Finanzministerium kippt starre Regeln für Gebäudeabschreibung
11.02.2026 - 07:45:12
Das Bundesfinanzministerium hat seine strengen Vorgaben für die steuerliche Sonderabschreibung von Gebäuden zurückgenommen. Diese Kehrtwende eröffnet Immobilienbesitzern neue Spielräume – und birgt gleichzeitig erhöhtes Konfliktpotenzial mit den Finanzämtern.
Rückkehr zum „Beweis- und Streitverfahren“
Die umstrittenen Verwaltungsgrundsätze vom Februar 2023 sind Geschichte. Sie hatten die Nachweise für eine kürzere Nutzungsdauer von Immobilien extrem erschwert und nur wenige Gutachtenarten zugelassen. Mit einem Schreiben vom 1. Dezember 2025 hat das Ministerium diese Richtlinie für alle offenen Fälle aufgehoben.
Damit ist die Hoffnung auf ein vereinfachtes, bundeseinheitliches Verfahren vorerst begraben. Stattdessen gilt wieder das Prinzip des individuellen Nachweises. Der Steuerpflichtige muss der jeweiligen Finanzbehörde überzeugend darlegen, warum sein Gebäude schneller abgenutzt ist als gesetzlich angenommen. Die Beweislast liegt vollständig bei ihm.
In vielen Fällen entscheidet ein fachlich belastbares Gutachten über Erfolg oder Misserfolg beim Antrag auf Sonderabschreibung. Der kostenlose 19-seitige Leitfaden „Abschreibung von A–Z“ erklärt praxisnah, welche Nachweise Finanzämter und BFH anerkennen, wie Sie Nutzungsdauern plausibel begründen und welche steuerlichen Spielräume sich für Immobilienbesitzer und Investoren eröffnen. Ideal für Eigentümer und Steuerberater, die jetzt handeln müssen. Jetzt kostenlosen Abschreibungs-Report herunterladen
Bundesfinanzhof-Urteile werden zum Maßstab
Ohne die ministeriellen Vorgaben gewinnt die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) wieder an Bedeutung. Das oberste Steuergericht hat in Grundsatzurteilen, etwa von Juli 2021, einen liberaleren Ansatz vertreten.
Laut BFH sind alle sachgerechten Methoden zulässig, um eine kürzere Nutzungsdauer zu belegen. Entscheidend ist, dass die Argumentation schlüssig, nachvollziehbar und auf das konkrete Objekt zugeschnitten ist. Ein detailliertes Substanzgutachten ist nicht zwingend erforderlich. Auch modellhafte Berechnungen nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind möglich – genau jene Praxis, die das Ministerium 2023 ausschließen wollte.
Gutachterliche Expertise entscheidet
Die flexibleren Regeln machen die Arbeit nicht einfacher. Der Bedarf an stichhaltigen Beweisen bleibt hoch. Wer für sein Gebäude eine Abschreibungsdauer unter den gesetzlichen Normen beantragt – das sind oft 33,3 Jahre für Neubauten und 50 Jahre für ältere Bestandsimmobilien –, braucht ein überzeugendes Gutachten.
Eine bloße Behauptung in einem Bericht reicht nicht aus. Erfolg verspricht nur eine qualifizierte, objektspezifische Bewertung. Sie muss transparent dokumentieren, welche Faktoren die Lebensdauer verkürzen. Dazu zählen:
* Erhebliche Baumängel
* Technischer Verschleiß
* Wirtschaftliche Überholung („wirtschaftlicher Verschleiß“) durch veränderte Marktanforderungen
* Rechtliche Nutzungsbeschränkungen
Mehr Spielraum, mehr Unsicherheit
Für die Immobilienbranche ist die Rücknahme ein zweischneidiges Schwert. Die beschleunigte Abschreibung ist ein wichtiges Finanzierungsinstrument. Sie ermöglicht höhere jährliche Steuerabzüge und verbessert die Liquidität von Vermietern und Investoren.
Die neue Flexibilität bei der Gutachtenerstellung entspricht zwar der BFH-Rechtsprechung. Doch der Wegfall eines klaren Verwaltungsstandards hat einen Preis: Er könnte zu uneinheitlichen Entscheidungen in verschiedenen Finanzamtsbezirken führen und die Anzahl steuerrechtlicher Auseinandersetzungen erhöhen.
Steuerberater raten ihren Mandanten deshalb dringend, jedes Gutachten vor der Einreichung kritisch zu prüfen. Methodik, Datenbasis und Plausibilität müssen einem möglichen Widerspruch des Finanzamts standhalten.
Ausblick: Sorgfalt ist gefragt
Für Immobilieninvestoren, besonders mit älteren oder neu erworbenen Gebäuden, lohnt sich eine Überprüfung der Abschreibungsstrategie. Ein neues, detailliertes Gutachten nach BFH-Maßstäben kann erhebliche Steuervorteile erschließen.
Ob das Finanzministerium in Zukunft überarbeitete, einheitliche Richtlinien vorlegt, ist ungewiss. Derzeit prägt die bestehende Rechtsprechung das Feld. Diese Situation erfordert eine enge Zusammenarbeit zwischen Eigentümern, zertifizierten Gutachtern und Steuerberatern. Nur ein gut dokumentierter und verteidigungsfähiger Antrag auf Sonderabschreibung ist nachhaltig erfolgreich.
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