Deutschlands Bevölkerung schrumpft – und spaltet den Immobilienmarkt
18.02.2026 - 02:40:12 | boerse-global.de
Erstmals seit Jahren ist Deutschlands Bevölkerungszahl 2025 gesunken. Die neuen Daten des Statistischen Bundesamts bestätigen einen Wendepunkt, der den Immobilienmarkt in zwei Geschwindigkeiten zwingt. Während Metropolen stabil bleiben, geraten ländliche Regionen zunehmend unter Druck.
Die gesunkene Nettozuwanderung und das anhaltende Geburtendefizit wirken wie ein demografischer Dämpfer. Für Eigentümer und Investoren bedeutet das: Der pauschale Blick auf „den“ deutschen Immobilienmarkt gehört endgültig der Vergangenheit an. Die zentrale Frage ist nicht mehr, ob die Preise steigen, sondern wo sie es noch tun – und wo ein schleichender Wertverlust droht.
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Die wachsende Kluft: Stadt vs. Land
Während die Gesamtbevölkerung leicht zurückgeht, findet eine massive innere Umverteilung statt. Die Anziehungskraft der großen Metropolen und ihrer Speckgürtel bleibt ungebrochen. Experten erwarten für Ballungsräume 2026 weiterhin stabile oder sogar leicht steigende Preise.
- Stabile Pole: In dynamischen Städten wie München, Hamburg oder „Schwarmstädten“ wie Freiburg trifft eine hohe Nachfrage auf begrenztes Neubauangebot. Hier sind Preiszuwächse von bis zu fünf Prozent möglich.
- Unter Druck: Im krassen Gegensatz dazu stehen viele ländliche und strukturschwache Regionen, besonders in Ostdeutschland. Abwanderung und Überalterung lassen die Nachfrage schwinden – Analysten rechnen hier mit sinkenden Preisen.
Die Kluft zwischen wachsenden und schrumpfenden Regionen vertieft sich.
Leerstand: Die Abwärtsspirale beginnt
Die direkte Folge des Bevölkerungsschwunds ist ein Anstieg des Wohnungsleerstands. Bundesweit stehen rund 1,9 Millionen Wohnungen leer (ca. 4,3 %). Die regionalen Unterschiede sind jedoch dramatisch.
In München oder Hamburg liegt die Quote unter einem Prozent. In manchen Landkreisen Sachsen-Anhalts oder Sachsens hingegen kämpfen Kommunen mit Leerstandsquoten von über zehn Prozent. Dieser strukturelle Leerstand setzt eine gefährliche Abwärtsspirale in Gang:
- Ein Überangebot drückt Miet- und Kaufpreise.
- Geringere Renditen schmälern die Investitionsbereitschaft für Instandhaltung.
- Unattraktivere Immobilien beschleunigen den Abwanderungstrend.
Besonders betroffen ist der Geschosswohnungsbau auf dem Land. Für Kommunen bedeutet das sinkende Einnahmen und eine Belastung für das soziale Gefüge.
Was zählt jetzt? Infrastruktur und Energie
In einem gespaltenen Markt rücken zwei Werttreiber in den absoluten Mittelpunkt: die lokale Infrastruktur und der energetische Zustand.
Die Verfügbarkeit von Ärzten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und schnellem Internet wird zum entscheidenden Kriterium für die Zukunftsfähigkeit einer Lage. Regionen, die hier punkten, können dem Abwärtstrend vielleicht entkommen.
Gleichzeitig wird die Energieeffizienz zum harten Verkaufsargument. Steigende Energiekosten und schärfere gesetzliche Vorgaben – wie die bis Mai 2026 umzusetzende EU-Gebäuderichtlinie – machen sie unverzichtbar. Eine Wohnung der Effizienzklasse A erzielt bereits deutlich höhere Preise als ein vergleichbares Objekt der Klasse E.
Für Eigentümer unsanierter Häuser in schrumpfenden Regionen wird es brenzlig: Der Wert ihrer Immobilie gerät durch die demografische Entwicklung und hohe Sanierungskosten unter doppelten Druck.
Paradigmenwechsel: Flächendeckende Boomzeiten sind vorbei
Die neuen demografischen Realitäten markieren einen Paradigmenwechsel. Die Zeiten flächendeckender Preissteigerungen sind vorbei. Der Markt differenziert sich nachhaltig.
Für Investoren wird eine sorgfältige Standortanalyse unerlässlich. Das Risiko von Fehlinvestitionen in scheinbar günstige Objekte in schrumpfenden Regionen steigt. Stattdessen rücken nachhaltige Kriterien wie Energieeffizienz und Infrastruktur in den Vordergrund.
Kommunen in betroffenen Gebieten müssen aktiv gegensteuern, etwa mit Förderprogrammen wie „Jung kauft Alt“. Ihr Ziel: Ortskerne beleben und junge Familien halten.
Die Prognose ist klar: Der deutsche Immobilienmarkt bleibt gespalten. Ein flächendeckender Preiseinbruch gilt zwar als unwahrscheinlich, doch die Wertentwicklung hängt stärker denn je von die Vitalität der jeweiligen Region ab. Die Fähigkeit, zwischen wachsenden und schrumpfenden Märkten zu unterscheiden, wird zum Schlüssel für nachhaltigen Erfolg.
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