Finanzministerium verschärft Regeln für Modernisierungskosten
07.02.2026 - 15:09:12
Das Bundesfinanzministerium hat die steuerliche Behandlung von Gebäudesanierungen neu geregelt. Die Leitlinie ersetzt veraltete Vorgaben und gilt sofort für alle offenen Steuerverfahren – eine Herausforderung für Immobilienbesitzer und Investoren.
Klare Kriterien für sofortigen Steuerabzug
Ein neues BMF-Schreiben vom 26. Januar 2026 definiert erstmals detailliert, wann Modernisierungskosten sofort als Betriebsausgabe abgesetzt werden können. Die 22-seitige Richtlinie ersetzt Vorgaben aus den Jahren 2003 und 2017 und soll für mehr Rechtssicherheit sorgen. Konkret geht es um die Abgrenzung zwischen sofort abziehbaren Erhaltungsaufwendungen und aktivierungspflichtigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten nach § 6 EStG.
Für die Immobilienbranche sind die Klarstellungen entscheidend. Sie beeinflussen direkt die steuerliche Rendite von Investitionen in Bestandsgebäude – besonders bei energetischen Sanierungen. Doch was bedeutet das im Detail?
Wann ist ein Gebäude „betriebsbereit“?
Ein Kernpunkt ist die Definition der Betriebsbereitschaft. Das Finanzministerium führt einen zweistufigen Test ein, um zu prüfen, ob Sanierungskosten kurz nach dem Kauf zum Kaufpreis gehören.
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Die objektive Funktionsfähigkeit ist beeinträchtigt, wenn wesentliche Gebäudeteile nicht nutzbar sind. Dazu zählen eine defekte Heizung oder ein undichtes Dach. Kosten zur Behebung solcher Mängel gelten nun klar als Anschaffungskosten.
Die subjektive Funktionsfähigkeit bezieht sich auf die geplante Nutzung durch den Käufer. Wird eine Wohnung gekauft, um sie zum Büro umzubauen, sind notwendige Upgrades – wie eine leistungsstärkere Elektroinstallation – Teil des Kaufpreises.
Was ist eine „wesentliche Verbesserung“?
Die neue Richtlinie definiert auch, was eine wesentliche Verbesserung des Gebäudestandards darstellt. Solche Maßnahmen gelten als nachträgliche Herstellungskosten und müssen über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden – sie können nicht sofort steuermindernd geltend gemacht werden.
Das Ministerium benennt vier zentrale Systeme, die den Standard definieren: Heizung, Sanitärinstallation, Elektrik und Fenster. Eine wesentliche Verbesserung liegt vor, wenn mindestens drei dieser vier Bereiche von einem sehr einfachen auf einen zeitgemäßen, durchschnittlichen Standard modernisiert werden.
Ein Beispiel: Der gleichzeitige Austausch einer veralteten Heizung, die Modernisierung der gesamten Elektroverkabelung und der Einbau moderner Doppelglasfenster würde damit höchstwahrscheinlich als aktivierungspflichtige Verbesserung eingestuft.
Die kritische 15-Prozent-Grenze bleibt
Weiterhin zentral ist die 15-Prozent-Regel für anschaffungsnahe Herstellungskosten nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG. Diese besagt: Übersteigen die Nettokosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf 15 Prozent des Gebäude-Kaufpreises, werden sie pauschal als Herstellungskosten eingestuft.
Die gesamten Kosten müssen dann aktiviert und typischerweise mit 2 Prozent pro Jahr abgeschrieben werden. Ein sofortiger Steuervorteil entfällt. Die neue Richtlinie fasst jahrelange Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) zusammen und gibt klare Hinweise zur Berechnung der Frist und der Grenze.
Folgen für die Immobilienbranche
Die Veröffentlichung markiert eine Zäsur im deutschen Steuerrecht für Immobilien. Steuerexperten sehen zwar mehr Rechtssicherheit, betonen aber auch den erhöhten Dokumentationsaufwand. Eigentümer müssen Kosten für verschiedene Maßnahmen nun penibel trennen, um die steuerliche Behandlung korrekt zu bestimmen.
Die Regeln sind besonders vor dem Hintergrund der Energiewende relevant. Viele energetische Einzelmaßnahmen gelten als sofort abziehbar. Eine umfassende Komplettsanierung kann jedoch schnell die Kriterien einer wesentlichen Verbesserung erfüllen – und damit die steuerliche Planung auf den Kopf stellen. Die Branche kritisiert seit langem, dass die starre 15-Prozent-Schwelle umfangreiche Modernisierungen direkt nach dem Kauf unattraktiv macht.
Ausblick: Strengere Prüfung für laufende Projekte
Investoren und ihre Steuerberater müssen sich sofort auf den neuen Rahmen einstellen. Die sofortige Anwendbarkeit auf alle offenen Fälle bedeutet, dass laufende und kürzlich abgeschlossene Projekte überprüft werden müssen. Der Fokus liegt auf der genauen Einordnung jeder Baumaßnahme nach den Kriterien für Betriebsbereitschaft, Standardverbesserung und der 15-Prozent-Regel.
Langfristig wird eine einheitlichere Steuerpraxis erwartet. Die Kehrseite: Die Kapitalisierung umfangreicher Sanierungskosten dürfte künftig häufiger vorkommen. Für die deutsche Immobilienwirtschaft beginnt eine Phase der Neuorientierung.
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