Mietrecht II: Regierung plant schärfere Regeln gegen hohe Mieten

Das geplante Mietrecht II-Gesetz sieht strengere Regeln für möblierte Wohnungen, Indexmieten und Kurzzeitvermietungen vor, um den Mieterschutz zu stärken und den Wohnungsmarkt zu regulieren.

Das Bundesjustizministerium will Schlupflöcher im Mieterschutz schließen. Nach Ablauf der Konsultationsfrist nimmt das geplante Gesetzespaket „Mietrecht II“ konkrete Formen an. Es zielt darauf, den rasanten Mietenanstieg in Ballungsräumen zu bremsen. Derzeit diskutiert das Kabinett den Entwurf von Ministerin Stefanie Hubig (SPD).

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Möblierte Wohnungen und Airbnb im Visier

Ein KRernpunkt sind schärfere Regeln für möbliertes Wohnen und Kurzzeitvermietungen. Bisher nutzten Vermieter diese oft, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Künftig müssen sie den Möblierungszuschlag transparent ausweisen. Unterlassen sie das, gilt die Wohnung als unmöbliert. Für voll möblierte Wohnungen ist eine Pauschale von fünf Prozent der Nettokaltmiete geplant.

Kurzzeitmietverträge will das Ministerium strenger deckeln. Sie sollen nur noch einmalig für maximal sechs Monate erlaubt sein – und nur bei besonderem Anlass des Mieters. Damit soll verhindert werden, dass in Städten wie München oder Berlin dringend benötigter Wohnraum dem regulären Markt entzogen wird.

Indexmieten gedeckelt, Mieter bekommen zweite Chance

Das Reformpaket greift auch die stark gestiegenen Indexmieten an. In angespannten Märkten soll ihre jährliche Steigerung künftig auf maximal 3,5 Prozent begrenzt werden. Mieter sollen so vor unkalkulierbaren Steigerungen bei hoher Inflation geschützt sein.

Eine neue „Schonfristregelung“ gibt Mietern eine zweite Chance. Wer wegen Zahlungsverzugs gekündigt wurde, kann die Kündigung einmalig unwirksam machen – vorausgesetzt, er zahlt die ausstehenden Beträge vollständig nach. Der Deutsche Mieterbund begrüßt diesen Schritt als überfällig.

Entlastung für Vermieter bei Modernisierungen

Trotz des Fokus auf Mieterschutz sieht der Entwurf auch Entlastungen für Vermieter vor. Die Wertgrenze für vereinfachte Modernisierungsmieterhöhungen soll von 10.000 auf 20.000 Euro steigen. Das Ministerium begründet dies mit gestiegenen Baukosten.

Das vereinfachte Verfahren soll so auch bei kleineren Maßnahmen wie Fenstertausch oder Heizungserneuerung praxistauglich bleiben. Vor allem private Kleinvermieter sollen von der bürokratischen Erleichterung profitieren.

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Kritik: Zu viel Regulierung, verfassungsrechtliche Bedenken

Der Vorstoß stößt nicht überall auf Zustimmung. Aus der Immobilienwirtschaft und vom Bundesrat kommen Warnungen: Zu strikte Regeln könnten den ohnehin schwachen Wohnungsneubau weiter ausbremsen.

Juristen haben verfassungsrechtliche Bedenken. Eine Analyse der Kanzlei GSK Stockmann sieht in der pauschalen Deckelung des Möblierungszuschlags eine unverhältnismäßige Einschränkung für Vermieter. Die Neue Richtervereinigung fordert klarere Formulierungen im Gesetzestext, um Rechtsstreit zu vermeiden.

Aus der Opposition mahnt der Unionspolitiker Jan-Marco Luczak, private Vermieter nicht zu vergessen. Die Grünen-Politikerin Hanna Steinmüller nennt den Entwurf dagegen das „absolute Minimum“ und fordert weitere Verschärfungen.

Markt unter Druck – Balanceakt für die Politik

Die Pläne spiegeln den enormen Druck auf dem deutschen Wohnungsmarkt wider. In Metropolen sind die Mieten trotz Bremse stark gestiegen. Viele Vermieter wichen auf möblierte Zeitwohnungen aus – und verknappten so das Angebot an langfristigen Mietwohnungen.

Branchenbeobachter sehen im „Mietrecht II“ einen entscheidenden Eingriff. Werden die Schlupflöcher geschlossen, könnte das den Markt für Zeitwohnen grundlegend verändern. Die große Herausforderung bleibt der Balanceakt zwischen Mieterschutz und Investitionsanreizen.

Nächste Schritte: Kabinettsbeschluss und Parlamentsprozess

Nach dem Ende der Stellungnahmefrist liegt der Ball wieder beim Justizministerium. Die Rückmeldungen von Verbänden und Juristen müssen nun ausgewertet und in den finalen Entwurf eingearbeitet werden.

Anschließend entscheidet das Kabinett. Danach durchläuft der Gesetzentwurf den parlamentarischen Prozess in Bundestag und Bundesrat. Beobachter rechnen mit einem Abschluss des Verfahrens noch in diesem Jahr. Die Regierung peilt ein Inkrafttreten spätestens Anfang 2027 an.