OGH bestätigt Gültigkeit von Wertsicherungsklauseln

Der Oberste Gerichtshof bestätigt die Gültigkeit gängiger Wertsicherungsklauseln und beendet damit die Rechtsunsicherheit für Vermieter und Mieter.

Der Oberste Gerichtshof hat gängige Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen für gültig erklärt. Damit beendet das Höchstgericht ein monatelanges juristisches Tauziehen und verhindert eine befürchtete Klagewelle. Die Entscheidung bringt kurz vor dem Jahreswechsel endlich Rechtssicherheit für tausende Vermieter und Mieter.

Was der OGH jetzt entschied

Im Zentrum stand die Frage: Macht eine Klausel zur Indexanpassung einen Mietvertrag nichtig, wenn sie nicht explizit ausschließt, dass die Miete in den ersten zwei Monaten steigt? Frühere Urteile deuteten darauf hin. Der 10. Senat des OGH korrigiert diese Linie nun mit dem Urteil 10 Ob 15/25s.

Die Richter begründen ihre Entscheidung klar: Die sogenannte “Zweimonats-Sperrfrist” des Konsumentenschutzgesetzes gilt nicht für langfristige Wohnungsmietverträge. Bei einem Dauerschuldverhältnis über Jahre sei eine Wertsicherung systemimmanent und notwendig. Eine theoretische Erhöhungsmöglichkeit in den ersten 60 Tagen führe daher nicht zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.

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Das Ende der Rechtsunsicherheit

Die Entscheidung markiert eine Kehrtwende. Hätte der OGH die strengere Auslegung bestätigt, wäre die Lage explosiv geworden: Unzählige Mietverträge hätten ihre Wertsicherungsgrundlage verloren. Vermieter hätten mit massiven Rückforderungen rechnen müssen, da jahrelange Indexanpassungen plötzlich unrechtmäßig gewesen wären.

Juristen sprechen von einem “Befreiungsschlag”. Die Immobilienbranche atmet auf, denn das Damoklesschwert der pauschalen Ungültigkeit ist vom Tisch. Doch Vorsicht: Das Urteil ist kein Freibrief für intransparente Klauseln. Unklare Regelungen oder überraschende Passagen in den AGB bleiben angreifbar. Geschützt sind nun die Standardklauseln, die nur an der formalen “Zweimonats-Hürde” zu scheitern drohten.

Timing perfekt: Neue Mietpreisbremse startet

Die gerichtliche Klarstellung kommt zum idealen Zeitpunkt. Sie flankiert das neue “Miet- und Wohnpaket”, das mit 1. Jänner 2026 in Kraft tritt. Während der OGH die Vergangenheit sichert, regelt das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) die Zukunft.

Ab dem neuen Jahr sind Mieterhöhungen bei Wohnraummieten gesetzlich gedeckelt. Die Anpassung folgt nicht mehr ungebremst der Inflationsrate, sondern wird durch einen definierten Mechanismus begrenzt. Die Kombination ist clever: Rechtssicherheit für den Bestand durch den OGH, Dämpfung für künftige Erhöhungen durch den Gesetzgeber.

Wie der Markt reagiert

Die Branche reagiert erleichtert. Das große Risiko massenhafter Rückforderungsklagen ist gebannt. Analysten erwarten, dass die Investitionsbereitschaft in Neubau und Sanierung nun wieder steigt. Viele Projekte lagen zuletzt auf Eis, weil Kalkulationen ohne verlässliche Wertsicherung kaum möglich waren.

Auf Mieterseite fällt die Reaktion gemischt aus. Die Hoffnung auf Rückzahlungen vergangener Indexanpassungen schwindet für viele. Die ab Jänner geltende Mietpreisbremse wird jedoch als wichtiger Schutz begrüßt. Konsumentenschützer raten dennoch zur Vorsicht: Nicht jeder Vertrag ist automatisch gerettet. Das Urteil klärt nur die spezifische Wartefrist-Problematik, andere Formfehler bleiben anfechtbar.

Was Mieter und Vermieter jetzt wissen müssen

Mit dem Jahreswechsel beginnt eine neue Phase. Für 2026 zeichnen sich drei klare Trends ab:

• Beruhigung im Bestand: Vermieter müssen die neuen gesetzlichen Deckelungen bei der nächsten Indexanpassung penibel einhalten.
• Weniger Gerichtsverfahren: Die Flut an Klagen, die sich rein auf die formale Zweimonatsfrist stützten, wird abebben.
• Fokus auf Transparenz: Bei Neuverträgen achten Vermieter verstärkt auf rechtssichere, transparente Standardformulierungen.

Der 27. Dezember 2025 markiert das Ende einer langen Unsicherheit. Der OGH stabilisiert das Fundament, der Gesetzgeber sorgt für die soziale Abfederung. Eine Zitterpartie geht zu Ende.

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