Neues Mietrecht bremst Index-Anpassungen ab
21.01.2026 - 20:30:12
Ab 2026 gelten in Österreich strengere Regeln für Mieterhöhungen. Das neue Mietrecht führt eine Inflationsbremse ein und ändert die Spielregeln für Neuverträge grundlegend. Ziel ist mehr Fairness und Planbarkeit für Mieter.
Die größte Neuerung betrifft frische Mietverträge. Die erste Indexanpassung darf erst im Kalenderjahr nach Vertragsabschluss erfolgen – und zwar stets zum 1. April. Für einen Vertrag von 2026 ist der 1. April 2027 der erste mögliche Stichtag.
Doch damit nicht genug: Die Höhe dieser ersten Erhöhung wird anteilig berechnet. Maßgeblich ist, wie viele volle Monate der Vertrag im Vorjahr bereits bestand. Bei einem Vertragsstart am 1. Juni 2026 wären das sieben Monate. Folglich dürfen am 1. April 2027 nur 7/12 der Jahresinflation 2026 angerechnet werden. Mieter zahlen so nicht für eine Teuerung, die vor ihrem Einzug stattfand.
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Deckel bremst auch bestehende Verträge
Ein zweiter, zentraler Mechanismus dämpft künftig alle Mieterhöhungen – auch in bestehenden Verträgen. Indexanpassungen sind nur noch jährlich zum 1. April erlaubt. Die Berechnung basiert auf der durchschnittlichen Inflation des Vorjahres.
Eine neue „Hälfte-Regelung“ setzt hier an:
* Eine Inflationsrate bis zu drei Prozent kann voll an Mieter weitergegeben werden.
* Jeder Prozentpunkt darüber darf nur noch zur Hälfte einfließen.
Bei einer Beispiel-Inflation von fünf Prozent ergibt das: volle drei Prozent plus die Hälfte der restlichen zwei Prozent (ein Prozent). Die Mieterhöhung ist damit auf vier Prozent gedeckelt. Für bestimmte MRG-Wohnungen gelten 2026 und 2027 sogar noch niedrigere Obergrenzen von einem bzw. zwei Prozent.
Mindestmietdauer und kürzere Verjährung
Das Gesetzespaket enthält weitere weitreichende Änderungen. So wurde die Mindestbefristungsdauer für Verträge von gewerblichen Vermietern (meist mit mehr als fünf Objekten) von drei auf fünf Jahre angehoben. Das soll langfristigere Mietverhältnisse fördern.
Eine wichtige Klarstellung betrifft die Rückforderung zu viel gezahlter Miete. Die Verjährungsfrist für Ansprüche aus unwirksamen Wertsicherungsklauseln wurde von dreißig auf fünf Jahre verkürzt. Das schafft mehr Rechtssicherheit für Vermieter.
Mehr Bürokratie für Vermieter, mehr Schutz für Mieter
Die Reform ist eine direkte Antwort auf die hohe Inflation der Vorjahre und folgenschwere Gerichtsurteile. Für Vermieter und Hausverwaltungen bedeutet sie jedoch mehr Aufwand. Oft werden nun komplexe Parallelberechnungen nötig sein, um vertragliche Indexierung und gesetzliche Deckelung abzugleichen.
Mieter profitieren dagegen von mehr Planbarkeit. Die neuen Regeln sollen abrupte Kostensprünge verhindern und den Anstieg der Wohnkosten in den kommenden Jahren spürbar verlangsamen.
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