Mietrecht 2026: Neue Gesetze und Urteile verändern den Markt

Geplante Gesetze deckeln Indexmieten und regulieren möbliertes Wohnen, während ein BGH-Urteil gewinnbringende Untervermietung untersagt. Für Mieter und Vermieter ändern sich die Vertragsgrundlagen.

Der deutsche Immobilienmarkt steht vor einem Umbruch. Gleich mehrere Gesetzesvorhaben und ein Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) werden das Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern neu ordnen. Für beide Seiten bedeutet das: Verträge müssen jetzt auf den Prüfstand.

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Indexmieten gedeckelt, möbliertes Wohnen im Fokus

Im Zentrum steht der Referentenentwurf zum „Mietrecht II“. Er will Schlupflöcher der Mietpreisbremse schließen. Ein Kernpunkt: Indexmieten in angespannten Märkten sollen auf maximal 3,5 Prozent Erhöhung pro Jahr gedeckelt werden. Das schützt Mieter vor Inflationssprüngen, schränkt aber Vermieterrenditen ein.

Zudem nimmt der Entwurf möbliertes Wohnen und Kurzzeitvermietungen ins Visier. Vermieter müssen den Möblierungszuschlag künftig transparent ausweisen. Als Richtwert gelten fünf Prozent der Nettokaltmiete für voll ausgestattete Wohnungen. Kurzzeitmieten sollen auf maximal sechs Monate beschränkt werden.

Der Paritätische Gesamtverband begrüßte die Pläne Anfang März, warnte aber vor Risiken. Die Experten fordern eine klare Regelung gegen „Kettenmietverträge“. Damit könnten Vermieter die neuen Schutzmechanismen sonst einfach umgehen.

Mieterbund warnt vor Belastungen durch Heizungsgesetz

Neben dem Mietvertragsrecht rücken auch Energiekosten in den Fokus. In den Verhandlungen zum neuen Gebäudemodernisierungsgesetz fordern SPD-Politiker einen konsequenten Mieterschutz. Vermieter sollen die primären Kostenrisiken für neue Heizungen wie Wärmepumpen tragen. Das Ziel: Mieter nicht mit langfristig steigenden Gaskosten zu belasten.

Parallel übt der Deutsche Mieterbund (DMB) scharfe Kritik an der geplanten Grundsicherungsreform. Die faktische Abschaffung der einjährigen Karenzzeit bei Wohnkosten könnte existenzbedrohend sein, warnt der Verband. Strenge Mietobergrenzen würden dann sofort greifen – bei Zahlungsverzug drohe rasch die Kündigung. Der DMB fordert stattdessen mehr bezahlbaren Wohnraum.

BGH stärkt Vermieter bei Untervermietung

Während die Gesetze den Mieterschutz ausbauen, stärkte der BGH Ende Januar die Rechte der Eigentümer. In einem Grundsatzurteil entschieden die Richter: Mieter dürfen mit Untervermietung keinen Gewinn erzielen.

Im konkreten Fall aus Berlin vermietete ein Mieter seine Wohnung für 962 Euro weiter, zahlte aber selbst nur 460 Euro an die Eigentümerin. Der BGH urteilte, das Recht auf Untervermietung diene nur dazu, die eigenen Kosten zu decken. Eine Gewinnerzielungsabsicht sei nicht vorgesehen.

Damit schoben die Richter lukrativen Zwischenvermietungsmodellen einen Riegel vor. Vermieter haben nun mehr Handhabe: Unerlaubte oder gewinnbringende Untervermietung kann nach Abmahnung zur Kündigung berechtigen.

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Ein juristischer Balanceakt mit Folgen

Die Entwicklungen zeigen den politischen Balanceakt. Für Vermieter bedeuten die Reformen weniger Flexibilität. Die gedeckelten Indexmieten zwingen zur Neukalkulation von Renditen. Die strengeren Vorgaben für möbliertes Wohnen erschweren lukrative Geschäftsmodelle in Metropolen.

Gleichzeitig konzentriert sich die Regulierung im Mietsegment stark auf die Begrenzung der Wohnkosten. Juristen weisen darauf hin: Der Beratungsbedarf für beide Seiten wird massiv steigen. Die korrekte Gestaltung von Verträgen erfordert künftig höchste Präzision.

Was bis zum Sommer passiert

Der rechtliche Rahmen wird sich weiter verdichten. Der Bundestag will das Gesetz zur Mietrechtsänderung noch vor der Sommerpause 2026 verabschieden. Bis dahin sind Detailanpassungen möglich, etwa bei Ausnahmen für energetische Modernisierungen.

Vermieter sollten jetzt ihre Vertragsmuster prüfen – besonders bei Indexklauseln und Möblierungszuschlägen. Mieter profitieren von mehr Schutz vor extremen Steigerungen, müssen bei Untervermietung aber die strengen BGH-Vorgaben beachten. Die kommenden Monate werden zeigen, ob die neuen Leitplanken den Markt entspannen oder das Angebot weiter verknappen.