Realty Income: La jugada maestra de Apollo y el dilema de los analistas

Realty Income presenta resultados el 6 de mayo y negocia una joint venture con Apollo por 1.000M, reduciendo costes de deuda y manteniendo el control de 500 activos.

El gigante estadounidense de los REIT se prepara para una semana decisiva. El 6 de mayo, tras el cierre de Wall Street, Realty Income presentará sus cuentas del primer trimestre, pero el mercado ya tiene la mirada puesta en un movimiento estratégico que podría redefinir su estructura de capital: la creación de una joint venture con Apollo por valor de 1.000 millones de dólares.

El fondo de inversión aportará esa cantidad a cambio del 49% de aproximadamente 500 activos comerciales. Realty Income mantendrá la gestión del portfolio y, lo que es más relevante, se asegura una fuente de financiación más barata que la que ofrecería una ampliación de capital. La rentabilidad para Apollo quedará limitada a cerca del 6,9%, y entre el séptimo y el decimoquinto año, la inmobiliaria podrá recomprar su participación. Un mecanismo que otorga flexibilidad sin renunciar al control.

Este movimiento no es aislado. La compañía ha reforzado su balance con nuevas emisiones de bonos y créditos, y mediante permutas de divisas ha logrado reducir el coste efectivo de su deuda por debajo del 4,5%. Un respiro en un entorno de tipos aún elevados que, sin embargo, no disipa todas las dudas. Las obligaciones totales del grupo rozan los 31.000 millones de dólares, una cifra que pesa en las valoraciones de los analistas.

A pesar de ello, el mercado cotiza con optimismo. El título acumula una revalorización superior al 12% en lo que va de año y cerró la última sesión en 54,60 euros, cómodamente por encima de su media de 200 sesiones. Pero las casas de análisis no terminan de lanzarse a por la acción. Aproximadamente dos tercios de los expertos que cubren el valor mantienen una recomendación de "mantener", un claro síntoma de escepticismo sobre su precio actual.

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Eso no ha impedido que varias firmas hayan elevado sus objetivos de precio en las últimas semanas. Deutsche Bank lo ha subido de 69 a 70 dólares; Barclays, de 65 a 68; y Morgan Stanley, de 65 a 67. Sin embargo, el consenso se sitúa en 66,39 dólares, lo que sugiere un recorrido limitado desde los niveles actuales.

El mercado espera que el primer trimestre arroje un beneficio por acción de 1,10 dólares y unos ingresos de 1.500 millones. La atención, no obstante, se centrará en el flujo de caja operativo y en la evolución del negocio en Europa, donde la compañía sigue buscando oportunidades de crecimiento.

El dividendo sigue siendo el gran imán para los inversores. Con una tasa de reparto sobre el AFFO cercana al 75% y una calificación crediticia de A-, Realty Income mantiene su estatus de aristócrata del S&P 500. Desde su salida a bolsa en 1994 ha incrementado su distribución en 133 ocasiones, un historial que pocos pueden igualar.

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Para el conjunto del ejercicio, la dirección prevé un beneficio operativo ajustado (AFFO) de entre 4,38 y 4,42 dólares por título. Una horquilla que, de cumplirse, dejaría margen para seguir alimentando la política de dividendos y financiar los planes de adquisiciones.

El 6 de mayo, a las 23:00 hora centroeuropea, el equipo directivo se enfrentará a las preguntas de los inversores. Las tasas de ocupación, el avance de la cartera de proyectos y los detalles de la alianza con Apollo serán los ejes de una conferencia que podría despejar las dudas o, por el contrario, acrecentar la cautela de una Wall Street que aún no termina de creerse el cuento.

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