Mietrecht II: Regierung plant tiefe Eingriffe für Vermieter

Die Bundesregierung plant mit dem Mietrecht II eine Deckelung der Indexmiete, strengere Regeln für möbliertes Wohnen und erleichterte Modernisierungen, was zu scharfer Kritik führt.

Die Bundesregierung will mit dem Gesetzentwurf "Mietrecht II" die Vertragsfreiheit von Immobilieneigentümern massiv beschneiden. Nach der offiziellen Verbändeanhörung Anfang März liegen nun die abschließenden Stellungnahmen vor. Parallel treten weitere Gesetze in Kraft, die Vermieter mit neuen Pflichten und Risiken konfrontieren.

Indexmiete gedeckelt, möbliertes Wohnen streng reglementiert

Ein Kernpunkt ist die geplante Deckelung der Indexmiete. In angespannten Märkten soll die jährliche Erhöhung künftig maximal 3,5 Prozent betragen. Bisher waren diese Verträge direkt an die Inflation gekoppelt – ohne Obergrenze.

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Gleichzeitig verschärft der Gesetzgeber die Regeln für möbliertes Wohnen. Vermieter müssen den Möblierungszuschlag transparent ausweisen. Als angemessen gilt eine Pauschale von nur fünf Prozent der Nettokaltmiete. Wer dagegen verstößt, riskiert, dass die Wohnung rechtlich als unmöbliert gilt. Das erleichtert Mietern erhebliche Rückforderungen.

Auch Kurzzeitmietverträge werden eingeschränkt: Sie dürfen maximal sechs Monate laufen und erfordern einen konkreten, im Vertrag benannten Grund.

Richter kritisieren Modernisierungsumlage scharf

Der Entwurf erleichtert zwar Modernisierungen: Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren soll von 10.000 auf 20.000 Euro steigen. Doch genau das stößt auf heftigen Widerstand.

Die Neue Richtervereinigung (NRV) kritisiert in einer Stellungnahme, diese Änderung verschlechtere den Mieterschutz erheblich. Vermieter könnten die Miete dann um bis zu 1.120 Euro jährlich erhöhen – ohne dass Mieter einen Härtefall geltend machen dürften. Die Richter fordern stattdessen, Erhöhungen strikt auf die Amortisationszeit der Baukosten zu begrenzen.

Eine weitere Neuerung betrifft die Schonfristzahlung. Mieter können künftig auch ordentliche Kündigungen wegen Zahlungsverzugs abwenden, wenn sie ihre Schulden komplett begleichen. Verbraucherschützer begrüßen den Schritt, Eigentümerverbände warnen vor höheren Risiken für Kleinvermieter.

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Doppelbelastung durch Bürgergeld-Reform und neues Heizungsgesetz

Neben dem Mietrecht kommen weitere Belastungen auf Vermieter zu. Eine reformierte Grundsicherung, die das Bürgergeld ablöst, bringt neue Mitwirkungspflichten. Verweigern Eigentümer geforderte Auskünfte zu Mietverhältnissen, drohen Bußgelder bis 5.000 Euro.

Zudem übernehmen Jobcenter künftig maximal das 1,5-Fache der örtlichen Mietobergrenze. Die zwölfmonatige Schonfrist für höhere Bestandsmieten entfällt ersatzlos. Heißt: Der Staat zahlt schneller nicht mehr.

Parallel bereitet die Regierung das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vor. Die umstrittene 65-Prozent-EE-Pflicht für Heizungen soll zwar fallen. Dafür drohen ab 2030 strenge europäische Nullemissionsstandards für Wohngebäude.

Was bedeutet das für Eigentümer?

Die vielen Gesetzesinitiativen markieren einen Paradigmenwechsel. Die Flexibilität schwindet, die Bürokratie wächst. Justizministerin Stefanie Hubig verteidigt die Pläne als notwendigen Interessenausgleich. Der neue Deckel bei Indexmieten solle nur extreme Spitzen kappen, ohne Investitionen zu gefährden.

Branchenexperten raten Vermietern zum sofortigen Handeln. Bestehende Indexverträge müssen auf Rentabilität geprüft werden. Möblierungszuschläge müssen zeitwertgenau dokumentiert werden. Und der Wegfall der Bürgergeld-Schonfrist erfordert eine schärfere Bonitätsprüfung bei Neuvermietungen.

Der Entwurf geht nun in die Ressortabstimmung. Das parlamentarische Verfahren wird für Sommer und Herbst erwartet. Experten rechnen damit, dass die neuen Regeln frühestens Ende 2026 in Kraft treten. Bis dahin bleibt Eigentümern ein kleines Zeitfenster zur Anpassung.