund zeigen Angebote im Postleitzahlenbereich 44227 die Bandbreite des Marktes: Eine Doppelhaushälfte mit sieben Zimmern und 119,56 Quadratmetern wird für 369.000 Euro angeboten, ein Reihenendhaus mit vier Zimmern und 124 Quadratmetern für 429.000 Euro sowie ein Reihenmittelhaus mit sechs Zimmern auf 156,64 Quadratmetern für 450.000 Euro.

Eine weitere Doppelhaushälfte mit fünf Zimmern und 108 Quadratmetern liegt bei 549.900 Euro. Ein modernisiertes Einfamilienhaus in Alleinlage mit neun Zimmern auf 193 Quadratmetern steht für 794.000 Euro zum Verkauf, während ein Doppelhaus mit zehn Zimmern und 300 Quadratmetern für 1.239.000 Euro ausgeschrieben ist.

Institut der deutschen Wirtschaft verzeichnet Trendwende im Umland

Für das dritte Quartal 2026 meldete das IW Köln einen bundesweiten Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen um 0,3 Prozent und für Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,4 Prozent im Vergleich zum Vorjahr.

Dennoch verharren die Kaufpreise gut 10 Prozent unter dem Höchststand von 2022. In den Top-7-Städten sanken die Wohnungspreise im dritten Quartal 2026 im Schnitt um 0,8 Prozent, während sie in den übrigen Großstädten und im Umland um 1,2 Prozent stiegen.

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Dortmund legte um 2,0 Prozent zu, Essen um 3,5 Prozent und Hamburg um 1,8 Prozent. Dagegen gaben die Preise in Stuttgart um 3,9 Prozent nach, in Berlin um 2,0 Prozent, in Köln um 1,3 Prozent, in Leipzig um 1,0 Prozent und in München um 0,7 Prozent.

Gleichzeitig zogen die Angebotsmieten im dritten Quartal 2026 laut IW Köln bundesweit um 4,5 Prozent an, im Metropolenumland um 5,2 Prozent und in den Metropolen um 3,8 Prozent, wobei Hamburg ein Plus von fast 7 Prozent verbuchte.

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Ein Experte des IW Köln wies darauf hin, dass die hohen Zinsen zahlungskräftige Haushalte zurück auf den Mietmarkt trieben. Das Institut regte staatliche Bürgschaften für private Immobilienkredite an; zudem könnte der Gebäudetyp E Baukosten um 10 bis 15 Prozent senken, was jedoch erst in zwei bis drei Jahren Wirkung zeige.

Hohes Zinsniveau bremst Finanzierungen

Das Finanztip-Zinsbarometer wies zum 25. Oktober 2026 Bauzinsen von 4,4 Prozent pro Jahr für Laufzeiten von 5 und 10 Jahren aus. Bei 15 Jahren lagen sie bei 4,7 Prozent und bei 20 Jahren bei 4,9 Prozent pro Jahr, was dem höchsten Niveau seit etwa 2010 entspricht. Seit Juni 2026 stiegen sowohl Leitzins als auch Bauzinsen um je 0,5 Prozentpunkte.

Laut einer Beispielrechnung von Finanztip erfordert ein Darlehen über 300.000 Euro bei zwei Prozent Tilgung und 4,4 Prozent Zinsen eine Monatsrate von 1.600 Euro – gegenüber 1.400 Euro vor einem Jahr bei 3,6 Prozent Zins, was einer Mehrbelastung von 2.400 Euro im Jahr entspricht.

Eine Umfrage von Interhyp unter Banken ergab im Oktober 2026, dass 80 Prozent kurzfristig mit gleichbleibenden Bauzinsen rechnen, während 20 Prozent sinkende Konditionen erwarten.