Mietrecht 2026: Regierung plant große Reform, BGH schränkt Untervermietung ein

Die geplante Mietrechtsreform sieht eine Deckelung von Indexmieten auf 3,5 Prozent vor und führt Transparenzregeln für möblierte Wohnungen ein. Parallel stärkt ein BGH-Urteil die Position von Vermietern bei der Untervermietung.

Die umfassendste Mietrechtsreform der letzten Jahre nimmt konkrete Formen an. Nach Ablauf der Stellungnahmefrist für den Referentenentwurf „Mietrecht II“ rückt die Umsetzung weitreichender neuer Regeln näher. Parallel stärkt ein aktuelles BGH-Urteil die Rechte von Vermietern bei der Untervermietung. Für Millionen Mieter und Vermieter beginnt eine Phase erheblicher Anpassungen.

Indexmieten: Deckelung auf 3,5 Prozent geplant

Ein Kernpunkt des Gesetzentwurfs ist die stärkere Regulierung von Indexmieten. In angespannten Wohnungsmärkten sollen künftige Mieterhöhungen auf maximal 3,5 Prozent pro Jahr gedeckelt werden. Bisher waren diese Verträge direkt an die Inflation gekoppelt. Rechtsexperten erwarten nun einen Trend zurück zu Staffelmietverträgen, die von der Deckelung ausgenommen sind und Vermietern mehr Planungssicherheit bieten.

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Möblierte Wohnungen: Transparenz statt versteckter Zuschläge

Ein weiterer Schwerpunkt liegt auf möbliertem Wohnraum. Um Umgehungen der Mietpreisbremse zu verhindern, führt der Entwurf eine strenge Transparenzpflicht ein. Vermieter müssen den Möblierungszuschlag künftig separat ausweisen. Für voll möblierte Wohnungen ist eine Pauschale von maximal fünf Prozent der Nettokaltmiete vorgesehen. Branchenbeobachter rechnen damit, dass sich hochwertige Möblierungen kaum noch rentieren – das Angebot könnte schrumpfen.

BGH kippt gewinnbringende Untervermietung

Während die Politik plant, hat der Bundesgerichtshof bereits Fakten geschaffen. Mit einem Grundsatzurteil schränkte das Gericht die Untervermietung drastisch ein. Mieter haben demnach keinen Anspruch auf Erlaubnis, wenn sie damit Gewinn erzielen wollen. Im verhandelten Fall untervermietete ein Mieter seine Wohnung für 1.100 Euro, zahlte selbst aber nur 460 Euro Miete. Der BGH stellte klar: Der gesetzliche Schutz dient nur der finanziellen Entlastung, nicht einem Geschäftsmodell. Vermieter können bei Verstößen nach Abmahnung kündigen.

Modernisierung wird einfacher, Kündigung schwerer

Für Vermieter bringt der Entwurf auch Erleichterungen. Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsumlagen verdoppelt sich auf 20.000 Euro pro Wohnung. Das soll energetische Sanierungen beschleunigen. Gleichzeitig wird der Mieterschutz bei Kündigungen gestärkt: Die „Schonfristzahlung“ wird auf ordentliche Kündigungen ausgeweitet. Mieter können eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs so durch nachträgliche Begleichung abwenden.

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Gemischte Reaktionen auf Reformpläne

Sozialverbände wie der Paritätische Gesamtverband begrüßen die geplanten Änderungen grundsätzlich. Sie fordern aber eine bundesweite Deckelung der Indexmieten, nicht nur in angespannten Lagen. Auf Vermieterseite warnt man vor den wirtschaftlichen Folgen. Die Fünf-Prozent-Kappung beim Möblierungszuschlag könnte hochwertige Einrichtung unrentabel machen. Zudem befürchten private Vermieter, dass die ausgeweitete Schonfrist sie zu mehr Eigenbedarfskündigungen zwingen könnte.

Wann treten die neuen Regeln in Kraft?

Nach der Ressortabstimmung in der Bundesregierung durchläuft der Entwurf das parlamentarische Verfahren. Ein Inkrafttreten wird frühestens im Herbst 2026, möglicherweise auch erst Anfang 2027 erwartet. Die Kombination aus verlängerter Mietpreisbremse, neuen Deckelungen und der strengeren BGH-Rechtsprechung schafft eine neue rechtliche Realität. Mieter und Vermieter sollten ihre Verträge jetzt prüfen.