Neues Mietrecht startet mit Inflationsbremse
12.01.2026 - 22:17:12
Eine umfassende Reform des österreichischen Mietrechts ist in Kraft. Das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) soll explodierende Wohnkosten dämpfen und bringt klare Regeln für Mieterhöhungen. Die Änderungen betreffen den Großteil der Wohnungsmietverträge und gelten sowohl für Neu- als auch Bestandsverträge.
So funktioniert die neue Inflationsbremse
Das Herzstück der Novelle ist ein gedeckelter Mechanismus für Indexanpassungen. Mieterhöhungen sind jetzt nur noch einmal jährlich zum 1. April zulässig. Maßgeblich ist die durchschnittliche Inflation des Vorjahres.
Die entscheidende Neuerung: Die Inflationsbremse. Liegt die Teuerungsrate über drei Prozent, darf der darüberliegende Anteil nur zur Hälfte an Mieter weitergegeben werden.
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- Beispiel: Bei fünf Prozent Inflation sind nur vier Prozent Mieterhöhung erlaubt.
- Zusätzliche Deckelung: Für MRG-Wohnungen (Richtwert- und Kategoriemieten) gelten vorübergehend noch strengere Obergrenzen: maximal ein Prozent Erhöhung im April 2026 und zwei Prozent im April 2027.
Längere Mindestmietdauer und kürzere Fristen
Das Gesetz verlängert die Mindestbefristungsdauer für Mietverträge von gewerblichen Vermietern von drei auf fünf Jahre. Für private Vermieter bleiben drei Jahre bestehen.
Eine weitere wichtige Änderung betrifft Rückforderungen. Können Mieter wegen unwirksamer Klauseln zu viel gezahlte Miete zurückfordern, gilt dafür künftig eine Verjährungsfrist von nur noch fünf Jahren. Das schafft für Vermieter mehr Rechtssicherheit. Ausgenommen sind missbräuchliche Klauseln – hier bleibt die 30-Jahres-Frist.
Für wen gilt das neue Gesetz?
Das MieWeG betrifft Haupt- und Untermietverträge für Wohnungen, die unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fallen. Das ist der Großteil der Mietwohnungen in Mehrparteienhäusern.
Explizit ausgenommen sind:
* Ein- und Zweifamilienhäuser
* Geschäftsräumlichkeiten
* In der Regel Genossenschaftswohnungen
Markt in der Schockstarre: Kommt jetzt das Investitions-Aus?
Branchenverbände sehen in der Reform einen massiven Eingriff. Während die Politik mehr Planbarkeit für Mieter betont, warnen Kritiker vor komplexen Umsetzungsproblemen. Besonders die Übergangsregelungen für Altverträge sorgen für Verunsicherung und erhöhten Beratungsbedarf.
Vertreter der Immobilienwirtschaft befürchten, die Deckelung verschiebe das Verhältnis von Leistung und Gegenleistung zu Lasten der Vermieter. Könnte die Attraktivität von Investitionen in Sanierung und Neubau leiden? Die langfristigen Auswirkungen auf das Wohnungsangebot werden sich erst in den kommenden Jahren zeigen.
Die erste Bewährungsprobe steht bereits am 1. April 2026 an. Dann erfolgen die ersten Mieterhöhungen nach den neuen, strengeren Regeln.
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