Mietrecht II: Bußgelder für Vermieter sollen Mietpreisbremse schärfen
05.01.2026 - 10:02:12
Die Bundesregierung will Verstöße gegen die Mietpreisbremse künftig mit empfindlichen Bußgeldern ahnden. Ein neuer Gesetzentwurf soll aus dem „zahnlosen Tiger“ eine scharfe Waffe im Kampf gegen überhöhte Mieten machen.
Berlin – Mieter können aufatmen, Vermieter müssen sich wappnen: Die umstrittene Mietpreisbremse soll endlich scharfe Zähne bekommen. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig (SPD) und Bauministerin Verena Hubertz (SPD) treiben ihr Reformpaket „Mietrecht II“ voran. Der aktuelle Entwurf sieht vor, wovon Mieterverbände seit Jahren träumen: Wer die Mietobergrenzen systematisch umgeht, muss nicht nur zahlen, sondern wird auch bestraft. Aus einem zivilrechtlichen Risiko wird ein echtes Compliance-Risiko mit direkter finanzieller Haftung.
Bisher galt die Bremse als stumpfes Schwert. Wer zu viel Miete verlangte, musste den Betrag lediglich zurückerstatten – eine milde Sanktion ohne abschreckende Wirkung. Das soll sich nun grundlegend ändern. Das Justizministerium plant, vorsätzliche Verstöße als Ordnungswidrigkeit einzustufen. Konkret bedeutet das: Vermieter, die die ortsübliche Vergleichsmiete plus die erlaubte Zehn-Prozent-Marge deutlich überschreiten, drohen hohe Geldbußen. Die genaue Höhe wird noch im Kabinett verhandelt. Doch die Botschaft ist klar, wie Ministerin Hubig Ende Dezember betonte: Das Mietrecht muss verschärft werden, damit die Bremse nicht nur auf dem Papier, sondern in der Praxis wirkt.
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Schluss mit der Möblierungs-Falle
Ein besonderes Ärgernis für Mieter sind möblierte Wohnungen. Hier konnten Vermieter die Mietpreisbremse oft elegant umgehen, indem sie horrende Aufschläge für einfache Einrichtungen verlangten. Diese Lücke will die Reform jetzt schließen.
Der Entwurf sieht eine strikte Transparenzpflicht vor. Künftig muss der Möblierungszuschlag im Mietvertrag klar von der Kaltmiete getrennt ausgewiesen werden. Zudem soll der Aufschlag gedeckelt werden. Diskutiert wird eine monatliche Obergrenze von etwa fünf Prozent des aktuellen Zeitwerts der Möbel. Die Krux: Vermieter müssen den Wert ihrer Einrichtung jederzeit mit detaillierten Inventarlisten und Kaufbelegen nachweisen können. Die Zeit, in der ein alter Schrank und ein Bett als Vorwand für unregulierte Mieten dienten, dürfte damit vorbei sein. Für Wohnungsunternehmen heißt das: Sie müssen ihre Bestände an möblierten Wohnungen dringend überprüfen.
Indexmieten und Bayern weitet Bremse aus
Die Reform packt noch ein weiteres heißes Eisen an: die Indexmiete. In den Hochinflationsphasen 2023 und 2024 trieben sie die Mietkosten für viele Haushalte in die Höhe. Künftig soll die jährliche Erhöhung gedeckelt werden. Laut Planungen des Ministeriums ist eine Obergrenze von 3,5 Prozent pro Jahr im Gespräch. Steigt der Verbraucherpreisindex stärker, profitiert der Mieter – die Miete darf dann nicht im gleichen Maße angepasst werden.
Parallel wird die Mietpreisbremse räumlich ausgeweitet. Das zeigt ein Blick nach Bayern. Seit dem 1. Januar 2026 gilt die Regelung dort nicht mehr nur in Ballungsräumen, sondern in 285 Städten und Gemeinden. Für Vermieter mit Portfolio in Bayern bedeutet das: Sie müssen sofort prüfen, ob ihre Objekte nun in einem neu ausgewiesenen „angespannten Wohnungsmarkt“ liegen – und ihre Mieten entsprechend anpassen.
Kritik der Immobilienwirtschaft und Ausblick
Die Reaktionen aus der Branche sind erwartungsgemäß kritisch. Verbände wie Haus & Grund warnen seit langem, dass weitere Verschärfungen des Mietrechts Investitionen in den dringend benötigten Wohnungsneubau bremsen könnten. Rechtsexperten sprechen gar von einem „doppelten Systembruch“, besonders weil auch bestehende Indexmietverträge angefasst werden.
Doch für die SPD-geführten Ministerien wiegt das Argument der sozialen Balance schwerer. In Zeiten explodierender Lebenshaltungskosten sind aus ihrer Sicht schärfere Kontrollen unvermeidbar. Der Entwurf durchläuft aktuell die Ressortabstimmung. Eine finale Abstimmung im Bundestag wird für das Frühjahr 2026 erwartet.
Die Botschaft an alle Eigentümer und Hausverwalter ist eindeutig: Nutzen Sie das erste Quartal 2026, um Ihre Mietpreismodelle zu überprüfen. Die Ära des einfachen „Zurückzahlen“ ist vorbei. Systematische Verstöße gegen die Mietpreisbremse werden teuer – für den Geldbeutel und den Ruf. Eine lückenlose Dokumentation und strikte Orientierung am örtlichen Mietspiegel werden zum neuen Standard.
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