BGH stärkt Mieterrechte bei Umwandlung in Eigentum
02.02.2026 - 17:32:12
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Rechte von Mietern bei der Umwandlung von Mietshäusern deutlich gestärkt. Ein aktuelles Urteil stellt klar: Die gesetzliche Kündigungssperrfrist gilt auch, wenn eine umgewandelte Wohnung an eine reine Familien-GbR verkauft wird. Damit können Eigentümer nicht kurz nach dem Kauf wegen Eigenbedarfs kündigen.
Ein Fall aus München führt zur Klarstellung
Im konkreten Fall hatte ein Münchner Eigentümer sein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen umgewandelt. Eine Wohnung übertrug er anschließend an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die er mit Ehefrau und erwachsenen Kindern gründete. Die GbR kündigte dem langjährigen Mieter kurz darauf – die Tochter wollte einziehen.
Der BGH wies diese Kündigung nun zurück. Die Richter sahen in der Übertragung an die Familien-GbR eine reguläre Veräußerung. Diese löst die gesetzliche Sperrfrist aus, innerhalb derer eine Eigenbedarfskündigung unzulässig ist.
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Was die Kündigungssperrfrist bedeutet
Die Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 577a BGB) soll Mieter schützen. Sie verhindert, dass diese nach einer Umwandlung und einem Verkauf schnell verdrängt werden.
* Die grundsätzliche Sperrfrist beträgt drei Jahre nach Verkauf der Wohnung.
* In angespannten Märkten wie München oder Berlin können Länder die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern.
Der Gesetzgeber reagierte damit auf das sogenannte „Münchner Modell“: Investoren kaufen Häuser, wandeln sie in Eigentumswohnungen um und verkaufen diese mit Gewinn – oft zum Nachteil der alten Mieter.
Warum die Familien-Ausnahme hier nicht greift
Die Eigentümerfamilie berief sich auf eine gesetzliche Ausnahme. Diese gilt, wenn ein ungeteiltes Grundstück an eine Familien-GbR verkauft wird. Der BGH zog eine klare Grenze: Diese Ausnahme ist nicht anwendbar, sobald rechtlich Wohnungseigentum begründet wurde.
„Eine Übertragung der Wohnung vom Alleineigentümer auf die von ihm und seiner Familie gegründete GbR stellt eine rechtsgeschäftliche Veräußerung dar“, so die Richter. Der Schutz des Mieters habe in dieser Konstellation Vorrang vor den Wohnwünschen der Eigentümerfamilie.
Klare Konsequenzen für Mieter und Vermieter
Das Urteil schafft Rechtssicherheit und hat direkte Auswirkungen:
* Für Mieter bedeutet es mehr Planungssicherheit. Die Schutzfrist kann nicht mehr durch den Verkauf an eine nahestehende Familien-GbR umgangen werden.
* Für Vermieter und Investoren wird die Planung restriktiver. Die Gründung einer Familien-GbR ist kein Weg mehr, um nach einer Umwandlung schnell Eigenbedarf anzumelden. Die Sperrfristen müssen eingeplant werden.
Einordnung in die aktuelle Rechtsprechung
Die Entscheidung passt in eine Reihe von Urteilen, die den Mieterschutz in den letzten Jahren gestärkt haben. Der BGH betont konsequent den Schutzzweck des Gesetzes: den Mieter vor dem Verlust seiner Wohnung zu bewahren.
Gleichzeitig hat das Gericht die Grenzen präzisiert. So gilt die Sperrfrist beispielsweise nicht beim Erwerb durch eine GmbH & Co. KG, da diese als Personenhandelsgesellschaft keinen Eigenbedarf für Gesellschafter anmelden kann. Das neue Urteil zur Familien-GbR schließt nun eine weitere praktische Lücke.
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