Gebäudeenergiegesetz: 100 Tage bis zur EU-Frist

Die Umsetzung der EU-Gebäuderichtlinie und ein neues Modernisierungsgesetz stellen Immobilienbesitzer vor tiefgreifende Veränderungen und neue Pflichten.

Deutschlands Immobiliensektor steht vor der größten Regulierungswelle seit Jahren. In genau 100 Tagen muss die EU-Gebäuderichtlinie in nationales Recht umgesetzt werden – parallel finalisiert die Regierung das neue Gebäudemodernisierungsgesetz.

Berlin, 18. Februar 2026 – Der Countdown läuft: Bis zum 29. Mai 2026 müssen alle EU-Staaten ihre nationalen Vorschriften an die überarbeitete EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) anpassen. Für deutsche Immobilienbesitzer, Investoren und die gesamte Bauwirtschaft beginnt damit eine Phase tiefgreifender Veränderungen. Zeitgleich bereitet die Bundesregierung den Entwurf für das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vor, der noch im Februar vorgelegt werden soll.

Einheitliche Skala ersetzt Wirrwarr

Heute markiert den 100-Tage-Punkt bis zur Frist. Kern der EU-Reform ist eine europaweit einheitliche Energieeffizienz-Skala von A bis G. Sie löst die bisherigen, von Land zu Land unterschiedlichen Bewertungssysteme ab und soll Energieausweise endlich vergleichbar machen. Das hat direkte Auswirkungen auf internationale Immobilienportfolios.

Die neue Klasse A ist ausschließlich Null-Emissions-Gebäuden vorbehalten – ein Standard, der ab 2030 für alle Neubauten verbindlich wird. Am anderen Ende der Skala identifiziert die neue Klasse G die schlechtesten 15 Prozent des deutschen Gebäudebestands. Diese Häuser werden zu Sanierungs-Prioritäten.

Gesetzentwurf mit Sprengkraft

Als Antwort auf die EU-Vorgaben und nach den politischen Einigungen vom Herbst 2025 arbeitet die Regierung an einer grundlegenden Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Branchenkreise bestätigen, dass der Kabinettentwurf für das Nachfolgegesetz, das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG), Ende Februar vorliegen soll.

Das GMG soll die umstrittenen Regelungen des „Heizungsgesetzes“ ablösen und zugleich die EPBD-Anforderungen ins deutsche Recht integrieren. Dazu gehören die Einführung von Sanierungsfahrplänen für Bestandsgebäude und verpflichtende Ökobilanzen (LCA) für Neubauten. Der Sanierungsfahrplan wird zum zentralen Instrument: Er zeigt Eigentümern den schrittweisen Weg zum Null-Emissions-Gebäude bis 2050 auf.

Immobilienbranche warnt vor Unsicherheit

Die nahende Frist sorgt in der Wirtschaft für Unruhe. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) fordert dringend Klarheit. „Bereits ausgestellte Energieausweise behalten zwar grundsätzlich ihre zehnjährige Gültigkeit“, erklärt IVD-Bundesgeschäftsführerin Carolin Hegenbarth. „Wer seine Immobilie aber nach dem Stichtag verkaufen oder vermieten will, muss die neuen Offenlegungspflichten erfüllen.“

Marktbeobachter rechnen mit temporären Verwerfungen. Käufer werden vorsichtiger und rechnen mögliche Sanierungslasten in ihre Preisvorstellungen ein. Die Ausweisung der „G-Klasse“ dürfte die Preisschere weiter öffnen: Energiefresser könnten noch stärker abgewertet werden („Brown Discount“), während effiziente Gebäude Aufschläge erzielen.

Das müssen Eigentümer jetzt wissen

Für aktuelle Immobilienbesitzer hängen die konkreten Folgen von ihren persönlichen Plänen ab.

• Bestehende Ausweise: Vor Mai 2026 ausgestellte Energieausweise bleiben meist zehn Jahre gültig. Bei älteren Gebäuden mit Verkaufsabsicht raten Experten dennoch zur vorzeitigen Aktualisierung.
• Sanierungspflichten: Das GMG wird das „Worst-First“-Prinzip konkretisieren. Besitzer unsanierter Nachkriegsbauten sollten den Gesetzentwurf besonders aufmerksam verfolgen.
• Digitalisierung: Die neue Richtlinie verpflichtet zur Einrichtung nationaler Datenbanken für Gebäudeenergiedaten. Diese „digitalen Logbücher“ sollen Transparenz erhöhen und die Sanierungsrate besser überwachbar machen.

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Wettlauf gegen die Zeit

Mit der Vorlage des GMG-Entwurfs beginnt in den kommenden Tagen der parlamentarische Prozess. Die nächsten drei Monate werden entscheidend sein, ob Bauwirtschaft und Immobilienbranche reibungslos auf die neue „Sprache“ der Energieeffizienz umstellen können.

Die Ära unterschiedlicher nationaler Bewertungssysteme endet am 29. Mai. Die kommenden Wochen zeigen, wie Deutschland die ambitionierten EU-Ziele in konkrete Pflichten für Millionen Gebäudeeigentümer übersetzt. Die Uhr tickt.

@ boerse-global.de