Interhyp-Analyse zeigt: Immobilienpreise in Berlin und München sinken
26.01.2026 - 21:33:12
Eine aktuelle Analyse des Baufinanzierungsvermittlers Interhyp belegt leichte Preisrückgänge in Deutschlands Top-Metropolen. In Berlin sanken die Preise für Wohnimmobilien zuletzt um 1,1 Prozent, in München um 0,6 Prozent. Diese monatliche Korrektur markiert eine spürbare Abkühlung nach Jahren des Booms.
Auch andere Großstädte wie Leipzig (-0,8 %) und Köln (-0,5 %) verzeichneten Rückgänge. Lediglich Frankfurt und Stuttgart konnten mit minimalen Pluspunkten von 0,1 und 0,3 Prozent stabil bleiben. Im Jahresvergleich hält das bundesweite Preisplus von 2,5 Prozent jedoch an.
Die Zahlen sind ein Signal: Die Zeit der ungebremsten Preissteigerungen in den A-Lagen scheint vorbei. Höhere Finanzierungszinsen und gestiegene Lebenshaltungskosten zwingen Käufer zu größerer Zurückhaltung. Besonders der einst hyperdynamische Berliner Markt zeigt mit dem stärksten Minus die deutlichste Reaktion.
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Experten deuten die Entwicklung als beginnende Normalisierung. Realistische Preisverhandlungen und eine genauere Objektbewertung rücken wieder in den Vordergrund. Gleichzeitig könnte sich die Nachfrage verstärkt in das Umland der Ballungszentren oder stabilere Mittelstädte verlagern.
Zinslast und Erschwinglichkeit bleiben kritisch
Der entscheidende Preistreiber sind nach wie vor die Bauzinsen. Sie bewegen sich auf einem erhöhten Niveau und verteuern die Monatsraten spürbar. Laut dem von Interhyp und dem Institut der deutschen Wirtschaft (IW) berechneten Erschwinglichkeitsindex bleibt der Kauf einer Eigentumswohnung im Bundesdurchschnitt aber machbar.
- Ein Modellhaushalt wendet derzeit rund 29 Prozent des Nettoeinkommens für die Rate auf.
- Die kritische Schwelle, ab der es eng wird, liegt bei 35 Prozent.
Doch der Schein trügt: In teuren Metropolen wie München, Berlin und Hamburg bleibt die Lage angespannt. Der Index liegt dort unter der kritischen 100-Punkte-Marke – ein klarer Hinweis auf die enorme finanzielle Belastung für Käufer in diesen Städten.
Konsolidierung statt Crash: Der Wohnungsmangel bremst
Steht die Blase nun vor dem Platzen? Experten sehen die aktuellen Rückgänge eher als Phase der Konsolidierung. Ein fundamentales Problem bleibt: der massive Wohnungsmangel in den Städten. Die Neubautätigkeit hinkt der Nachfrage seit Jahren hinterher.
Dieser Nachfrageüberhang verhindert eine flächendeckende, starke Preiskorrektur. IW-Experte Michael Voigtländer rechnet für 2026 sogar wieder mit einem moderaten Preisanstieg von drei bis vier Prozent. Die Marktkräfte sind also weiterhin intakt, agieren nur unter veränderten Rahmenbedingungen.
Was bedeutet 2026 für Käufer und Verkäufer?
Das Jahr bringt mehr Unsicherheit, aber auch neue Chancen. Für Käufer in den Metropolen könnte sich etwas mehr Verhandlungsspielraum eröffnen. Verkäufer müssen ihre Preiserwartungen hingegen anpassen – die Zeiten automatischer Wertsteigerungen sind vorbei.
Die Nachfrage nach Wohneigentum als Sicherheitsanker bleibt hoch. Der Fokus verschiebt sich jedoch zunehmend auf erschwinglichere Lagen. Erfolg haben künftig those, die sorgfältig analysieren, professionell bewerten und strategisch vermarkten. Der Markt wird selektiver.
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