Immobilienpreise steigen wieder – Erschwinglichkeit sinkt

Deutsche Immobilienpreise erholen sich mit prognostiziertem Plus, während Mieten in Metropolen neue Höchststände erreichen. Der Erwerb von Wohneigentum wird für viele unerreichbar.

Deutsche Immobilienpreise ziehen nach einer Korrekturphase wieder deutlich an. Gleichzeitig erreichen die Mieten in Metropolen neue Höchststände. Für viele Haushalte wird Wohnen damit unerschwinglicher.

Preise enteilen der Inflation

Eine aktuelle Reuters-Umfrage unter zwölf führenden Analysten prognostiziert für dieses Jahr einen Preisanstieg um 3,3 Prozent. Für 2027 und 2028 erwarten die Experten jeweils ein weiteres Plus von drei Prozent. Diese Steigerungen übertreffen die erwartete allgemeine Inflationsrate von rund zwei Prozent deutlich – Wohneigentum wird also real teurer.

Anzeige

Angesichts steigender Immobilienpreise und Rekordmieten ist es für Vermieter entscheidend, den Überblick über die zulässigen Mietpreise zu behalten. Dieser kostenlose Report liefert Ihnen aktuelle Vergleichsmieten und rechtssichere Unterstützung für Ihre Kalkulation. In 5 Minuten wissen, was Sie 2025 wirklich verlangen dürfen

„Die Erholung des Marktes dürfte sich fortsetzen, die Lage bleibt aber fragil“, sagt Carsten Brzeski, Makroökonom bei der ING. Verbraucher agierten angesichts geopolitischer Unsicherheiten und eines nachlassenden Lohnwachstums weiterhin vorsichtig. Die Hoffnung auf dauerhaft sinkende Preise hat sich für viele Interessenten damit zerschlagen.

Eigenheim? Für viele ein unerreichbarer Traum

Die Konsequenz: Wohneigentum wird immer schwerer finanzierbar. Zehn der zwölf befragten Analysten gehen davon aus, dass es für Erstkäufer im kommenden Jahr noch schwieriger wird. „Das durchschnittliche Alter von Erstkäufern wird weiter steigen“, warnt Brzeski. Der notwendige Eigenkapitalaufbau dauere immer länger.

Aktuelle Daten von Immowelt und BauDarlehen24 zeigen: 84 Prozent der Kaufinteressenten streben den Erwerb einer Bestandsimmobilie an, nicht den Neubau. Hohe Baukosten und komplexe Vorschriften schrecken ab. „Der Traum vom Eigenheim ist realisierbar, erfordert aber mehr Eigenkapital und präzisere Planung als früher“, sagt BauDarlehen24-Geschäftsführer Tom Kiske.

Da die Europäische Zentralbank ihre Leitzinsen voraussichtlich unverändert lässt, bleiben auch die Bauzinsen hoch. Ohne signifikante Einkommenssprünge müssen Haushalte einen immer größeren Teil ihres Geldes für die Tilgung aufwenden.

Auch die Mieten werden zum Problem

Wer nicht kaufen kann, muss mieten. Doch auch hier spitzt sich die Lage zu. Eine Studie der DZ HYP analysiert sieben Top-Standorte wie Berlin, München und Hamburg und kommt zu einem klaren Ergebnis: Die Nachfrage übersteigt das Angebot massiv.

Anzeige

Wenn die Marktmieten steigen, scheitern viele private Vermieter bei notwendigen Anpassungen an formalen Fehlern in der Begründung. Erfahren Sie in diesem Gratis-Report, wie Sie aktuelle Vergleichsmieten nutzen und Ihre Ansprüche rechtssicher durchsetzen. Kostenlosen Mietspiegel-Report mit Praxis-Tipps herunterladen

„Die Wohnungsfrage wird zum gesellschaftlichen Stressfaktor“, sagt DZ HYP-Vorstandsvorsitzende Sabine Barthauer. Betroffen sind längst nicht mehr nur Geringverdiener. Auch einkommensstarke Haushalte geraten durch das hohe Mietniveau unter Druck.

Die Erstbezugsmieten in den sieben Städten lagen zuletzt bei über 20 Euro pro Quadratmeter. Bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen wurden im Schnitt etwas mehr als 15 Euro fällig. „Die Leerstandsquoten sinken in einigen Regionen auf unter ein Prozent“, sagt LBBW-Analyst Benedikt Horwedel. Eine spürbare Entspannung sei auf Jahre nicht absehbar.

Anpassung an die neue Normalität

Der Markt hat sich auf eine neue Realität eingestellt: Extrem günstige Kredite und zweistellige Wertsteigerungen sind vorbei. Stattdessen herrscht ein Gleichgewicht aus moderaten, aber stetigen Preissteigerungen bei dauerhaft höheren Finanzierungskosten.

Für Käufer werden strategische Standortentscheidungen und energetische Aspekte immer wichtiger, um ihre Investition abzusichern. Eine Spekulation auf kurzfristig fallende Preise oder sinkende Zinsen gilt unter Experten derzeit als strategischer Fehler.

Gleichzeitig bleibt die Politik gefordert. Ohne eine deutliche Ausweitung des Wohnungsangebots werden Kaufpreise und Mieten weiter einen überproportionalen Teil der Haushaltseinkommen verschlingen. Der Erwerb von Wohneigentum in wirtschaftsstarken Regionen droht, zum Privileg für besonders kapitalstarke Schichten zu werden.