Bundesregierung plant tiefgreifende Mietrechts-Reform

Die Bundesregierung plant eine Deckelung von Indexmieten auf 3,5 Prozent und strengere Regeln für möblierte Wohnungen. Der Entwurf stößt bei Mieter- und Eigentümerverbänden auf geteiltes Echo.

Das Justizministerium will Indexmieten deckeln und Kurzzeitvermietungen eindämmen. Ein aktueller Referentenentwurf sieht weitreichende Änderungen im Bürgerlichen Gesetzbuch vor, die noch dieses Jahr in Kraft treten könnten. Ziel ist es, Schlupflöcher der Mietpreisbremse zu schließen.

Mieterschützer kritisieren seit langem, dass Vermieter über Umwege wie Index- oder möblierte Verträge die ortsübliche Vergleichsmiete umgehen. Der Entwurf mit dem internen Namen "Mietrecht II" soll für mehr Fairness sorgen. Verbände und Bundesländer können noch bis Anfang März Stellung nehmen.

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Indexmiete: Deckelung auf 3,5 Prozent

Ein Kernpunkt ist die geplante Kappung von Indexmieten. In angespannten Wohnungsmärkten sollen Mieterhöhungen künftig auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr begrenzt werden – selbst wenn die Verbraucherpreise stärker steigen. Diese Regel soll für Neu- und Bestandsverträge gelten.

Auch möblierte Wohnungen werden strenger reguliert. Vermieter müssen den Möblierungszuschlag künftig transparent ausweisen und begründen. Er soll sich am Zeitwert orientieren und pauschal fünf Prozent der Nettokaltmiete nicht übersteigen. Fehlt die Ausweisung, gilt die Wohnung als unmöbliert.

Mehr Schutz bei Mietschulden

Mieter erhalten eine zweite Chance, ihre Wohnung zu sichern. Bislang konnten sie eine fristlose Kündigung nur durch vollständige Nachzahlung abwenden. Künftig soll diese sogenannte Schonfristzahlung auch bei ordentlichen Kündigungen greifen. Begleicht ein Mieter seine Schulden innerhalb von zwei Monaten nach einer Räumungsklage, wird auch die ordentliche Kündigung unwirksam.

Parallel dazu bleibt die Modernisierungsumlage für klimafreundliche Heizungen bestehen. Vermieter können bis zu zehn Prozent der Kosten auf die Miete umlegen, wenn sie Fördergelder nutzen. Beim reinen Heizungstausch ist die Erhöhung aber gedeckelt: Sie darf innerhalb von sechs Jahren 50 Cent pro Quadratmeter nicht überschreiten.

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Geteiltes Echo bei Verbänden

Die Reaktionen auf die Pläne fallen gegensätzlich aus. Der Deutsche Mieterbund begrüßt den Entwurf als "längst überfällig". Mietervertreter sehen jedoch Nachbesserungsbedarf und fordern etwa ein generelles Verbot von Indexmieten bei Neuverträgen.

Der Eigentümerverband Haus & Grund kritisiert die Pläne scharf. Die starre Deckelung der Indexmiete ignoriere die Kostenrealität der Vermieter und bedeute einen massiven bürokratischen Aufwand. Experten warnen: Die ohnehin komplexe Rechtslage wird noch undurchsichtiger, und das Angebot an flexiblem Wohnraum könnte weiter schrumpfen.

Was kommt noch auf Vermieter zu?

Nach der Sommerpause könnte das Gesetz beschlossen sein. Unabhängig davon stehen weitere Pflichten an: Bis Ende 2026 müssen alle Wohnungen mit fernauslesbaren Messgeräten für Wärme und Wasser ausgestattet sein.

Ab Juli 2026 gilt in Städten über 100.000 Einwohnern eine weitere Regel: Liegt ein kommunaler Wärmeplan vor, müssen neue Heizungen zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden. Der Wohnungsmarkt bleibt also ein dynamisches und stark reguliertes Feld.